如何完善物业管理的监管机制一、临海市物业管理的现状目前临海市区有四级资质的物业服务企业 23 家，从事物业管理的人员有 418 人，物业管理楼房 1173 栋，物业管理总面积 473 万平方米。物业管理在临海市发展已有近 8 年的历史，物业管理在改善业主及物业使用人工作和生活环境；提高居住水平；树立城市形象；完善城市功能等方面起到了一定的作用。但是，临海市物业服务还处于起步阶段，一部分成片新开发的小区实施了前期物业管理，大部分物业仍沿袭着旧有传统状态。从实施了物业管理的一些项目来看，许多业主和物业服务企业仍然保留着多年来传统的福利意识，作风和习惯不同程度存在着轻视合同，缺乏诚信的现象，使物业服务不规范，业主投诉多，矛盾突出，物业服务不能市场化正常运作。二、物业管理存在的主要问题（一）监管制度缺失的问题1、未建立前期物业招投标制度；2、未建立物业服务企业退出机制；3、无部门合理划定物业管理区域；4、住宅室内装饰装修管理混乱；5、业主大会成立筹备指导不明确。（二）物业服务企业服务不规范管理的问题1、物业服务企业内部管理制度不健全、不完善，管理不规范，不按物业服务合同约定提供服务，存在“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题； 2、物业服务企业在提供服务过程中有错位、越位的现象发生。很多物业服务企业以管理者自居，不能摆正自己服务的位置，正确处理好与业主之间的关系，有侵占业主公共利益、超越权限同意业主违章搭建、违规装饰装修，擅自利用公共区域的现象发生；3、不能很好配合业主委员会开展监督工作；4、我市居住小区物业服务标准低，物业服务企业难以生存和发展，造成擅自退出小区管理的现象；5、物业服务企业管理服务水平不高，企业市场化、专业化程度不够，从业人员的专业技能低，服务水平差，法制观念淡薄；6、小区规模小，物业服务企业资质低，不能形成规模效益，造成管理成本高，企业亏损严重；7、物业服务企业职工工资低，流动性大。（三）业主自律机制没有建立，自律意识不强1、业主市场观念淡薄，只想得到服务,不想付费的观念没有转变；2、小区部分业主住改商现象严重，不能得到有效制止，引发其他业主的不满；3、小区部分业主不遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》、《装饰装修保证金协议》，侵占公用设施设备、乱搭乱建、拖欠服务费用、违规装饰装修现象严重。（四）小区开发领域的遗留问题1、房屋工程质量、设施、设备不配套造成业主使用不便，经常投诉；尤其是屋面、阳台、门窗、有防水要求的房间，上、下水管道等专有部分的质量问题； 2、销售时的承诺不兑现，为了促销，广告夸大宣传引起的矛盾纠纷；3、水电施工时，未完全实行“一户一表”由专业部门抄表收费到户，造成水电分摊误差大，业主不愿承担，拒交费用 ，引起小区停水、停电；4、开发商对物业管理认知度不够，不按国家及地方相关规定配置物管用房，造成小区无法开展正常管理；5、配套的设施、设备不完善，无停车位、无休闲活动场所等造成小区业主使用不便。（五）业主委员会的作用未能很好发挥1、业主委员会无办公场所和工作经费，开展工作难度大；2、业主委员会成员配合度不高，分工不明确、人员专业素质低，不能有效开展工作，形同虚设；3、业主委员会不按《业主大会、业主委员会议事规则》及《业主管理规约》履行监督管理职责，经常不作为或乱作为；4、业主委员会工作透明度差，管理制度欠缺，难以得到广大业主支持。（六）老旧小区物业管理难老旧住宅小区设施设备年久失修，环境脏、乱、差等问题一直没有得到很好的解决，不能形成封闭的管理。不具备实行市场化、专业化物业管理。三、多方监管，助推物业管理健康发展物业管理服务是一个综合性较强的行业。物业服务活动所涉及的单位部门较多，直接涉及的有政府行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会、开发建设单位、业主、业主大会及业主委 员会等，相关的有城市供水、供电、供气、通讯等公共事业单位及市政、环卫、公安、消防、物价、工商、税务等行政管理部门和促进行业发展的行业协会、新闻媒体。物业管理不等于物业服务企业，其他相关方也在其中发挥着重要作用；物业服务行业也不等于物业服务企业的集合，其他相关方也是重要组成部分。在物业管理服务活动中，相关各方都有承担“社会责任”的义务。如何发挥各自在物业管理工作中的作用,特别是各级政府房地产行政管理部门和街道办事处如何发挥多方联动、相互协作配合的监管机制,通过近 2 个月的工作调研,作如下建议:（一）市建委应当指导和引导物业服务企业规范运作,发挥行业的引领和监督作用。1、市建委主要紧密配合全国性法律、法规，结合本地实际超前性制定一些行业发展必须的地方规范性文件（制定与物业管理服务相关的管理办法、管理规定、实施细则等）。并具体监督组织实施，引导行业规范发展。 