宅基地使用权流转问题研究摘 要在当前社会的发展中，改革是提高生产力的必然因素，社会正处于迅速转型阶段，再加上受到外部条件的影响，国内农村宅基地的流转体系逐渐发生改变，宅基地闲置已经成为了一种普遍的社会现象，隐形交易愈发广泛，应用效率十分低下，以上均是我们需要解决的首要问题。本文首先概括了宅基地使用权的概念和法律属性，为本文打下理论基础。然后介绍了我国宅基地使用权流转法律制度的历史演变和现状，通过分析国内相关的宅基地法律制度后，整理相关的资料数据，了解到现阶段国内宅基地流转所产生的问题主要体现在以下几个方面，即：政府颁布的法律条款并不完善，关于所有权的问题并不合理，使用权登记流程以及管理方法不科学，使用权的隐性交易情况十分常见，农民的融资途径狭窄。最后基于我国当前的发展现状提出了建设性意见，包括：优化宅基地使用权登记制度，加快农村宅基地确权工作，推广和完善退出补偿机制，扩大宅基地流转范围，发展土地股份合作制，推广宅基地产权抵押贷款经验，进而希望可以促进农村宅基地的有效流转。关键词：宅基地 使用权流转 法律制度 家并没有得到应有的权益，前者的资金能够出现一定程度的损失，这样一来，就能够致使该种类型的市场秩序愈发错乱，进而不利于整个社会的进步与发展。5.农民融资困难且权益无法保障随着市场经济的不断发展，人民的生活水平得到了显著提升，农民群体的经济收益随之增多，并且收入来源途径也愈发广泛，种地已经并非其获取经济收入的唯一途径，农民开始采取很多非农产业方式提升经济收益。针对非农产业方面考虑，对于资金的需求相对也比较多。与农业发展是不同的，土地即为不可或缺的重要因素，而非农产业则对资金有着更高的需求。换而言之，如果想促进相关产业的可持续发展，则必须要具备大量的资金作为支撑。然而结合当前的发展现状考虑，国内城乡经济的发展区别逐渐的被拉开，这也致使了该种类型的市场发展出现明显的区别，该地区的金融标准仍旧比较滞后。与城市居民相比，农村人民申请贷款的途径比较少，并且贷款难度也比较大。除此之外，即便是金融机构可以为村民提供贷款服务，但是基于物权法方面考虑，不管是个人信用问题，还是可供抵押以及质押标的物等，均不符合法律的基本要求，甚至会面临“无物可抵”的状况。实际上，此种状况大多数取决于农村的生产模式。农民的存款一般比较少，再加上经济水平低下，若想开拓其他的发展途径则必须要获得金融机构的帮助，其对融资有着强烈的需求。而且流转土地将会受到法律的严厉制裁，这样一来则不利于融资等活动的开展，这项规定与实际状况严重不符，农民无法对土地使用权进行合理利用。由于该种行业飞速的发展起来，该种类型土地的流转有着很大的约束，之后加大了流转过程中的所需花销，所出现的经济花销也逐渐的增加。宅基地价值如果不能变成现金，或可以用来抵押在银行当中按照比例获取一定的贷款，这不单单能够影响农民收入标准，还会阻碍城乡一体化这个计划的实施。在2015年的时候，我国有关部门颁发了针对这一问题的相关指导性的文件，从文件下发到现在已经过去了2年的时间，在我国已经有232个区域，让农村进行承包该种类型土地进行相应的贷款的实验区域、有59个区域，让农民住该种类型的权利作为相应贷款的实验区 域，目前来看，已经有很多的该区域的人民经过这一政策在银行拿到了款，但在试点过程中不仅仅有便利的地方，同时我们还看到了几个不可忽视的问题，最重要的一个问题就是抵押物的价值估算特别的“难”。农民住房财产确权颁证比例比较小，农民房屋产权证和现实中说看到的建筑面积不一致致使抵押物的价值估算特别的困难，农民即使态度十分的诚恳，其热情也十分的高涨，但是如果进行了该项政策，有可能将房子面积缩小，由于在对抵押物价值估算过程中，相关部门估算的价值和农民自身心中的价值完全不对等，这种情况就导致确权颁证比例始终很低，因此相关的证件就不能够颁发到农民的手中，所以导致了农房抵押贷款受到严重的影响，所以在这个过程中就需要农民积极响应国家的号召进行相关的估价工作第二个重要的问题就是资金托底风险。对于该种形式贷款发生风险，后续是非常年处理的，因为将农房作为抵押物，通常情况下处置变现是十分麻烦的，并且流动程度还是比较低。还需要用“基金担保+农村两权抵押+农户”的形式，对农村贷款进行发放，但是如果该种发放方法出现问题，就会造成不良贷款问题的出现，就需要对借款农户追要贷款。出现的第二重要的问题为抵押物处分渠道并不清晰。