中国房地产周期波动研究摘 要建立在现代经济周期理论基础之上的房地产业周期波动研究已经脱离了早期以建筑周期为基础的理论，对波动产生的原因及传导机制有了更深入的分析。近十年左右的时间，无论对房地产业周期波动的宏观影响还是微观效应的研究都有了长足的发展，实证分析的证据也越来越充分。但现有的研究对许多重大问题仍然存在空白，急需在这些方面做进一步深入的研究才能够为熨平周期波动提出更加合理的政策建议。论文从房地产周期波动的定义、生成机理和研究意义入手，分析了影响房地产波动的政策和国民经济发展阶段等因素，进一步深入探讨了房地产周期波动与宏观经济波动的关系，最后提出了几点避免我国房地产大幅周期波动的政策建议，希望能为我国的房地产行业健康有序的发展提供参考。关键词：房地产业； 周期波动； 发展方向 利率的决定与中央银行的货币政策有密切关系，央行通过改变法定准备金、贴现率和公开市场业务等手段控制货币供给量以调节市场利率，进而影响投资水平和整个经济。货币政策总是逆经济风向行事，所以利率变动通常与宏观经济的运行方向相反，呈现上升与下降的交替变化，形成利率周期。利率对房地产业的产出水平既有直接的又有间接的影响。间接影响表现在：利率变动影响经济增长即国民收入，从而增加或减少对房地产的消费需求和投资需求。直接影响是：利率变动使房地产开发的成本和收益率发生改变，从而影响房地产开发投资水平；利率高低影响消费者的还款压力和支付能力，从而使消费需求，包括置业投资需求发生改变[5]。四、避免我国房地产周期大幅波动的政策建议（一）加强利率指向作用的同时 推进其市场化进程利率对房地产周期波动的平抑效果有限，但我们依然不能忽视利率的在房地产宏观调控中的作用。一直以来，利率都被认为是央行调节房地产市场的指向标，可以反映政府的调控力度和方向。这种指向作用应该被进一步利用和加强，以引导企业和公众合理的房地产市场预期。房地产投资或购买者对未来的期望过高，以及盲目的从众行为将进一步放大了我国当前房市的膨胀程度。而利率对房地产市场指向作用的加强，主要通过利率政策自身在一段时间内的一贯性以及其他政策与利率政策的一致性实现或强化。 应推进利率的市场化进程，加强它对房地产周期波动的调控能力。利率对我国的房地产周期存在一定的负向作用，但总体作用不强。这种现象的存在与我国当前的管制利率制度密切相关，它制约了利率政策对房地产周期波动的影响，而市场化的定价机制将有助于利率调控作用的加强[6]。本文认为，在当前房价也高涨的情况下，过高的个人住房贷款利率已经较为严重地影响了普通家庭的住房购买和改进。我们应在风险定价的基础上，将拉大个人贷款和公司贷款之间的利率差距作为利率政策调整的一个重要方面予以实施。这不仅有助于居民住房水平的提高，也有利于遏制不合理的住房需求。（二）优化执行环境 提高金融政策系统运行的有效性任何的政策实施，都离不开具体的环境。良好的执行环境，无疑会对金融政策的实施起到配合促进的作用。这里的环境可以更简单笼统地理解为政策法规和各主体行为综合起来形成的经济和金融氛围。经济和金融氛围的营造除了金融制度的构建外，主要包括配套措施的落实。能够提高我国金融政策实效的配套措施主要有：1、土地、财税制度的配合。土地制度的变更直接影响房地产市场的运行，完善的土地政策会有效缓解房地产经济波动的剧烈程度。土地供给应在遵循市场规律的前提下，灵活调控，比如对经济适用房的土地供给，可以通过制定合理的价格引导增加供给，以深化金融政策在经济适用房方面的调控力度；通过相应的财税制度如差别化税率等也可以在一定 程度上，引导房地产的投资和消费行为。2、加强地方政府在调控中的能动性地方政府能准确详细地把握自身区域房地产周期的实况，有利于正确有效的政策制定。地方政府能动性的发挥基于“双重身份”的改变和“土地财政”的弱化。3、建立政策协调机制，催进效应凝聚在我国现今房地产局部严重过热的形势下，单一的某种政策显然无法达到良好的“制冷”效果，各政策多管齐下势在必行。因此有必要建立合理的协调机制，促进各种政策的效应凝聚。