第 3 次作业一、名词解释题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 收益法原理2. 折现率3. 长期趋势法的理论依据4. 长期趋势法的作用5. 移动平均法二、计算题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 某一房地产，土地总面积 2000㎡，是 6 年前通过征用农地取得的，当时费用 800 元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需 1200 元，地上建筑总建筑面积 6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800 元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为 1300 元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为 2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。2. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 3 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 70％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为 900 元/㎡；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/k㎡；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。3. 某临街深度 30.48 米（100 英尺）、临街宽度 20 米的矩形土地，总价为250 万元，试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度 15.24 米（50 英尺）、临街宽度 20 米的矩形土地的总价。4. 某宗房地产的土地总面积为 1000㎡，是 10 年前通过征用农地取得的，当时的花费为 20 万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费 800 元／㎡。地上建筑物总建筑面积 200㎡，是 8 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为 800 元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为 1500 元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。（本小题 7 分）5. 某幢楼房的土地总面积 500 平方米，总建筑面积 2000 平方米，某人拥有其中 150 平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。（本小题 6 分）三、简答题（本大题共 60 分，共 10 小题，每小题 6 分）1. 估价上的折旧与会计上的折旧的区别2. 收益法适用的对象和条件3. 深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念4. 农地征用和城市房屋拆迁费用的有关规定5. 房地产供给定义以及其影响因素 6. 造成成交价格偏差的因素有哪些？7. 签订书面估价委托合同的作用以及内容8. 长期趋势法的操作步骤以及主要类型9. 房地产类型的如何划分10. 如何拟定估价作业方案答案：一、名词解释题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。解题方案：收益法原理评分标准：答对一句得 1 分2. 参考答案：折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。解题方案：折现率评分标准：答对一句得 2 分3. 参考答案：房地产价格通常有上下波动，在长期内其变动规律和发展趋势，会显现出一定的变动规律。解题方案：长期趋势法评分标准：答对一句得 2 分4. 参考答案：一、主要用途 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假 设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。 二、其他用途 1、用于收益法中对未来净收益等的预测； 2、用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整； 3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力； 4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。解题方案：长期趋势法的作用评分标准：答对一句得 1 分5. 参考答案：移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。解题方案：移动平均法评分标准：答对一句得 3 分二、计算题（30 分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：1、求土地价格 VL=2000×1200=240（万元） 2、求建筑物价格 VB： （1）求建筑物重置价格 C： C=6000×1300=780（万元） （2）求建筑物价格 VB： VB=C·q=780×80%=624（万元） （3）计算房地产总价 V： V= VB + VL =240+624=864（万元） （4）计算房地产单价 P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）解题方案：房地产估价程序评分标准：答对一步 1 分2. 参考答案：1、设该成片荒地的总价为 V（1 分）2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 900 *3000000 *70％ =18.9（亿元）（1 分）3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *3 =7.5（亿元）（1 分） 4、投资利息总额 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋7.5［（1＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋1.153（亿元）（1 分）5、转让税费总额= 18.9* 6％ =1.134（亿元）（1 分）6、开发利润总额=（V+V 4％＋7.5）* 15％ =0.156V+1.125（亿元） （1分）7、购买该成片荒地的税费总额=V *4％ =0.04V（亿元）（1 分）8、V=18.9－7.5－（0.344V+1.153）－1.134－（0.156V+1.125）－0.04V（1 分）9、V =5.31（亿元）（1 分）故： 荒地总价=5.31（亿元）， 荒地单价=177（元／㎡）。（1 分）解题方案：假设开发法运用举例评分标准：答对一步 2.5 分3. 参考答案：该相邻临街土地的总价计算如下： 250×（40%+30%）=175（万元）解题方案：经济适用住房价格构成评分标准：答对一步 1.5 分4. 