我国相关的法律明确表示，农村土地上的房屋一定需要在同村村民范围之间进行，但由于农民生活环境以及特殊的相邻关系，都不会选择这种方式购买房屋。不单单如此，在这个市场中交易也不够，市场活力不够，没有办法将其大力推广下去。从上述两个问题来看我国针对这方面的相关规定还是不够全面，所以需要对此进行完善。开展农村“两权”抵押贷款试点，是我国农村土地制度改革和农村金融体制改革的重要制度创新。这一制度创新有利于盘活农村存量资产，提高农村土地资源利用效率，对农村经济、农村金融发展具有重要意义。作为一项新生事物，“两权”抵押贷款在推广过程中也面临一些难题，如何在尊重农民意愿、保护农民利益的基础上调动商业银行的积极性还有很多工作要做。 6.宅基地空置率较高国内宅基地使用权是没有经过任何换取免费得到的，还没有规定相关的期限，因此很多人都不希望花费一定的资金在其他人员手中购买。但是将目光放在土地利用率上面来看，因为地理原因以及历史原因导致农村用地观念还是比较落后，并且村集体经济组织或村委会、乡（镇）有关部门相关能力并不强,这就导致了村庄以及集镇规划在实际当中没有丝毫的作用村民建房选择位置的时候只想到自身能够方便以及最大先读读多占地,这就导致了村庄中格局十分没有孵化,公路、村道需要耕种的土地被其占用，并且村内老房子不维修、无人居住，形成大量空心村，宅基地规模难以控制。另一方面,农村宅基地由于继承、移居的亲朋好友的赠与、以及村民在农村购买“二手房”后的旧房搁置以及农民向城市迁居致使都会出现“一户多宅”的情况，农民进城以后很多的宅基地并没有退出将其变为耕种的土地或进行有偿调剂再继续使用，因此很多的宅基地都在荒废着，没有起到滋肾的价值，反而出现了土地资源浪费的情况。《土地管理法》第62条规定：一户只能有一处宅基地。但是实际情况并不是这样。然而农村村民通过继承、买卖的方式获得宅基地使用权，在农村中是一种普遍存在的现象。农村宅基地面积的超标也造成了农村土地资源的浪费。现在，在农村也广泛的存在这样一种现象，就是占用自己家的耕地用来建房，也就是当作宅基地使用。由于农村人口的不断增长，有的家庭的儿子成年以后结婚了，就在自家的耕地上建造房屋；还有，有的家庭为了做生意，如开饭店等，就在挨着大路的自家的耕地上建房，用于开饭店，他们就全家搬进了新建的用于经营的新家了，原来的宅子就闲置了。加之农村还有人在城镇买房，搬到城市居住，村里的房子也就闲置了。我国农村宅基地的大量闲置，导致土地资源的巨大浪费，是多种因素叠加造成的。 四、农村宅基地使用权流转法律制度的完善（一）优化宅基地使用权登记制度，加快农村宅基地确权工作我国在2015年3月1日就已经使用了《不动产登记暂行条例》，这一条例阐明了这种土地的归属任务主要是将所有的不动产全部登记下来。将这种登记工作和相应的考察任务都认真的完成，同时将对于这种土地所展开的管理工作也作出适宜的调整，严格按照相应的规定进行完成。这在很大程度上能够给土地流转市场提供稳定发展的基础，同时在这一机制的运行过程中还可以使农民的相关土地权益得以保障。想要达到这样的目标，第一点就需要按照地理位置的不同，选取不同的方法对房屋权籍展开全面的考察，在这一工作的整个流程中，要求把土地上所有的附着物（房屋）与相应的土地归结为一个整体，在这一基础上再去展开其他的工作。在这种情况下，还需要优化已有的农村宅基地的调查结果，还有集体建设用地地籍的调查成果。针对那些还没有进行农村地籍调查的宅基地以及集体建设用地，这种情况下就需要使用总调查的都算，从县级以上地方人民有关部门统一进行，针对该种权籍调查工作需要明确的规定，不得收费，不能够加重农民的经济负担。第二点是要公示相关的调查结果。这个过程对于农民来讲就表示这结果的公平公正，把成果在本集体经济组织区域内进行公示，一方面来说从本质上最大限度的减少了作弊和隐形交易的情况；从另一方面来看，将其结果让群众看到在很大程度上可以增加人民的积极相应的心理，能够为之后的确权工作铺好道路。第三点就是有关部门需要依法进行处理，对这些“一户多宅”问题等历史遗留问题需要正视，在处理过程中需要按照法律法规，尽量找到公平公正的方法对这些问题进行处理所以上文中提到的问题依照需要作为宅基地使用权确权的一致要求，在这个需求之上一定要秉承确权到“户”这一重要原则，从现实情况来考虑，农村选择其他位置建房的事件有很多都是没有经过批准但是确符合当地建房需要的条件的，假设这个新房在规划单子，且已经有全成员投票表示同意的，这就可以到有部门办理相关的手续，按照相关的法律法规对新房办 理确权登记手续。