第 3 次作业一、名词解释题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 物业管理2. 广告诉求点3. 战略4. SWOT 分析5. 房地产策划二、计算题（本大题共 30 分，共 6 小题，每小题 5 分）1. 某开发项目预计开发面积 200000 平方米，其中可售比例为 95%。项目总投资 70000 万元，预期销售均价套内 6000 元/平方米，销售税费按 6%估计，公摊系数平均按 0.15 考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？2. 李某计划在其家庭月收入 8000 元中，每月以 30%做月供，首付 40%、按揭 15 年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为 6%、该住宅平均售价 5000 元/平方米，问李某可以购买多大面积的户型？3. 某开发项目预计开发面积 112000 平方米，总投资 32400 万元，预期销售均价 3800 元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？4. 某商业铺面建筑面积 250 平方米，地处商业中心，预计在未来 30 年的有效经营期限内，平均月租金预计为 300 元/平方米，年租赁成本约为租金的20%，年空置率为 8%，假定市场期望的投资收益率为 10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？5. 张某家庭月收入 4000 元，每月用于购房支出的可占 30%，张某计划以首付 30%、按揭 20 年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为 6%、该住宅平均售价 3000 元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？6. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共 30 分，共 6 小题，每小题 5 分）1. 在房地产策划项目业务洽谈时，应作哪些工作？2. 策划实施的监控方式是什么？3. 为什么要进行房地产市场调查？4. 营销活动的技巧是什么？5. 如何对房地产价格进行调整？6. 加强项目前期科学决策，研究哪两方面的内容？四、案例分析题（本大题共 10 分，共 1 小题，每小题 10 分）某饲料生产企业于九十年代初，在远离城市的某乡镇附近征用大片土地，准备扩建二期生产基地。后受 92`93 年开发热潮的影响，觉得利用该地环境幽静,空气清新,企业品牌突出的优势修建别墅，赚钱会更多更快，但也有人提出反对意见，认为公司的专长在于饲料生产而不是房地产开发经营，而企业老总则认为公司在饲料领域能够做得很好，那么在房地产经营领域也会做得很好，因为 二者都具有市场经营的共性。 于是，在毫无经验的情况下将原先的工业用地变更为住宅用地，建造高档别墅，并借助企业在饲料生产方面的品牌效应进行促销，结果，事与愿违，由于该住宅所处区位太偏，远离主城，交通不便，产品设计差（农民宅基地形式），市场定位不明，以及政策调控等的条件的制约，虽然采用了许多促销手段（包括大量的广告宣传），但其销售状况仍十分糟糕， 除了当地首富买了一两套外，便很少有人问津，至今该楼盘早已成为烂尾盘。问题：从房地产经营的角度试分析该企业失败的原因并指出房地产企业经营的特点五、论述题（本大题共 20 分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 影响项目引力半径的因子有哪些？2. 目标市场选择的标准有哪些？答案：一、名词解释题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。解题方案：掌握概念评分标准：回答出相应的定义得 3 分2. 参考答案：广告诉求点是指在广告基调的控制下，为快速、有效地引起目标客户的注意与兴趣而确立的广告传播重点。解题方案：从广告诉求点的定义来回答评分标准：回答出广告诉求点的定义得 3 分3. 参考答案：战略是企业实现目标的方法和部署。它是企业在市场经济条件下，为实现特定目标，根据外部环境和内部资源，按照科学的程序和方法，做出的全局性、长 远性的、持续性的总体谋划。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得 3 分4. 参考答案：SWOT 分析是指分析房地产项目存在的优势、劣势、机遇和威胁。解题方案：从 SWOT 分析的定义来回答评分标准：回答出 SWOT 分析的定义得 3 分5. 参考答案：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。解题方案：从房地产策划的定义来回答评分标准：回答出界面管理的定义得 3 分二、计算题（30 分，共 6 题，每小题 5 分）1. 参考答案：1.可售套内面积：200000×95%×（1-0.15）=161500 2.保本销售套内面积：700000000÷[6000×（1-6%）]=124113.4 3.保本销售率：124113.4÷161500=76.85%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得 4.5 分，其中式子答对 3 分，得数正确 1.5 分，全部答对得 9 分2. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=8000*30%*[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)*0.5%]=474000 2、计算可以购买的面积：S=474000/5000=94.8≈95m2解题方案：掌握概念、计算方法 评分标准：答对第一点得 6 分，其中式子答对 4 分，得数正确 2 分，答对第二点得 3 分，其中式子 2 分，得数 1 分，全部答对得 9 分3. 参考答案：答题要点 1、保本销售面积=324000000/3800=85263 2、保本销售率=85263/112000=76.1%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每列对一个式子得 3 分，得出第一个得数得 1 分，最后一个得数 2 分，全部答对得 9 分4. 