另外，值得注意的是，在考虑如何加强金融政策平抑房地产周期波动效应的同时，我们更应该将调控的着力点放在房地产市场本身的完善上。加强供求机制和价格机制的有效运行、调整产业结构、健全相关制度等等，这对加强房地产自身的内在稳定性，避免剧烈周期波动有长远的效果（三）金融政策实行要注重“地区差异”和“结构性差异”我国房地产发展存在严重的地区发展不均衡现象，针对这种情况，客观上要求金融政策投放时在技术层面上能“地区差异化”。针对处于不同发展阶段的房地产市场，总体上要采取与之发展阶段相适宜的金融及相关政策。而“结构性差异”指的是金融及相关政策的实施结果在追求总量目标外，还要注重“质量”目标的实现，即房地产供求结构的合理优化。这对房地产市场的健康运行和金融政策的长期开展 都有重要作用。这方面的内容在前面利率和信贷的政策建议中已有提及，这里要说的是，这种差别化的政策精神应体现在多个方面（行政干预，财税等）和政策实行的整个过程。（四）加强信贷管理和拓展融资渠道并举信贷政策对控制房地产周期波动有较显著的效应，需加以有效利用。应加强控制房地产过热地区的信贷规模和信贷增长速度。对于资金推动型的房地产业，控制其资金来源，等于掐紧其膨胀程度，这对当前的房市来说是有力的调控手段。加强信贷对保障房、经济适用房的支持力度。我国政策调控向健全保障房、廉租房回归的意志很强烈（这在 2006 年以来一系列政策中都有体现），但收效有限，这说明政府在施加行政干预等政策的同时，还要进一步加强信贷向保障房倾斜的力度。强化房地产信贷监管。全国商业性房地产贷款余额呈增长趋势，且增幅较大（2007，2008 年分别为 30.6%，10.4%），房地产开发信贷资金占国家银行各项贷款余额比重整体也呈上升趋势，这说明我国房地产信贷已经积聚了大量风险。因此当前加强对信贷的监管，总体上适当收缩信贷（具体可包括控制投资信贷比，限制信贷条件，规范信贷行为等等），不仅可以抑制房地产市场过度扩张，也是规避风险的需要。研究发现我国信贷波动与房地产周期波动呈现高度的一致性。这种相关性一方面固然是信贷政策左右房地产周期波动效应显著的体现，但同时也说明信贷的风险 可以扩散为整个房市的风险。因此改变我国比较单一的融资方式，拓展房地产融资渠道刻不容缓。具体可以从促进住房贷款二级市场发展，加强房地产信托，推进住房抵押贷款证券化等方面考虑 参考文献[1] 何国钊，曹振良.中国房地产周期研究[J].经济研究，2006，(12)：12-15.[2] 丁烈云.房地产周期波动成因分析[J].华中科技大学学报(社会科学版)，2003，(1)：31-33.[3] 张莉.我国利率政策房地产价格传导的有效性研究[J].学术论坛，2010，(4)：22-23.[4] 佟克克.房地产周期性波动的经济因素分析[J].管理现代化， 2006，(3)：14-16.[5] 蒋华东.必然与根本:重构中国房地产体制的思考[J].经济体制改革，2010，(4)：18-21.[6] 肖元真，顾凤惠，王菊英.宏观调控政策对房地产业发展的影响[J].经济纵横，2007，(2)：24-26. 中国房地产周期波动研究一、房地产周期波动的理论（一）房地产周期波动的定义一般认为，房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中表现出的扩展、收缩交替循环的现象，通常表现在投资量、产业增长率、价格、交易量的变化上[1]。这种在房地产市场上出现的周期性收缩，重复性再现的现象，可因不同的经济体制或所处不同的经济阶段，而具备不同的波动特征，如波长波幅的明显差别等。但我们一般认为不同的房地产波动总是具有相当程度的相似性和规律性：它都包含扩张和收缩两大阶段，并且在长期趋势、景气循环、季节波动和随机因素的综合作用下推进成完整的正弦波曲线，呈现出复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段的特征。