第四点就是按照法律相关文献去解决这类土地的面积大小超出标准水平的事件，这就要求所有农民按照得到允许的可使用的土地面积作出相应的登记。有一部分并未得到授权去使用相应的该类土地的，则应该参照《土地管理法》中的相关规定，结合实际形势开展相应工作。过往曾有在转让、或者将自己的房子进行赠与的时候，该类房子的所占面积超出该地区规定的标准水平，这种情况下，要求参照相应的转让或赠与过程出现的时间段对宅基地面积做出的规定，能够开展确定房屋权益的相关工作。第五点主要是要求严格参照国家的相关法律规定来保证非本农民集体成员能够合理得到的宅基地使用权利，该种类型的农民主要是因为扶贫搬迁、或者遭遇到天灾等情况，遵从国家相关管理部门的合理调配和得到允许的去占用该类土地的，经过一系列的推翻原有的土地记录的操作后，参照国家相应条例明确新的该类土地使用权。（二）推广和完善退出补偿机制随着更多的农村人进入城市发展，使我国的城市化的脚步更加迅速。从某种程度上来讲这种农村人进城的方式大多集中在年轻一辈的身上，他们常常以上大学和进城市打工的形式来到城市发展，这就导致出现了大部分的老年人留守在农村的情况。在进城的这部分人中，一些会找到合适的工作或选择定居在城市，有些人没有办法维持自身的生活，但是就算如此他们也不会将自己在农村的房子出售或者重新种地，但是如果他们选择留在城市里，就不能够留有农村的房屋，这就需要他们完全离开农村⑨。于此同时，我们还是可以了解到，农村人员进城数目过多，就会致使之前的农村这类土地出现严重的被搁置的情况，近年来，这种现象不断频繁出现。假设不能够很好的处理宅基地荒废的问题，使其立即改变为耕地或抵消城市土地，这种做法对于我国今后的发展也是十分不理的。除此之外，耕地面积的不断降低会严重毁坏我国土地的红线，这在一定程度上会影响中国的粮食安全。耕地不单单是农民收入最重要的来源，还能够给予农民一定的安全感，也是社会秩序可以稳定，社会和谐的重要⑨王阿燕.我国农村宅基地退出的研究综述[J].中国集体经济，2019(6). 基础。农民怎样自愿的退出宅基地是我们社会中最需要回答的一个问题，这个问题的解决是刻不容缓的。所以，在农村的改革问题中，这类土地的退出体制占据重要的地位。通过对这一案例的归纳以及探究，我们初步能够得到以下的方案进行参考：第一，可以使用现金置换的方法，换句话说就是使用按照一定的法规来估算的价格，使用货币当作为对价来达到农民需求，这样能够让他们心甘情愿的退出宅基地。在此过程中需要关注的是，因为不同区域的发展不一致，所有需要对其应该用不同的方式对待。因为我们国家土地面积特别的大，不一样的区域的由于经济发展的不同，其土地价格也是有所区分的；第二，能够使用房屋等相关房产直接进行更换，使用新城构建的手段，给农民在这片土地中留一定的位，让农民将宅基地一起进行征收后，全部在新城当中生活。这种手段已经成为实验方法进行使用了，这种手段也是国内最开始使用的方法，并且得到了很好的成绩。经过将宅基地作价并且置换等值的城市建设用地使用权和区分所有权的手段，获得了该地区居民的一致同意。这种形式能够明显的改善该地区居民生活标准，并且确保其相关权益的完整程度。还能够提升农民的安全感也能够确保农民的正常需求。第三，及时该种权利的流转。这种方式和前两种比较来说是比较稍微复杂一些的，有着一种准金融的特点。经过把已经金融化，或者协议化的形式对其进行交换，很大程度上能够达到促进流通的作用，并且使用权利证书当作中介把两种截然不同的区域相互关联起来，并且可以经过一定的比例，能够进行相应的更换工作。不单单如此，上述的这种操作，还能够达到我们心中理想的快速流通的这一要求，对土地资源利用有很大的好处，降低了交易所需要的成本，该地区居民也会在这个过程中，收获最大的利益。这种方法在相关区域有所实施，江苏以及上海这两个区域进行了实验，并取得很好的效果。我们从上述的几种手段能够了解到，任何一种退出宅基地的方法都是需要财政支持的。有有关部门使用财产进行相应的资金代替，才能可以吸引该地区居民的注重这一政策，如果不使用相应的手段，他们也不可能为了政策而改变自己，并且还要以损害利益的代价进行，如此一来，相关部门就很难进行之后的工作。 （三）扩大宅基地流转范围在受让主要人员打开相关的限制，这一点是非常不可忽视的，对于两个地区的人群、公司法人、相关组织还有自由人员，这些人群在此过程中没有进行相应的分别，一起都将算入该地区相关类型的土地使用权中。在这个过程中，为防止一些不良商家、人员的非法行为，一定需要在使用土地大小以及二次转让时间，这两个方面做出相应的限定，明确同一人员或者是群体，能够得到的该地区相关类型的土地使用面积大小需要控制在什么区域之间，使用这样的手段，这样很大程度上降低出现“炒房”的事件。（四）发展土地股份合作制加大以及夯实该行业的在我们国家的位置，增加进行该行业的人员的种田面积，最不可忽视的手段就是使用土地股份合作这一体制，目前为止，很多有关组织或者是个人，使用租赁土地的方法进行在该行业进行相关的生产工作，但是，土地出租过程中产生的高额费用，这种情况就会让经营变得异常困难，并且这一现象频繁发生，但是实施上述的方法能够很大程度减少农民的所需花销。农村合作社的最大一点的好处就是保障了农民地位不受到威胁，并且保障了农民权益不受到侵害。以该区域居民的自身的利益作为向导，并且将相关的实施工作进行细化，如此一来，就可以能够创建出全新的类型。完善其中的相关政策，以政策化的方法或使用规章制度的手段来明确相关的分配制度，这样可以达到内部监管的想法，并且能够满足自主经营这一要求。从目前形势上来讲，由于该行业前期需要的投入不断的上升，进行该行业的人员有很大一部分数目进入城市中选择相应的工作，这种情况的发生就间接的表明：进行该行业的人员数目不断的在减少，大量的可以进行耕种的土地没有进行种植，但该行业关系到我国人口能不能吃饱饭的一大重要产业，对于农业的今后发展形式也造成一个很大的考验。 （五）推广宅基地产权抵押贷款经验现在来看，我国很多的农信社都在进行体制改革，并且已经有很多的农信社已经完成体制转变，从之前的农村信用社变成了农商行或是村镇银行的形式，很多的农村信用社的成功改变这就让农商行以及村镇银行毫无压力，并且使用一个良好的态度以及充足的资金接纳国内农村金融时代到来。对于该区域人群的所能拥有的回批地，需要最先明确权利能够使用的范围。不能够进行变现流通的宅基地就变成银行的不良贷款。所以，我们在试点过程中一定要对经验进行相应的总结，归纳出该种方法的优势，并且找到其不足之处进行完善，将亮点完全发挥出来，把试点经验进行归纳总结，为今后开放的试点区域进行学习，经过这一过程，一定会对农村经济的发展起到促进的作用。五、结论宅基地改革的相关制度涉及了方方面面，最终要的是对宅基地怎么进行使用要一定的影响，从这方面来看，就是接触到了我们国家的核心所在，所以宅基地使相关权利流转制度，对于该地区以至于说全中国的重要程度都是不可忽视的。本文以目前出现的问题作为考虑一切事物的基础，简单的将其描述，因为在这一阶段实际的情况和国家政策之间出现了一定的问题，因此，我们需要找到宅基地相关权益流转制度，能够满足实际情况。第一点，该地区宅基地相关权益的流转这一过程，要求把其形式将其做到有法可以，增加交易的空间；但是宅基地相关权益流转制度的改变，并不是仅仅依靠法律就能够解决的，因为土地问题涉及动到我国发展战略的安全性，需要有关部门在其过程中扮演监管的角色，在此过程中确保该地区居民的相关利益没有受到损害；改革最不可忽视的想法就是为了想增加土地种植的面积，并且在过程中需要扩大市场，所有在此期间需要完全将市场的作用表现出来，依照该地区的 相关状态，不同的情况进行相应的并且合适这一区域的改革的意见。 主要参考文献1.郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障[J].中国法学，2014(4).2.高海.论农民进城落户后集体土地“三权”退出[J].中国法学，2020(4).3.韩松.新农村建设中土地流转的现实问题及其对策[J].中国法学，2012(2).4.韩松.宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革[J].法学研究，2019(11).5.桂华.宅基地管理与物权法的适用限度[J].法学研究，2014(7).6.陈小君.宅基地使用权的制度困局与破解之维[J].法学研究，2019(5).7.李晨.宅基地流转的重庆试验[N].北京青年报，2015.8.杨亚楠，陈利根，龙开胜，中西部地区农村宅基地闲置的影响因素分析基于河南甘肃的实证研究[J]，经济体制改革，2016(2).9.