西南大学网络与继续教育学院课程考试试题卷类别：网教 专业：国土资源管理 课程名称【编号】：土地估价理论与方法【0789】 A 卷大作业 满分：100 分 说明：第 1 道题为必做题，第 2-5 道题中任意选择 2 个题目作答，要求条理清晰，基本要点阐述明确，每道题不得少于 200 字。1、土地价格的内涵与外延？（34 分）答：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益高低。土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。2、土地价格的主要特征是什么？（33 分）答：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。土地价格的主要特征 :（1）土地价格是权益价格； （2）土地价格不由生产成本决定； （3）土地价格主要由土地需求决定； （4）土地价格呈上升趋势； （5）土地价格具有明显的地域性。 土地价格与一般物价的不同：表示方式不同；价格基础不同；形成时间不同；市场结构不同；折旧现象不同3、土地价格的主要类型有哪些？（33 分）答：根据不同条件，土地价格类型划分不同类型：（1）按土地权利划分为：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和他项权利价格。（2）土地价格形成方式划分为：交易价格、理论价格和评估价格。（3）按政府管理手段划分为：申报地价和公告（示）地价。（4）按土地价格表示方法划分为：土地总价格、单位面积地价和楼面地价。4、土地估价的特点是什么？（33 分）- 1 - 答：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。土地估价的特点：土地估价必须依据土地估价的理论和方法；土地估价必须依据充足的土地市场交易资料；土地估价必须考虑土地政策的影响；土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况；土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。- 2 -