2、按《物业服务企业资质管理办法》规定，依法办理四级物业服务企业资质证书，并实行动态监管。 3、协助区（县）房地产行政管理部门依法查处物业管理服务过程中的违法、违规行为。4、督促行业协会依法依规开展工作，促进行业健康发展。（二）区（县）房地产行政管理部门应做好贯彻落实工作。 1、区（县）房地产行政主管部门应结合法律、法规和地方规范性文件具体组织落实(参与物业管理招投标的组织实施、物业管理区域划分、物业服务企业资质初审、物业服务企业退出项目监管等)，调查处理和化解物业管理方面的纠纷和矛盾。2、按《业主大会和业主委员会指导规则》主动参与业主大会的筹备成立指导和业主委员会的选举及监督、备案工作。促进小区的和谐稳定和健康发展。3、依法查处物业管理服务过程中的违法、违规行为。4、积极配合行业协会依法依规开展工作。要做好以上工作,区、县房地产行政管理部门应成立专门机构、配置专门人员，强化工作职能，落实工作责任。（三）街道办事处在业主大会筹备成立指导及小区业主矛盾纠纷的处理工作中发挥主导作用。1、街道办事处作为基层政府的派出机构或最基层组织，以行政方式对基层社区进行行政管理、社会管理与服务的综合性组织，负责办理与居民有关的行政事务和公共事务，与广大社区居民的日常生活发生直接联系。应结合法律、法规和地方规范性文件调查处理和化解物业管理方面的纠纷和矛盾。2、按《业主大会和业主委员会指导规则》主动参与业主大会的筹备成立指导和业主委员会的选举及监督、备案和改选工作，督促业主委员会规范运作，促进小区的和谐。3、协助房地产行政管理部门依法查处物业管理服务过程中的违法、违规行为。要做好以上工作,应成立专门机构、配置专门人员，强化工作职能，落实工作责任。（四）社区居民委员会应积极发挥沟通、协调和矛盾的化解作用。 居民委员会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织，在实际动作中，接受街道办事处的领导，成为政府与居民之间的桥梁，是人民群众直接参与国家管理、直接管理社会生活、处理大量社区工作实务，是社区秩序的维护者、居民安居乐业的服务者、居民意愿的传递者、自我管理的组织者、社区工作的实际操作者。在物业管理工作中发挥重要作用。1、协助区（县）房地产行政管理部门依法查处物业管理服务过程中的违法、违规行为。2、指导、协助和监督业主委员会依法履行职能，在小区内设立专门投诉举报箱，有效了解业主对业主委员会的诉求，促进业主委员会规范开展工作。3、调查、协调处理业主与物业服务企业之间的投诉、纠纷和矛盾。4、积极开展小区精神文明建设。（五）业主委员会应做好自身建设，充分发挥桥梁纽带作用，协助和监督物业服务企业履行物业服务合同，调解纠纷。业主委员会是指由物业管理区域内全体业主选举产生，代表全体业主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业服务企业管理活动的一个民间性组织。业主委员会的权力基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会根据法律法规规定应认真履行以下职责：1、执行业主大会的决定和决议。2、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。 5、监督管理规约的实施。6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用。8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。9、业主大会赋予的其他职责。(六)相关职能部门密切配合,依据各自职能,共同做好监管工作。城管、公安、消防、物价、工商、市政、环卫等相关职能部门应当依据各自职责，分工协作、密切配合，齐抓共管，共同做好物业管理的相关工作。城管、市政、环卫依法行使物业管理中违法违规建筑、乱摆摊设点、市容市貌、环境卫生、市政环卫设施损坏等行为的监管执法查处；公安、消防负责物业管理中社会治安、消防安全的监管工作；物价负责物业服务收费监管工作；工商负责物业服务企业经营的监管工作等。总之，要解决当前临海市物业管理存在的主要问题，各级房地产行政管理部门和各辖区街道办事处、居民委员会、业主委员会及各相关部门要按照各自职责范围认真履行监管职责，各级政府要建立物业管理工作协调委员会，按照“条块分割、多方监管、属地管理、市场化运作”的方式，充分发挥各自在物业管理工作中的监管作用,形成齐抓共管的局面。积极为小区规范健康发展创造条件，助推小区的和谐稳定。参考文献:[1] 马敏;企业信用档案管理研究[D];安徽大学;2011 年 [2] 张学博;企业信用档案管理体系研究[D];吉林大学;2008 年[3] 李国文;当前物业管理需要解决的几个迫切问题[J];中国房地信息;2011 年 05 期