王阿燕.我国农村宅基地退出的研究综述[J].中国集体经济，2019(6).10.李兆营，丁世杰.论完善监督机制的有效措施[J].湖南商学院学报，2018(5).11.李建建，戴双兴.加快建设城乡统一的建设用地市场[J].经济研究参考，2018(23).12.黄祥芳，陈建成，陈训波.地方政府土地流转补贴政策分析及完善措施[J],西北农业科技大学学报，2018(4).13.董欢.农村土地综合整治中的利益相关者分析[J].西北农业科技大学学报，2018(4).14.张晏.面对1.2亿亩建设用地缺口，民革中央呼吁关键是推进集体建设用地流转[N].中国国土资源报，2019.15.张国华.论宅基地使用权的可流转性及其实现[M].北京，法律出版社，2013.16.刘云生.中国不动产法研究（第三卷）[M].北京，法律出版社，2011.17.喻文莉.转型期宅基地使用权制度研究[M].北京，法律出版社，2011. 目 录一、引言................................................................................... .... .... ...................1二、宅基地使用权的基础理论....................................................................... .... .... ...1（一）宅基地使用权的概念.................................................................... .... .... .........1（二）宅基地使用权的法律属性.......................................................................... .... .2三、我国宅基地使用权流转法律制度的历史和问题分析.......................... .... .... .............2（一）我国宅基地使用权流转法律制度的演变..................................................... .... ...2（二）我国宅基地使用权流转存在的问题............................................... .... .... ...........3四、农村宅基地使用权流转法律制度的完善.................................................. .... .... .....8（一）优化宅基地使用权登记制度，加快农村宅基地确权工作................................... ...8（二）推广和完善退出补偿机制.......................................................................... .... .9（三）扩大宅基地流转范围.................................................................. .... .... .........10（四）发展土地股份合作制.................................................................. .... .... .........10（五）推广宅基地产权抵押贷款经验....................................... .... .... .......................11五、结论................................................................................. .... .... ...................11主要参考文献....................................................................................... .... .... .......12 宅基地使用权流转问题研究一、引言综合我国当前的发展现状来看，在长时间的发展中，国内始终将城市与乡村进行区别化管理，并采取两种不同的监管形式，从某种程度上来看，不管是社会保障地位，亦或者是经济发展水平，均有着十分明显的差距。