因此，我们认为房地产周期波动是房市呈现的冷热交替的有一定规律及反复性的发展及推进状态。值得注意的是，房地产周期波动表示的是房地产市场在相当一段时间内的波动呈现出一定的周期规律性，即房地产周期波动首先表现为房地产波动，房地产周期是房地产市场运行的波动形态，但反之并不是所有的房地产波动都是周期波动。（二）房地产周期波动的生成机理现在得到广泛认可的房地产周期波动形成机制理论是冲击-传导理论。它最先 是用于对经济周期的解释，后经学者研究论证，认为可用于对房地产周期波动生成机理的阐释。冲击-传导理论把房地产周期波动的形成归结于外部冲击和内部传导的综合作用。这里所说的外部冲击包含所有能影响房地产市场运行的供求冲击和外部经济环境变化，具体可包括政策体制变化，国际经济形势变动等等，其中的政策性冲击就包括了国家的金融政策变动[2]。外部冲击进入房地产系统内部，经内部机制传导，反应出冲击结果。房地产周期波动的内部传导机制，以滞后方式传递或扩散冲击影响，从而引发房地产周期波动。这种扩散和传递的程度由房地产经济系统内部结构决定，也就是说，冲击-传导理论肯定内部结构的优化对于“抗震”的作用。在外部冲击进入房地产系统内部后，我们一般认为在初始阶段，房市显示的震荡越剧烈，表示房地产经济系统对外部冲击的敏感度越大。而当冲击持续进入房市，在内部将遇到运行阻力，外部冲击将被消弱，最终被系统消化。我们把这整个过程的完成认为是房地产运行经历了一个周期的波动。而冲击进入到系统重新恢复稳定状态的时间段便是一个波长的长度。波长越短，表示房地产经济系统对外部冲击的抵御能力愈好，房地产经济系统的内部特征越好。（三）房地产业周期波动研究的意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，随着改革开放 的深化和市场化进程的加快，房地产业已经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面：1、可明确房地产业经济的周期性波动统计资料表明，上海的房地产业在多年的发展历程中，有过缓慢的发展和高速发展阶段，也有过调整回落阶段，这种波动阶段的划分主要是基于对房地产业相关统计指标的定性分析得出的。那么，这种波动规律是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是其他的规律，而通过一定的定量定性分析就可明确这种波动是否就是周期性波动[3]。2、促进房地产周期理论的完善和发展由于我国的房地产起步较晚，房地产周期理论在我国的研究还相对较少，理论也不够成熟。而房地产周期理论在西方国家已有几十年的研究史，与国外相比，我国的房地产周期波动理论研究还处于初创阶段，其理论研究的水平需要与我国的经济发展以及房地产业的发展水平相适应，也和我国整体经济理论研究的水平相适应，对上海房地产业经济周期波动的研究具有一定的代表性，有助于房地产周期理论的研究向前推进。研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市 场 引导，科学的判断和健康、持续发展上海房地产业等，都具有积极的作用。研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。目前，上海的房价上涨过快，大部分的投资者和住房需求者对房价的波动并不能正确的理解和把握，有一部分人认为上海的房地产存在着泡沫。针对这种现象，若能正确的了解上海房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展目标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。二、房地产周期波动的影响因素 （一）政策因素1、财政政策是指政府通过变动政府购买支出、改变政府转移支付、变动税收和公债等手段调节社会总需求水平以达到扩张或紧缩经济的行为，财政政策分为财政收入政策和财政支出政策。