第 2 次作业一、单项选择题（本大题共 10 分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 纳税人普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目余额的（）的可免征土地增值税A. 20% B. 25% C. 30% D. 35%2. 规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过（）A. 70% B. 80% C. 85% D. 90%3. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的资金。 A. 前期 B. 中期 C. 后期 D. 前三项都正确4. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A. .10B. 15 C. 20D. 305. 化工等工业应放置在（）A. 工业园区 B. 内圈工业区C. 外圈工业区D. 远郊工业区6. （）通常是指房屋抵押贷款的贷款人为了保障房屋抵押贷款的安全，而要求借款者将作为抵押的房屋向保险人投保的一种房地产保险。A. 商品房抵押贷款保证保险B. 贷款建房保险C. 贷款抵押房屋保险 D. 房产反向抵押贷款寿险7. 钢混结构的耐用年限为（）A. 20 年以下B. 25~50 年C. 50~80 年D. 80~100 年8. （）是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系得市场预测方法A. 相关分析法B. 回归分析法C. 指数平滑法 D. 历史引申法9. 通常情况下，（）是影响房地产投资价值的重要因素A. 城市规划B. 区位 C. 投资收益率的选择 D. 投资者的管理水平10. 反映盈利能力的动态指标包括财务净现值和（）。A. .投资利润率B. 投资利税率C. 资本金利润率 D. .财务内部收益率二、多项选择题（本大题共 20 分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 居住区一般位于（ ）。 A. 中央商业区外侧 B. 中央商业区内侧 C. 中央商业区与内圈工业区之间 D. 内圈工业区与外圈工业区之间2. 房地产开发经营企业流动资金贷款可以用于（ ）。 A. 房地产开发企业自身固定资产投资 B. 城市综合开发 C. 商品房开发 D. 开发项目的投资性贷款 E. 土地开发3. 房地产融资市场的构成要素包括（）。A. 融资主体B. 融资客体C. 融资工具D. 融资中介4. 下列属于盈利指标的包括（ ）。A. 资产报酬率B. 存货周转率C. 现金比率D. 销售利润率E. 资产收益率5. 房地产建设贷款是银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作抵押的房地产抵押贷款。下列说法正确的是（）。A. 贷款期限不长。一般为 5 年。B. 可按工程投资额完成百分比支付.C. 可按建设工期进度分阶段支付D. 借款人取得项目完工后的长期抵押贷款承诺。6. 下列关于住房公积金管理原则的说法,正确的是（）。A. 责权利一致，政府设立专门的住房公积金管理机构管理工作B. 政府和专业银行是委托与被委托关系C. 公积金管理机构属于金融机构，住房公积金存贷款等由当地人民政府指定的专业银行委托办理D. 公积金专款专用，只能用于住房建设和住房改革 7. 下列属于房地产投资风险的特征的是（ ）A. 收益的补偿性 B. 事项的不确定性 C. 存在的客观性 D. 形式的多样性8. 下列费用中，属于企业财务费用的是（）A. 利息 B. 审计费 C. 外汇汇兑净损失 D. 融资代理费9. 下列属于临界点分析的是（）。A. 不确定性分析 B. 线性分析 C. 非线性分析D. 盈亏平衡分析10. 关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（）。A. 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B. 利润总额=经营利润+营业外收支净额C. 税后利润=利润总额-所得税D. 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E. 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税三、判断题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 根据《中华人民共和国住房公积金管理条例》，住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理中心。（）2. 资产负债表的主体结构包括资产、负债和所有者权益三大部分。3. 混合房地产基金分为开放式混合房地产基金和封闭式混合房地产基金4. 房地产市场预测是以房地产为特定对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。5. 具有城市商业、交通和信息中心功能的区域被称为城市的中央商业区四、计算题（本大题共 40 分，共 2 小题，每小题 20 分）1. 某房地产开发企业现有 A、B、C 三个互斥方案，各方案的初期投资、每年年末的经营收益及经营费用见下表。各投资方案的计算期为 6 年，6 年后残值为零。基准收益率 Ic=10%.请用净现值法及等额年值法进行方案的比较与选择。 投资方案的现金流量表 单位：万元 投资方案 初始投资 年经营收益 年经营费用 年净经营收益A 2000 1200 500 700B 3000 1600 650 950C 4000 1600 450 1150 2. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表：由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=（在建资金占用+成品资金占用）×360 住宅销售收入+代建工程收入+预收购房定金+预收代建工程款运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析 五、论述题（本大题共 20 分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 简要说明房地产投资的几种主要方式。2. 分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。答案：一、单项选择题（10 分，共 10 题，每小题 1 分）1. A 2. B 3. C 4. D 5. D 6. C 7. D 8. A 9. B 10. D 二、多项选择题（20 分，共 10 题，每小题 2 分）1. CD 2. BCE 3. ACD 4. ADE 5. BCD 6. ABD 7. ACD 8. ACD 9. BC 10. ABC 三、判断题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. × 2. √ 3. √ 4. × 5. √ 四、计算题（40 分，共 2 题，每小题 20 分）1. 参考答案： 解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得 9 分全部答对得 18 分2. 参考答案：用因素替换法分析各因素对本期定额流动资金周转天数比上期缩短 9天的影响程度。替代顺序为：先替代收入，后替代资金占用。见下表： 从上表分析可以看出，各因素的影响程度不一，具体如下： （1）由于住宅销售收入增加，定额流动资金周转天数缩短 12 天； （2）由于代建工程收入增加，定额流动资金周转天数缩短 3 天； （3）由于预收购房定金增加，定额流动资金周转天数缩短 30 天； （4）由于预收代建工程款增加，定额流动资金周转天数缩短 5 天； （5）由于在建工程资金占用增加，定额流动资金周转天数延长 45 天； （6）由于成品资金占用的较少，定额流动资金周转天数缩短 4 天； 由分析结果可见，虽然该企业本年度定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，但由于在建工程资金占用的增加，使周转天数缩短时间损失了 45 天，应进一步分析原因，采取切实有效措施降低在建工程资金占用，为进一步缩短定额流动资金周转天数创造条件。 解题方案：房地产投资 评分标准：答对一点得 3 分全部答对得 20 分五、论述题（20 分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。 首先从从房地产投资开发的对象分为：1）未开发的土地，也称为地产投资。是单纯的只投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。作为房地产投资对象的土地划分有两类：一是旧城区，二是新区开发。2）住宅。住宅是人类最基本的生存条件之一，故对这种房地产的需求一般较为稳定。投资于住宅房地产，既可以直接出售，也可以进行租赁经营。因此住宅是房地产投资的主要对象。3）商业房地产投资，包括了办公楼，商场，酒店等。这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。4）其他，如工业厂房和仓储性物业，休闲型物业等。 其次房地产资金按资金投入方式分为:1）房地产投资信托 房地产投资信托（简称 REITS）采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产当中来。2）房地产辛迪加 辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式。房地产辛迪加通常采用有限合伙方式。有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。3）混合房地产基金 由于混合房地产基金的投资额庞大，可以达到较好的分散风险的效果。缺点是除了对参与者资金量要求太高之外，还有缺乏流动性及投资时限较长。4）房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券 所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款正确，然后通过出售证券融通资金的一种活动。 购买抵押贷款证券的投资者可以间接地获得房地产投资的收益。5）直接购置房地产，也可以称为房地产置业投资。指的是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资方式。 解题方案：房地产投资的几种主要方式评分标准：答对一点得 3 分全部答对得 12 分2. 参考答案：由于土地使用权来源不同而不同。由一级地产市场（土地一级市场是指土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变，也就是通常所说的土地出让，或称土地批租，是整个房地产市场的龙头，也可以说土地一级市场把握了房地产市场的命脉）取得使用权的土地，其成本费用主要是土地出让金、征地拆迁费、七通一平（道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通与场地平整）费或三通一平（水通，电通，路通与场地平整）费等；由二级地产市场（土地二级市场是指城市土地使用者与城市土地使用者之间的市场，包括城市 土地使用权转让市场和转租市场。与一级市场不同，二级市场土地供需运动不仅仅是单纯的土地供需运动，更多的是通过房地产供需运动来实现的。已经进入市场的土地有偿使用权整体转让形成了土地二级市场。土地三级市场：有偿土地使用权部分转让）上取得使用权的土地，其成本费主要是土地转让金，除了上述土地开发成本外，还要加入土地使用权进入流通领域后的费用，如管理费、维护费和各种摊销费用，还要加上土地开发必备的税费、利息及开发商应赚取的利润等。解题方案：土地使用权评分标准：答对一点得 4 分全部答对得 12 分