受到国家政策方针的影响，人口的流动性并不密切，城乡之间很少进行交流沟通，彼此之间的流通比较差，在旧社会此种管理形式并没有产生过多的矛盾①。然而，在二十世纪七十年代末期时，我国实施了改革开放政策，自此之后市场经济得到了迅速发展，传统的社会结构发生了重大变迁，人口流动性增强，城乡之间的贸易往来及流通愈发密切，在这一背景条件的影响下，宅基地控制的情况愈发普遍，在当前执行的土地制度体系中，禁止将其使用权进行转让处理，从某种程度上来看，则使其用益物权的职能被削弱了。结合目前的制度体系来看，比较注重突出社会保障性，为了维持市场经济秩序，对农民进行了很多的限制，致使其在转换该项权利期间产生了很多问题，随着城市化的飞速发展，农民群体为了获取更多的经济收入，已经不单单靠种地谋生，则是有了更多的选择条件。本文通过对宅基地使用权的转让体制进行完善，促使农民的基本权益得到充分保障，进而提升市场交易的安全性，使农村人民的合法利益不受威胁；与此同时，也解决了很多土地闲置的情况，缓解城市发展的压力，综合公平性及效率方面考虑，提升土地的应用价值；进而贯彻落实新时代的发展要求，统筹城乡发展。①郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障[J].中国法学，2014(4). 二、宅基地使用权的基础理论（一）宅基地使用权的概念从权利主体的角度看，我国目前获取农村宅基地使用权的方法主要可以包括两种类型，即：首先，即为农民以自身所具备的权利为基础依据而获得；其次，则是其他公民采用受让以及继承等多种形式获得②。（二）宅基地使用权的法律属性1.成员权依照国内制定的法律制度可知，宅基地使用权的享有者必须是农民身份，只要满足法律要求，农民就有权向农民集体申请无偿取得宅基地使用权，也是政府为其提供的一种基本生活保障。在对宅基地进行分配时，由于是具有无偿性的，并且是政府采用强制手段将之前由农民所属的宅基地收回集体后，给予其的一种经济补助，所以，必须要以农民的身份才可以享有这一权利③。在该项权利没有全面流转的过程下，以农民的身份获取其使用权的方法比较常见。虽然其流转形式呈现出了相应的变化，并且不是那么特别严格，但是此种方法仍旧得到了广泛应用，并且已经在人民心中形成了根深蒂固的思想。2.用益物权针对农民来说，其是利用农民的成员分配宅基地使用权的，并因此而变成了宅基地的使用权人。通常情况下，获得宅基地的主要目的则是为了修建房产住宅以及相关设施，在国内的私法制度中，涉及到宅基地使用权的可结合《物权法》的相关内容，其被隶属为法律范围内的用益物权，有着很多的权利功能④。所以在对其进行划分时，必须要从两个方面考虑。在得到该项权利的初始时期，必须满②高海.论农民进城落户后集体土地“三权”退出[J].中国法学，2020(4).③韩松.新农村建设中土地流转的现实问题及其对策[J].中国法学，2012(2).④韩松.宅基地立法政策与宅基地使用权制度改革[J].法学研究，2019(11). 足身份条件方可进行申请，而这也是成员权的重要体现，换而言之，在此过程中所呈现的法律管理具有相对性的特点，集体组织与个体之间为相对的关系，因此在这一时期，成员权的权能将会有十分重要的影响。如果行使了该项权利，那么农村人民将会得到一定的使用权，并以此作为客体的形式建造房屋，使自身的基本生活得到充分保障，与此同时，能够展现出其用益物权属性。三、我国宅基地使用权流转法律制度的历史和问题分析（一）我国宅基地使用权流转法律制度的演变第一时期，完全自由流转阶段。在1950年时，我国正式颁布了《土地改革法》，自此之后对其使用权进行流转无需受到任何因素的制约。根据相关内容可知，农村人民能够从政府机构获取土地权属证书，不管是售卖、传承、租赁以及赠送等行为，均不会受到法律因素的限制。第二时期，所有权杜绝流转，使用权可以自由流转。在1 982年时，我国颁布的《宪法》中明确界定了宅基地并不归个体所有，则是归集体经济组织拥有。第三阶段，使用权流转受到限制。非农村组织集体之外的公民没有权利购置农村房屋，开发商将集体土地用于房地产开发被命令禁止。