浙江大学远程教育学院本 科 生 毕 业 论 文 （ 设 计 ） 开 题 报 告题 目 美国次贷危机对中国房地产市场的影响分析 专 业 土木工程 ( 工程管理 ) 学习中心 姓 名 学 号 指导教师 2022 年 4 月 2 日美国次贷危机对中国房地产市场的影响分析一、文献综述美国次贷风波给全球房地产市场和金融市场敲响了风险的警钟。从 2006年危机开始显现，到 2007 年席卷世界，2008 年 7 月 11 日，美国最大的两家住房抵押贷款融资机构联邦国民抵押贷款协会、联邦住房贷款抵押公司的股票开盘即遭腰斩。同一天，美国大型房屋贷款银行印地麦克因支付危机被联邦监管机构查封。已经历时一年稍有平息的次贷风暴骤然波澜再生。次贷风暴席卷美洲后，紧接着波及东南亚。在此危机影响下的中国房地产行业正面临着继 1997 年亚洲金融风暴之后的又一次严峻考验。壮志在《从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理》中指出，次贷危机对中国房地产市场的影响，一是影响购房者预期；二是影响政府政策及银行经营理念。首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。第三，影响国内房地产市场的中长期走势。美国的次贷危机如一面镜子．也反衬出了我国房地产潜藏的问题，如房地产市场涨价过快，加大银行贷款的违约风险。易宪容在《“次贷危机”对中国房市的启示》中指出，次贷危机从一开始就对中国楼市产生深刻的影响，但在其爆发阶段对中国楼市的影响主要是通过 货币政策传导的，结果是刺激了房价的上涨。在此阶段，尽管美国经济有放缓的趋势和迹象，但美国的消费依然强劲，实体经济并没有受到明显的影响。在流动性过剩及经济增速加快的刺激下，中国资产价格出现了飙升，股市价格从2006 年 10 月底的 1800 点开始，用一年时间里上涨到 6000 多点。房地产价格同样出现大幅度上涨，在国家不断出台政策对房价进行调控的背景下北京、上海等城市的楼价出现加速上涨的势头。在次贷危机爆发至 2007 年底，美国的实体经济并没有受到次贷危机的影响，而中国的金融市场因为受美联储停止加息的影响出现了严重的流动性过剩。次贷危机在开始阶段不仅没有抑制中国的楼市，反而极大地刺激了中国的楼市。尹中立在《从次贷危机看美国楼市与中国楼市的关系》中研究认为，次贷危机深化阶段对中国楼市的影响该阶段的特征是金融市场出现恐慌气氛，美国股市出现大幅度下跌。此阶段美国次贷危机对中国房地产市场的影响主要通过股票市场进行传导，中国股市随美国股市下跌而下跌，股市财富大幅度缩水，楼市因而失去支撑。在历史上，中国股市与美国股市之间基本上没有相关性，但 2007 年之后的中国股市与美国股市之间的相关性越来越大，2008 年的股市下跌对房地产市场影响很大。2007 年中国股市市值增加了 15 万亿元之巨，流通市值增加了约 5 万亿元。股市增加的财富远远超过储蓄存款的增量(储蓄存款每年增加约 2 万亿元)。迅速增加的财富会刺激投资者购买住房、汽车等，在2007 年股市大涨的时候。不仅住房销售价格及金额大涨，而且一次性付款的比例也创新高。当股市于 2008 年初开始快速下跌后。这些虚拟的财富迅速化为乌有，楼市迅速进入低迷期。总之，此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用，而实体经济对楼市场的作用方向仍然是向上 的。李延喜在《次贷危机与房地产泡沫》中指出，危机严重恶化在实体经济方面的主要表现是全球国际贸易冻结，消费也出现明显衰退。美国的消费从2008 年 9 月份开始出现负增长，与此同时，全球主要发达国家及大部分发展中国家的 GDP 都出现负增长。有些国家的 GDP 出现超过两位数的负增长(如日本等)。在此期间，中国的实体经济及金融运行同样受到全球金融危机的冲击。从实体经济角度看，中国出口受到严重冲击，进口与出口都出现明显负增长，工业增加值及 GDP 数据直线下落。工业增加值及 GDP 增长速度滑落到 1998年以来的最低水平。受金融危机影响，全球大宗商品价格自 2008 年下半年迅速下跌。收入随之减少，对高档住宅的需求迅速下降。从金融的角度看，全球金融危机已经通过以下两个途径直接影响到中国房地产市场的高端需求：国际资本流动的方向出现逆转。欧美国家的金融机构纷纷将全球市场的资本回流到本国。从中国的外汇储备的增速放缓(甚至是减少)的事实中可以清楚地看出国际资本流向的变化。外资投资的物业一般是高端公寓、别墅及写字楼，因此，金融危机直接影响到中国这些高端房地产市场。受金融危机影响，很多跨国公司收缩战线，将其在中国的机构撤销，这是北京、上海等中心城市写字楼空置率攀升的主要原因。此阶段中国房地产市场受到来自实体经济与金融双重打击，是中国楼市表现最差的阶段。二、论文提纲引言一、房地产市场泡沫和美国次贷危机的关系 二、美国次贷危机对中国房地产市场的影响（一）美国次贷危机对中国房地产价格的影响（二）美国次贷危机对中国房地产供求量的影响（三）美国次贷危机对中国房地产未来走势的影响三、中国房地产市场的具体调控措施（一）政府引导房地产市场健康发展（二）限制违规使用土地（三）出台一系列住房保障政策（四）实行了更为严格的差别化住房信贷政策四、美国次贷危机对中国房地产市场的启示与思考（一）对中国政府管理思路的改变（二）对银行金融监管者的启示与思考（三）对购房者思路的改变参考文献 参考文献三、参考文献1、沈洪博：《近期美国房地产市场的基本特征和走势》，宏观经济研究，2007，2、梁飙：《美国次贷危机成因分析》，中国结构金融网，2010，3、冯燮刚：《破解房市危局》，经济科学出版社，2010，4、任宏：《中国房地产泡沫研究》，重庆大学出版社，2008，5、李延喜：《次贷危机与房地产泡沫》，中国经济出版社，2009， 6 、尹 中立 ： 《 从 次 贷 危机看 美 国 楼 市 与 中 国 楼 市的 关 系 》， 中 国 金 融 ，2007，7、壮志：《从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理》，经济纵横 ，2007，8、易宪容：《“次贷危机”对中国房市的启示》，人民论坛 2007，9、宋国学：《城镇住房需求动力因素分析》，商业时代，2007，10、刘永平：《房地产需求模型研究》，重庆工学院学报，2001，