参考答案：售价：[300×12×（1-20%）×250×（1-8%）]/10%×[1-1/（1+10%）30]=6246432 元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得 6 分，得数正确得 3 分，全部答对得 9 分5. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=4000*30%*[1-1/(1+0.5%)240]/[(1-30%)*0.5%]=239281 2、计算可以购买的面积：S=239281/3000=79.76≈80m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得 6 分，其中式子答对 4 分，得数正确 2 分，答对第二点得 3 分，其中式子 2 分，得数 1 分，全部答对得 9 分6. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a） 式中：P----每年接待过夜游客总人次 R----保本开房率 a----平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得 3 分，字母注解正确各得 2 分，全部答对得 82 分三、简答题（30 分，共 6 题，每小题 5 分） 1. 参考答案：在进行策划业务洽谈时， （1）应了解业主策划期望。 （2）明确策划工作内容. （3）确定策划服务大纲. （4）在协商基础上签订策划合同。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 1 分，全部答对得 4 分2. 参考答案：对策划执行的监控应当 （1）全程跟踪，动态监测，发现问题，及时处理 （2）应积极与项目业主、设计、工程、销售等单位及部门协调沟通，保证策划方案的执行效率。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分3. 参考答案：（1）J 房地产市场调查是企业进行经营决策的必要前提 （2）房地产市场调查是进行市场预测的必要条件 （3）房地产市场调查是改善企业经营管理，提高经营决策水平的必要途径 （4）房地产市场调查也是企业进行竞争的必要手段解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 1 分，全部答对得 4 分4. 参考答案：（1）营销活动的居心供应促进企业与目标客户沟通，扩大企业及项目影响，为品牌塑造积累基础。 （2）其活动可大可小，不论大小活动都应邀请客户代表、新闻媒体等社会各界广泛参与，并应全面展现企业文化和项目理念，及时对外报道，制造新闻热点效应，扩大社会影响面。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分5. 参考答案：（1）以均价为基础，按照位置、楼层、朝向、景观等因素对各户型进行价格调整，形成价格唯一性，做到一户一价。 （2）但其调整系数之和应为零，正负相差不宜超过 10%，景观差价最高可达 50%左右。 解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 1.5 分，全部答对得 4 分6. 参考答案：一方面要充分研究项目可行性，客观分析项目的投资机会、市场前景、财务能力及风险大小；另一方面应实行民主决策，接受企业内外的相关人员为决策提供合理建议。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得 2 分，全部答对得 4 分四、案例分析题（10 分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：1.（1）该企业失败的原因在：企业失败原因在于不了解房地产开发经营的特点，不熟悉高档住宅选址要求（2）:一是位置偏远，交通落后。高档住宅侧重于完善畅通的道路系统和停车场所。二是配套薄弱，配套投入较大；三是社区不成熟，成熟期较长。另外，地块地段的差异性影响到项目的级差收益高低。地段越偏远，其级差收益越低，开发价值越不高。 2.房地产开发经营的特点：一、经营对象独特；二、经营环境复杂；三、经营环节复杂；四、投资成本高，资金需求量大；五、投资收益高，具有较强的资产倍增效应；六、经营期限长，不确定性因素多，风险较大。解题方案：熟练掌握概念，灵活应用到实践评分标准：答对第 1 点得 8 分，其中（1)答对得 4 分，（2）答对各点得 1 分；第 2 点各小点 1 分；全部答对得 14 分五、论述题（20 分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：（1）交通易达性及快捷性，交通是决定项目引力大小的重要因子，项目引力半径与其交通方便程度呈正相关。如果项目所在地的道路越通达，交通越方便，则其影响距离也就越深远。相反，如果项目交通不便，使居住者耗费在交通上的费用成本和时间成本较高，则项目将不会对购房者产生足够的吸引力。（2）所在区域经济发达程度，项目所在区域的经济越发达，人们就业机会越 多，生活质量越高，对其他地区人群的吸引力越强，则项目的引力半径也就越远。（3）项目自身的优势条件，就同一个区域而言，由于其经济水平及交通设施的一致性，使得区域内每一个项目均有同等机会吸引外区人口，但各个项目具体能够在多远的范围内产生足够的吸引力，主要取决于项目自身的优势条件，如果项目景观资源丰富、吃哦优良、品牌突出，则其引力半径相对较远。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的 3 分，全部回答对得 9 分2. 参考答案：1、该类市场在当地应处于起步或发展阶段。根据市场周期发展理论，产品处在岂不或发展阶段的市场，其市场前景广泛，经营风险较小。 2、该类市场需求潜力巨大，市场容量庞大，购买力旺盛。一方面该类市场消费者数量众多，市场容量庞大，另一方面消费者数量虽少但购买能力强劲。 3、目前涉足该类市场的竞争对手较少，竞争不激烈。竞争对手不多，市场供不应求，竞争不激烈。 4、企业进入该类市场的障碍较小。企业进入该类市场相对容易，不存在政策限制，资源限制，技术限制，规划限制，地块限制等影响。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的 2 分，全部回答对得 8 分