根据《物权法》第153条内容可知，“在对该项权利进行行使与转让时，必须要与土地管理法等条例相符。”立法机关在处理相关事件时，态度模棱两可，非常小心翼翼，不知如何对待，这样一来将会使问题也更加的复杂化⑤。我国在颁布《土地管理法》之后，明确界定了农民的宅基地数目和面积等，并对其他经济行为严格看管。在2008年的时候，相关文件报告明确表示，应严格遵循 “一户一宅”的制度体系，避免出现相反的情况。在政府颁布的《继承法》中明确提出，房产被包括在遗产继承的范畴之内。实际上，在我们的日常生活中，每个人拥有多处住宅的原因基本上均是受到此种因素的影响。⑤桂华.宅基地管理与物权法的适用限度[J].法学研究，2014(7). 结合抵押层面进行考虑，在国家颁布的《担保法》等法律制度体系中，严禁对农村地区的宅基地进行抵押处理。然而，在很多新颁布的政策方针中则在试图改变这一发展现状。在2012年的时候，广东省开始了试点工作，并且取得了较佳的成绩。2015年时很多经济发展迅速的地区逐渐开始了试点运行，开始初步这种流转方式，如北京、上海等城市。在2016年3月份时，政府相关部门颁布了相关的文件内容，并且明确提出了试点区域进行房产使用权抵押贷款的基本规定。结合租赁层面进行考虑，在相关的法律条例中明文规定，“农村地区全部的土地均不可将其使用权进行转让以及租赁到其他业务项目方面；满足以上要求的公司很多在面临破产倒闭等状况后，不得已将该项权利转让。”（二）我国宅基地使用权流转存在的问题1.宅基地使用权登记及管理秩序混乱物权公示公信的作用在权利登记方面得到了有效体现，除此之外，也可以让公民对物权的发展状况有着更加深入的了解，在交易过程中也可以避免产生很多的风险因素。然而，宅基地使用权的责任时无法明确的，即使具备四至但是也缺乏真实性，没有可以参照的实物；对于不同的农村人民而言，其所具备的证书会出现重复的地方，他们在建设房屋的时候，邻居之间经常会因为住宅界限的问题出现纠纷与矛盾。司法机关在对相关案件进行审理的过程中，因为很多住宅的建设不符合法律要求，甚至很多根本没有办证，对于事实依据则很难得到证实，这样一来将不利于司法机关的审判。即使国内的国土资源部相关部门，已经颁布了相关文件，要求农村地区要推进该种权利的确权登记体制，但是这一文件并不是强制性的，所以该种权利的登记体制不能很好的完成在《物权法》里面中的第155条中明确提出，若是宅基地使用权以及完成了转让登记，必须要立即更改登记记录。很多研究学者提出，宅基地使用权转让是记录已经投入使用的文件， 假设没有对其进行归属问题进行登记，这种情况下出现的转让举动就不会能够拥有一点的法律效应，由于其使用权必须要得到审批后进行登记，那么在进行转让时也必须办理相应的手续。很多专家学者表示，在对宅基地的使用权进行转让时，必须要采取登记对抗要件，如果没有登记办理，则无法对善意第三人进行对抗。究其原因，则是其使用权是基于集体当中而完成这一过程的，农村这一区域是基本上都是认识的人，这一区域的人民彼此之间都是相互信任，通常使用口头承诺，或者还用协议的手段对其权利进行转让。2.宅基地使用权可否流转相关法律规定矛盾根据《土地管理法》第63条内容可知：非农业生产项目不可或者租赁农村土地使用权，然而因为破产以及合并等原因导致使用权变更的，则需要按照土地的规划方案及合法用地的组织即可。根据《物权法》第155条内容可知：如果对宅基地使用权进行转让或者撤销记录必须要立即对其进行更改，此项规定也对其转让的行为予以了肯定⑥。由于宅基地属于农民的一项福利，因此应用对象也具有一定的特定性，通常均指农村的集体组织人员。政府严禁宅基地以资产的形式而向其他组织进行土地流转，这项规定是强制性的，也是对农民的硬性要求，其实质即为保障性政策。随着外部环境的变化，国内农村宅基地的流转体系逐渐发生改变，宅基地闲置已经成为了一种普遍的社会现象，隐形交易愈发广泛，应用效率十分低下，国家在发展的过程中若想取得成就，那么则必须要依赖于改革创新。在此最近几年的发展中，宅基地也开始逐渐迈向了改革阶段，很多地方均已经进行试点运营，采取有偿退出以及跨村流转等形式。针对此种流转方法来看，政府对此并没有为此颁布相应的法律法规。结合当代的政策进行分析，在我国农村地区的发展中，对其住宅使用权进行流转时，通常仅会在集体内部展开，尤其是机关单位以及企业等，政府是严禁其干涉的根据《物权法》的要求可知，仅有当地的农民集体可以享有宅基地所有权，农民负责行使使用权，但是不可传承。