第 3 次作业一、名词解释题（本大题共 20 分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 房地产项目规划2. 项目适宜性3. 市场营销理论4. 房地产需求的收入弹性5. 问卷访问法二、计算题（本大题共 25 分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 某开发项目预计开发面积 53000 平方米，总投资 14400 万元，预期销售均价 3800 元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？2. 某开发项目预计开发面积 200000 平方米，其中可售比例为 95%。项目总投资 70000 万元，预期销售均价套内 6000 元/平方米，销售税费按 6%估计，公摊系数平均按 0.15 考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3. 某商业铺面建筑面积 5000 平方米，地处商业中心，预计在未来 30 年的有效经营期限内，平均月租金预计为 500 元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为 10%，假定市场期望的投资收益率为 10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？4. 张某家庭月收入 4000 元，每月用于购房支出的可占 30%，张某计划以首付 30%、按揭 20 年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为 6%、该住宅平均售价 3000 元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共 15 分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 房地产项目后期服务与管理有哪些内容？2. l 项目所在城市房地产开发政策制度的调查内容应包括什么？3. 房地产融资策划的指导思想是什么？四、案例分析题（本大题共 30 分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 某开发商通过对当地市场调研，发现市场行情如下：酒店公寓成交量在前几个月增长迅猛，近段时间则比较缓慢；小别墅风行成市，目前极为热销，但推盘速度已明显高于销售速度；小户型普通公寓处于起步阶段，市场反响激烈，销售看好，目前推盘速度与销售速度同步增长；现代庄园尚属当地空白，市场前景尚难预料，推广投入可能较大。根据以上市场调研信息。问题：根据市场周期发展理论将市场分为哪几个期？根据调研情况该项目适合什么什么项目开发？最优目标市场应具备什么样的优势条件？试从风险的角度分析各市场阶段的风险情况，并指出开发商应该在市场的哪个时期作为入市时期？2. 某饲料生产企业于九十年代初，在远离城市的某乡镇附近征用大片土地，准 备扩建二期生产基地。后受 92`93 年开发热潮的影响，觉得利用该地环境幽静,空气清新,企业品牌突出的优势修建别墅，赚钱会更多更快，但也有人提出反对意见，认为公司的专长在于饲料生产而不是房地产开发经营，而企业老总则认为公司在饲料领域能够做得很好，那么在房地产经营领域也会做得很好，因为二者都具有市场经营的共性。 于是，在毫无经验的情况下将原先的工业用地变更为住宅用地，建造高档别墅，并借助企业在饲料生产方面的品牌效应进行促销，结果，事与愿违，由于该住宅所处区位太偏，远离主城，交通不便，产品设计差（农民宅基地形式），市场定位不明，以及政策调控等的条件的制约，虽然采用了许多促销手段（包括大量的广告宣传），但其销售状况仍十分糟糕， 除了当地首富买了一两套外，便很少有人问津，至今该楼盘早已成为烂尾盘。问题：从房地产经营的角度试分析该企业失败的原因并指出房地产企业经营的特点3. 某开发商在某县级城市近郊新开发区的发展初期购置了一块面积约 50 亩的土地，准备策划一个以商业、写字楼、以及餐饮为主的新城 CBD 中心。问题：结合项目实际情况，该项目初步定为是否合理？试分析新项目地块的优劣势，并指出商业项目选址条件要求五、论述题（本大题共 10 分，共 1 小题，每小题 10 分）区域经济理论的主要观点是什么？答案：一、名词解释题（20 分，共 5 题，每小题 4 分）1. 参考答案：是指运用规划原理与方法，按照相关规范的技术要求，对房地产项目的工程建设方案进行详细的技术规划与设计，以作为工程建设的行动指南和控制依据。解题方案：从房地产项目规划的定义来回答评分标准：回答出房地产项目规划的定义得 3 分2. 参考答案：项目适宜性是指项目选址要求与项目现状条件与之间的吻合程度解题方案：从项目适宜性的定义来回答 评分标准：回答出项目适宜性的定义得 3 分3. 参考答案：全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得 3 分4. 参考答案：房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比解题方案：从房地产需求的收入弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的收入弹性的定义得 3 分5. 参考答案：问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。解题方案：从问卷访问法的定义来回答评分标准：回答出问卷访问法的定义得 3 分二、计算题（25 分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：1、保本销售面积=144000000/3800=37894.7 2、保本销售率=37894.7/53000=71.5%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得 3 分，其中式子答对 2 分，得数正确 1 分，全部答对得 10 分2. 参考答案： 1.可售套内面积：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本销售率：124113.4÷161500=76.85%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得 4.5 分，其中式子答对 3 分，得数正确 1.5 分，全部答对得 9 分3. 