参考答案：该宗房地产的价格测算如下： 土地现值=8001000=800000（元） （2 分） 建筑物现值=1500200080%=2400000（元） （2 分） 估价对象的现时总价=800000+2400000=3200000（元） （2 分） 估价对象的现时单价=3200000/2000=1600（元/平方米） （2 分）解题方案：成本法总结和运用举例评分标准：答对一步 2 分5. 参考答案： 该人占有的土地份额： 1502000=7.5% （4 分） 该人拥有的土地数量为： 5007.5%=37.5㎡ （4 分）解题方案：高层建筑地价分摊评分标准：答对一步 3 分三、简答题（60 分，共 10 题，每小题 6 分）1. 参考答案：1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，是“减价调整”；会计上的拆旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 。 2、在估价上 C 为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同 C 的值可能不同；在会计上 C 为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化 。 3、在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致；在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致。解题方案：估价上的折旧评分标准：答对一步 3 分2. 参考答案：（一）适用对象 1、有收益或有潜在收益的房地产。 2、它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 3、但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。 （二）适用的条件 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。解题方案：收益法评分标准：答对一方面得 2.5 分3. 参考答案：基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。解题方案：深度价格修正率表 评分标准：答对一步 2 分4. 参考答案：1、征地补偿费用。 （1）土地补偿费。 （2）安置补助费。 （3）地上附着物和青苗的补偿费。 2、新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地的）。 3、耕地开垦费（占用耕地的）。 4、耕地占用税（占用耕地的）。 5、征地管理费。 6、政府规定的其他有关税费。解题方案：农地征用和城市房屋拆迁费用评分标准：答对一步 2 分5. 参考答案：指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 房地产供给量的主要因素： 1、某种房地产自身的价格水平；2、某种房地产的开发成本；3、某种房地产的开发技术水平； 4、房地产开发商对未来的预期解题方案：房地产供给理解评分标准：答对一步 2 分6. 参考答案：（1）有利害关系人之间的交易。 （2）急于出售或急于购买的交易。 （3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 （4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 （5）特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 （6）交易税费非正常负担的交易。 （7）相邻房地产的合并交易。 （8）受债权债务关系影响的交易。解题方案：成交价格偏差评分标准：答对一方面得 1.5 分7. 参考答案：作用：1、成立受法律保护的委托与受托关系；2、明确合同双方的权利和义务；3、载明估价的基本事项。 签订书面估价委托合同的内容：1、委托人、估价机构（包括名称或者姓名和住所）；2、估价目的；3、估价对象；4、估价时点；5、委托人的协助义务；6、估价服务费用及其支付方式；7、出具估价报告的日期；8、违约责任；9、解决争议的方法；10、估价机构和委托人认为需要约 定的其他事项。解题方案：报酬资本化法评分标准：答对每项 5 分，每项中 0.5 分 1 步8. 参考答案：操作步骤： 1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； 2、整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； 3、观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）； 4、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 长期趋势法的主要类型 数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法解题方案：长期趋势法评分标准：答对一步 1.5 分9. 参考答案：1、 按用途划分的类型 1、居住房地产； 2、商业房地产； 3、办公房地产 4、旅馆房地产； 5、餐饮房地产； 6、娱乐房地产； 7、工业和仓储房地产； 8、农业房地产； 9、特殊用途房地产； 10、综合房地产 二、按开发程度划分的类型 1、生地：是指不具有城市基础设施的土地．如荒地、农地。 2、毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3、熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房物建设的土地。 4、在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。 5.现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 三、按是否产生收益划分的类型 本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 1、收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括公寓、商店、写字楼、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2.非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 四、按经营使用方式划分的类型 1、销售的房地产；2、出租的房地产；3、营业的房地产；4、自用的房地产解题方案：房地产类型评分标准： 答对一类得 4 分10. 参考答案：一 、拟采用的估价技术路线和估价方法 估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。 估价人员应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用，结合估价对象和估价目的，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价。 二、拟调查搜集的资料及其来源渠道 三、预计所需的时间、人力、经费 四、估价作业步骤和时间进度安排。 拟订估价作业步骤和时间进度安排的方法可采用线条法和网络技术法。解题方案：估价作业方案评分标准：答对一步得 2.5 分