然而在实践过程中，宅基地的使用权以及各项建设活动必须要获得政⑥陈小君.宅基地使用权的制度困局与破解之维[J].法学研究，2019(5). 府的审核批准，而这也是一种权力至上的重要体现，甚至已经高过了土地的所有权，其使用权的流转问题也更加突出。在2017年时，政府颁布的一号文件中明确表示，必须要贯彻落实农村的宅地集体所有权。然而，在涉及到其流转扩散范畴时，我们当前需要面临的首要问题即为法律的修订，不然将会面临违权的情况。在二十世纪初期阶段时，浙江省很多地方均对宅基地进行了适当改革，并且可以在各个集体组织之间进行流转，同时也面临了很多法律问题。除此之外，即使在法律条例中明确界定了农民“一户一宅”，但是因为房产传承等问题，致使很多农民拥有多处房产。在很多城中村以及郊区地带，此种流转情况愈发普遍。对于以上情况，首先必须要制定出完善的法律制度体系，对当前的法律条款进行调整；其次，则可以采用宅基地使用收费以及退出方式等突出实际价值。对于接下来所需面临的农村宅基地是否可以扩大流转范围的问题，结合当前的信息水平考虑，打破“本集体组织”束缚的可能性较高，在周围集体组织以及县城地区进行流转。究其原因，则是在当地流转宅基地很难展现出其实际价值与有效性。若想继续扩展流转范围，则必须要充分考虑小产权房的情况。根据当前的法律条例可知，很难保障该类房产的合法权益。在制定宅基地制度体系的过程中必须要将农村集体村民作为主要的分配目标，换而言之，城市人口不具备拥有宅基地的权利仅是村民的基本生活保障。3.宅基地所有权是否合理的矛盾在国内土地制度改革的过程中，宅基地所有权规划的合理性是需要考虑的一项重要问题究其原因，则是和土地分配制度以及相关权利有着紧密联系，甚至关系到其他土地的使用权是否可以在土地公有制的基础上得到充分利用，并对其进行合理分配。针对村民来说，其可以长时间享有土地使用权及转让权尤为关键，这样一来所有权形式则显得不重要。现今，学术界中很多专家发表了这样的观点：通过与所有权进行对比后发现，延长使用权以及转让权的时间是非常重要的。通过对其他国家的土地资源所有权与使用权进行对比后相关学者提出，国内的土地所有权实质一般均是名义上的，并不会对其使用权产生过多影响 因此在国内也不会产生所有权虚化的情况。例如，即便农民享有土地资源的长期使用权，然而是无法传承的。除此之外，根据相关法律要求可知，政府在征用个体的土地资源时，其会非常直接的依法夺权，而这也是比较常见的一项事例。现阶段，政府颁布了农村集体组织土地经营权转移方面的方针政策，其中也重点介绍了运营、承包以及所有权的分配问题，随着社会环境的不断变化，为了适应市场发展趋势必须要颁布相应的政策方针，以公有制不变作为基本原则，对前两项权利进行科学分离，其宗旨则是为了保证村民可以享有更多的转让权充分利用市场的竞争环境，发挥出更多的潜力与市场价值。简单来说，与我国目前的基本国情相符合，实际上，所有权并不会对实际行为产生过多的影响，在国际上推行土地所有制的仅有少数国家，也有很多专家学者提出，我国若想促进社会经济的发展，实现可持续发展的目标，则必须要采取私有制的形式，与此同时，也有很多专家学者表示，若是该项制度体系无法得到贯彻落实，那么必将会影响到中华民族的伟大复兴，这一观点并不全面，所涉及到的内容比较少，并且也缺乏相应的理论依据。4.农村宅基地使用权隐形交易普遍针对城中村以及城市郊区等位置，其土地资源有着极高的市场价值。随着市场经济的发展中，受到经济利益等原因的驱使，很多农民均想获取更多的经济效益，所以便将其宅基地以更高的价格转让。除此之外，还有很多群体的经济水平比较低，面对城区房价不断上涨，这些人迫切希望可以购买“小产权房”，即便是违背政府的法律规定，以上则是导致隐性交易的根本因素。买卖双方无需受到法律条例的束缚，甚至直接进行房产交易，一般均由买卖双方经过商讨后确定销售价格，也没有考虑市场价格，所以有着极高的主观倾向。针对村民来说，如果其将房产转卖给城乡人民，那么房产则无法被相关部门登记注册，由此一来也就不具备产权证，同时也无法过户处理，由此一来导致相关利益主体的收益无法得到充分保障国内土地交易市场紊乱，很多纠纷事件层出不穷，逐渐呈上涨趋势，无法维持良好的交易流程，这样一来将会导致农村具有很多不确定性因素存在，并且基于客观方面考虑，集体和国