参考答案：售价：[500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=178227000 元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得 6 分，得数正确得 3 分，全部答对得 9 分4. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-30%)*0.5%]=239281 2、计算可以购买的面积：S=239281/3000=79.76≈80m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得 6 分，其中式子答对 4 分，得数正确 2 分，答对第二点得 3 分，其中式子 2 分，得数 1 分，全部答对得 9 分5. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a） 式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得 3 分，字母注解正确各得 2 分，全部答对得 82 分三、简答题（15 分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：（1）交房入住 （2） 产权办理 （3） 物业管理解题方案：掌握概念 评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 6 分2. 参考答案：政策制度的调查应包括 (1)当地土地出让政策 (2)拆迁补偿安置政策 (3)项目资本金政策 (4)开发贷款及按揭贷款政策 (5)商品房预售及期房转让政策 (6)主要规费税费政策。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 1 分，全部答对得 6 分3. 参考答案：融资策划应坚持以下指导思想：一是合理设计现金流量，确保资金链条畅通。二是以有限资金创造无限增长。三是保持项目现金流量与企业其他项目现金流量的协调。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的 2 分，全部回答对得 6 分四、案例分析题（30 分，共 3 题，每小题 10 分）1. 参考答案：1.根据市场发展周期理论，任何一个产品的市场周期表现为市场形成期、市场发展期、市场饱和期、市场衰退期、市场更新期。从案例提供的信息看，小户型公寓当前正处在市场发展期，市场前景看好，经营风险较小，适宜目标市场选择。2.最优目标市场应具备的优势条件有：（1）该类市场在当地应处于起步或发展阶段，或者属于市场空白；（2）该类市场需求潜力巨大，消费者数量众多，市场容量庞大，或者数量较少但购买力强劲；（3）企业进入该类市场的障碍较小，不存在政策限制、资源限制、技术限制、规划限制、地块限制等影响。3、根据市场周期理论分析市场形成期竞争不大，但阶段风险相对较大；市场发展期市场需求迅速增长，市场供给也不断增长，市场商机较好，风险较小，竞争加大；市场饱和期需求增长停滞，市场供给量最大，利润小或无；进而进入市场衰退期，商家撤离，利润没有；然后又产生新的目标市场。由此分析可知，根据企业对资金回笼的要求、工程形象进度、项目品牌推广深度、同地段竞争项目进展状况、销售前期准备程度、商品房预售条件规定、以及市场发展 形势及客户资源的积累情况可选择市场形成期和市场发展期作为入市时机。解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：第 1 点 4 分，第 2 点 6 分，第 3 点 4 分，全部答对得 14 分2. 参考答案：1.（1）该企业失败的原因在：企业失败原因在于不了解房地产开发经营的特点，不熟悉高档住宅选址要求（2）:一是位置偏远，交通落后。高档住宅侧重于完善畅通的道路系统和停车场所。二是配套薄弱，配套投入较大；三是社区不成熟，成熟期较长。另外，地块地段的差异性影响到项目的级差收益高低。地段越偏远，其级差收益越低，开发价值越不高。 2.房地产开发经营的特点：一、经营对象独特；二、经营环境复杂；三、经营环节复杂；四、投资成本高，资金需求量大；五、投资收益高，具有较强的资产倍增效应；六、经营期限长，不确定性因素多，风险较大。解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：答对第 1 点得 8 分，其中（1)答对得 4 分，（2）答对各点得 1 分；第 2 点各小点 1 分；全部答对得 14 分3. 参考答案：（1）不合理，未考虑新开发区地块的优势及其对不同项目的适宜性。（2）新开发地块，其优势在于：一是环境舒适，空气清新；二是地形开阔，规划容易；三是拆迁安置量小，地价成本相对较低。但新开发区也存在着一些劣势：一是位置偏远，交通落后；二是土地受让义务较重（如代征地等）；三是配套薄弱，配套投入较大；四是社区不成熟，成熟期较长。新开发地块如果环境较好，则适宜于高档住宅及休闲地产开发；如果环境较差，则适宜于普通住宅的开发。（3）商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求：一是地段绝佳，位居商业中心或重要口岸；二是道路通达，交通完善，停车方便，易达可及；三是商圈繁华，服务配套齐全；四是市场腹地宽广，人流强劲，消费量大。（4）重点是策划，难点是商业地产的供应量以及业态的确定解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：第（1）点 3 分，第（2）（3）点各 4 分，第（4）点 3 分，全部答对得 14 分 五、论述题（10 分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：区域经济理论主要是研究区域经济增长、区域发展规划、区域资源开发、区域政策选择等区域发展问题。自杜能提出农业区位论以来，区域经济理论发展至今已有 170 多年的历史。先后经历了以企业区位选择为中心的传统区位理论发展阶段和区域经济增长与发展为核心的区域发展理论阶段。区域发展理论认为，区域发展应因地制宜，充分利用自身的区位优势、资源优势及政策优势，培育区域增长极，促进区域经济合理协调的可持续发展。区域开发应尊重区域经济发展的客观规律，应坚持统筹规划、综合开发的客观规律，应坚持统筹规划、综合开发、城乡同步、产业协调的发展模式。在资源有限的情况下，应逐步开发、稳步推进、梯度发展，而不是盲目扩张。解题方案：掌握概念评分标准：答对区域经济理论研究的问题,产生的背景,观点各得 2 分，全部答对得 6 分