第 1 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院《不动产评估》模拟题一.单选题1.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60C.50D.40[答案]:C2.城市基准地价是根据用途相似.地块相连.地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的().A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价[答案]:B3.在出让土地使用权上建造商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为60年,则计算建筑物折旧的经济寿命应为()年;A.37B.43C.63D.60[答案]:A4.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是().A.交通拥挤B.建筑技术减少C.城市规划改变D.自然环境恶化[答案]:B5.收益法是基于哪种原理?()A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B6.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.　A.合法原则 第 2 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B7.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B8.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B9."五通一平"一般是指某区域或某地块具备了道路.()等设施或条件以及场地平整.A.给水.排水.电力.通信B.给水.排水.燃气.热力C.排水.电力.通信.燃气D.排水.电力.通信.热力[答案]:A10.估价报告有效期应从()起计.A.估价时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日[答案]:C11.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C12.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为():A.70B.60 第 3 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院C.50D.40[答案]:D13.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D14.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价期日不宜超过():A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B15.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率()A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B16.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B17.若较为精确地应用假设开发法时,应考虑().A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿[答案]:C 第 4 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院18.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B19.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B20.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D21.下列情况中会导致房地产价格上升的是().A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应[答案]:B22.引起真正的房地产自然增值的原因是().A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理[答案]:B23.商业.旅游.娱乐用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:D 第 5 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院24.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅,土地使用权出让年限为70年,建造器2年,建筑物的经济寿命为50年,则在计算建筑物折旧的经济寿命应为()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D25.运用市场比较法进行不动产估价时,可比实例的成交日期与估价日期不宜超过().A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B26.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下,每年所获得的总收益为20万元,每年需支出的总费用为12万元,该类不动产的收益率为8%,该不动产土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.91.56万元B.93.86万元C.94.56万元D.96.86万元[答案]:D27.某人购买某不动产,到银行办理抵押贷款,获得购房资金的70%,贷款的年利息率为5%,自由资金的一般收益率为8%,试算不动产的资本化率().A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B28.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2％,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7％.则该宗房地产的现时收益价格为()万元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B29.某高层住宅大楼,房地总价值为8000万元,其中建筑物价值占40％.某人拥有其中的一套住宅,房地价值为150万元,该部分的建筑物价值为50万元,则此人占有的土地份额为().A.0.19 第 6 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B30.防范估价风险的最后一道防线是().A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档[答案]:B31.下列表述中不正确的是().A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果[答案]:D32.教育.科技.文化.卫生.体育用地的土地使用权出让的最高年限为().A.70B.60C.50D.40[答案]:C33.收益法是基于哪种原理?().A.替代原理B.预期收益原理C.生产费用价值论D.区位论[答案]:B34.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价.A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则[答案]:B35.有三个比较实例A.B.C,成交价分别为1500元/m2.1650元/m2.1600元/m2.现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价,得到:标准不动产:100分.估 第 7 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院价对象:92分.实例A:89分.实例B:97分.实例C:92分;区域修正后,可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为()元/m2A.1551B.1565C.1600D.1625[答案]:A36.有一不动产,利用该宗不动产正常情况下每年所获得的总收益为30万元,每年所需指出的总费用为1万元,该类不动产的收益率为8%,则该不动产的收益价格为()万元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C37.某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2％,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元.A.10.2B.11C.11.3D.11.5[答案]:C38.某建筑物的建筑面积为100m2,已经使用10年,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,该建筑的经济寿命为30年,残值率为5%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额().A.1583元B.1589元C.1683元D.1689元[答案]:A39.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于()元/m2.A.4800B.5124C.5800D.7124[答案]:C40.有一不动产,未来第一年的纯收益为16万元,预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%,该类不动产的收益率为9%,另外,该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的,土地使用权年限为50年,已经使用了5年,则该宗不动产的收益价格为().A.216.08万元 第 8 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院B.217.04万元C.218.04万元D.19.08万元[答案]:B二．判断题1.不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质.性状改变而造成经济损失的财产.()[答案]:T2.土地使用权的形成包括"出让"."划拨"和"租赁"三种方式.()[答案]:F3.不动产的基本特征是保值增值性,是由土地的经济特性所决定的.()[答案]:F4.因素修正主要包括交易情况.交易日期.区域因素.个别因素四大方面的修正.()[答案]:T5.市场比较法的理论依据是替代原理.()[答案]:T6.毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地,受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费.()[答案]:F7.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格,时点不同则价格不同.()[答案]:T8.一份完整的估价报告内容包括:封面.目录.估价师声明.估价的假设和限制提案件.估价结果报告和附件.()[答案]:F9."七通一平"包括通上水.通下水.通电.通讯.通气.通热.通路.平整地面.()[答案]:T10.在有较多土地供应者的情况下,地价水平主要取决于房地产价格水平.()[答案]:T11.收益法的理论依据是预期原理.()[答案]:T12.在利用假设开发法进行估价时,应特别注意包括开发成本.管理费用销售税费等在内的投资利息的估算.() 第 9 页 共 9 页中国地质大学(北京)继续教育学院[答案]:F13.在进行交易情况修正系数确定时,都应以实际价格为基准.()[答案]:F14.土地整理.复垦类型的不动产估价适用假设开发法.()[答案]:T15.按照规定,纯土地估价有效期为一年,建筑物和不动产估价有效期为半年.()[答案]:F三.问答题1.简述不动产估价的意义.[答案]:不动产估价其意义在于:1.为不动产市场交易提供客观标准;2.不动产资产的价值化更有利于优化资源配置;3.为开发投资及确立科学的收益分配制度服务;4.便于公民赋税.2.简述市场比较法的适用条件.[答案]:首先要有充足的市场交易资料,这是市场比较法应用的最基本的条件;其次,运用市场比较法,需要有与估价对象不动产相关程度高.可比性强的比较实例,即比较实例与估价对象具有相关性和替代性.3.简述收益法的使用范围.[答案]:收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价.由于它具有理论依据而应用很广,但对于无收益的不动产估价则不适用.4.简述重置价格和重建价格的含义.[答案]:(1)重置价格又称重置成本,是指采用估价时点时的建筑材料.建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格;(2)重建价格又称重建成本,是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料,建筑构配件.设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格;