在财政支出政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身支出的总量和结构直接影响市场的供求关系，从而调节房地产市场的周期波动。2、货币政策是指中央银行通过调整贴现率、公开市场业务和变动法定准备金等手段控制货币供给量以调节利率进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的行为。我国的利率由中央银行决定，是一个外生变量。利率变动对房地产经济运行的影响体现在三个方面：一是对房地产开发投资的影响，绝大多数房地产开发资金来源于银行贷款，利率高低影响开发的成本和利润；二是对房地产消费需求的影响，利率高低影响消费者的贷款信心、还款压力和支付能力；三是利率的“价格比较”作用，利率实际上是资金的价格表现，当房地产开发投资或置业投资的收益率高于利率时，开发商或置业投资者就会借贷资金去投资房地产，反之就会退出市场。3、产业政策政府以计划、制定产业投资指引目录及其它行政干预手段，通过发展因素推进产业结构的变动来影响房地产周期波动。在房地产业发展初期，产业政策对市场的 波动具有至关重要的影响。政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结构控制（楼堂馆所、高档房地产项目、大型商业设施等）、政策性资金控制、上市政策、外资投向指引等。（二）国民经济发展阶段1、经济增长方式对房地产周期波动的影响经济增长方式的变化对各类房地产市场都会有很大影响，尤其是经济转型时期常常伴随着房地产性质的转换，引致各类房地产市场此起彼伏。如我国沿海地区在改革开发初期大量发展的劳动密集型企业，随着沿海地区经济的高速发展和经济增长方式的转变，一方面劳动力成本和生产成本逐渐提高，另一方面企业效率过低而难于适应不断增长的需求，因而数量和效益不断滑坡，从而大量劳动密集型企业退出了对厂房物业的需求。与此同时，随着城市功能的扩大和城区的发展，许多工业区改变了土地使用性质，转变为住宅用地和商业办公用地，形成工业物业与其它物业市场走势的反差。2、产业结构演进对房地产周期波动的影响不同的经济发展阶段决定了不同的产业结构特征，相应房地产周期波动的基本状态特征也不尽相同。例如在战后日本经济高速发展过程中，地价出现三次猛涨就紧密伴随着产业结构的变化，即以工业用地价格带头的第一次土地价格猛涨，以住宅用地为主的地价上涨和由第三产业用地为主的地价上涨，地价上涨与工业化和产 业结构演进的方向基本是一致的。三、房地产周期波动与宏观经济波动的关系（一）房地产周期与宏观经济周期的互动分析国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分密切的关系，经济增长意味着国民收入增加，使房地产消费需求和投资需求相应增加，进而拉动房地产业的扩张[4]。经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快。上世纪 90 年代初至今我国 GDP 增长率一直保持在 8%左右，不考虑住房制度改革等其它因素影响，我国房地产业发展的长期趋势应该维持在稳定发展与高速发展之间的状态，然在一些年份两者增长速度不同，但长期增长趋势是一致的。房地产业的活动不一定总是与宏观经济活动的轨迹吻合。一般认为，从波动特征角度分析，房地产周期与宏观经济周期之间有以下关系，两者并不是始终同向变化。宏观经济周期处于上升阶段时，房地产市场不一定也随着繁荣，但却往往先于宏观经济步入衰退。如英国宏观经济周期平均为 20 年，而房地产波动周期平均为 9年，因而房地产周期波动与宏观经济周期波动不一定同向变化。从波动次序上说，房地产周期波动在复苏阶段往往滞后于宏观经济周期，在繁荣和衰退阶段则快于宏观经济周期，萧条阶段要长于宏观经济周期。但在特定的发展阶段也会有例外，如房地产市场受到其它外生因素的影响。（二）房地产周期与利率周期的关系