论承租人的优先购买权内 容 摘 要房屋承租人优先购买权制度的产生有一定的历史渊源，与当时的国情基本相适应，具有一定的合理性。但在现阶段随着我国经济建设的发展和国情的变化，我国现行法定优先购买权制度的存在价值得反思和质疑。文章通过对承租人先买权制度的设立依据、理论缺陷方面的分析，揭示其存在的不合理性，进而提出取消法定优先购买权，取而代之以合理的约定优先购买权。本文认为立法应该细化出租人承担的损害赔偿范围，明确优先购买权中的期限，赋予有优先购买权的承租人对抗第三人的效力，对承租人的法律救济。文章阐述了约定优先购买权的有效性、合理性、效力、救济方法等方面的内容，认为约定优先购买权制度，既充分体现公平原则，也是对财产权人的尊重，能加快商品的流传，产生更大的社会效益。关键词：承租人优先购买权　法定优先购买权　约定优先购买权 见》第 118 条之规定，其规定出租人如果想要出卖自己的房屋，就必须要提前三个月通知该房屋的承租人，此时房屋承租人享有同等条件下的优先购买前，而且同时还规定了如果出租人没有履行这个通知义务的话承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效，该条款实际上导致承租人即使想卖其房屋都要顾虑很多因素，不仅无法促成交易，阻碍了交易的进行，而且从实质上侵犯了房屋所有人的完整所有权。（四）违反经济效率原则促进经济效率是承租人优先购买权制度设计的立法目的之一，因为承租人通过长时间的使用租赁房屋，本身就已经产生了一种经济利益，而且，立法者已经假定了这种长时间的使用对于第三人来说并不会产生任何利益。例如，我们可以假设某一个体户租用一房屋卖包子，经过相当长度的时间以后，附近的居民都会知道这里有一家包子店，通常都会习惯的来这里吃早餐，者对于现在的承租人来说本就是一种经济利益，然而，如果第三人要购买这一房屋重新开一家服装店，则可能使这种利益丧失，并且，为了达到此种知名效果，第三人还必须付出巨大的宣传成本，这种情况对于整个社会来说，是为一种负效率现象，因此，立法者便直接赋予承租人优先购买权，以保障此种利益的继续存在，此即承租人优先购买权制度设计的初衷之一⑦。然而，在实践中，承租人的优先购买权却远已经偏离了该制度设计的本意。尽管对于出租人来说，不管合同当事人是承租人还是第三人，对于出租人而言都无所谓，只要合同能够成立，对其没有任何影响，但是，实际上由于法律规定出租人在出卖房屋之前必须提前三个月通知承租人，承租人在这三个月内可以考虑是否主张优先购买权，因此，承租⑦ 周珺，“承租人优先购买权否定轮”，《政法论丛》，2018 年第 6 期。 人基于其所享有的优先购买权，会暂时不表态，等到出粗人与第三人达成合同时，在主张优先购买权，不仅可以免去谈判成本，而且可以以最低的价格购买房屋，因此，理性的承租人都会选择等待，从而出租人就将耗费巨大的时间成本，并且还需要另外寻在第三人来缔结合同，为此有需要付出相关成本，从而这种状况对于出租人来说是极为不效率的。三、造成承租人优先购买权制度困境的原因分析（一）弱势群体的保护方面设立承租人优先购买权的立法本意在于在当时的环境下，立法者认为承租人与出租人相比较，承租人处于弱势地位，建立优先购买权在于保护承租人这个弱势群体，有学者甚至认为长期使用他人之物不免会使承租人产生寄人篱下、仰人鼻息的感觉，因此法律有必要通过优先购买权制度相处承租人的这种心理负担。但是，如学者所言，现代社会中的租赁关系与我们立法初期所处时代的租赁关系实际上已经完全不同，现代社会中人们已经很难在出租人与承租人之间区分孰强孰弱了，我们也很难想象一个公司会专门开发房产用于出租，因为，通常情况下，一套房子的售价如果是 100 万元，其租金每个月大概就是2000 元左右，如果将该房子用于出租，其资金回笼周期将会长达48 年，很显然，一个精明的商人是不可能去做这种生意的，而且，尤其是目前房地产开发商的资金实际上都是从银行借款所得，开发房产用于出租很难如期归还贷款。而且实际上，很多有实力的企业为了节省资金都选择租用他人的场地，因此，我们很难简单的将出租人与承租人的关系区分为强弱两个群体。而且，实际上，民法的任务在于调整平等主体之间的人身与财产关系，是私法，而优先购买权制度的 在立法设计上却将保护弱者纳入其考虑范围，很显然是有违民法的基本目的的，保护弱者应当是社会保障法和社会救济法应当考虑的，是国家所应当承担的责任，而不能将此强塞给民法。（二）现有秩序的维护方面社会秩序的稳定是一个社会得以和谐发展的前提，优先购买权制度的另一个立法基础在于维护现有社会秩序，即承租人在出租人出卖房屋之前就处于某种利害关系中，已经形成了某种依赖价值，如果承租人能够优先买得此房，会使这种利害关系继续下去，不会因为被他人而构成危害。首先，承租人在签订合同的时候就已经形成了某种预期，其应当预料到合同的履行期限，在这种预期下，我们应当尊重双方当事人此种意思自治。其次，在合同为到期之前，如果出租人欲出卖期房屋，承租人享有买卖不破租赁的保护，并不会损及其利益。最后，秩序并非是一成不变的，而应当是一种流动的秩序，即，我们不应当抱着一种讲话的思维去审视承租人与出租人之间的关系，并非所有的现有关系都应当由法律出面来强行维持，而应当由当事人自己决定是否继续此种秩序。（三）交易效率的促进方面优先购买权制度的制度设计的另一个目的在于促进交易效率，即赋予承租人优先购买权能够对物的利用人产生一种激励作用时基于对优先购买权的期待而对租赁物尽最大的注意及爱护义务，从而可以发挥物的最大效益，而且，相较于第三人，承租人更了解租赁房屋的价值，更加清楚如何实现租赁房屋的价值最大化⑧。本文认为促使承租人尽善良管理义务并不⑧ 刘刚，“论共有人优先购买权和承租人优先购买之竞合”，《山西财经大学学报》，2019 年第 1 期。 是优先购买权制度所应当考虑的，所谓的第三人不能如同承租人一样更有效的利用租赁房屋也不过是某些学者武断的猜想，因为市场是资源配置的最有效工具，对商品评价最高的人一般而言就最能实现商品的价值，从而应当将商品归属于他，因为第三人如果愿意舍弃价金的所有权而取得商品的所有权，那就代表他能够使用该商品获得比他人更多的价值。四、对于房屋承租人的优先购买权制度的立法建议（一）出租人承担的损害赔偿范围法律规定了可以承担赔偿责任，但对于赔偿责任的数额没有规定，因此，在实践中实践起来有很大的模糊性。《合同法》规定的损害赔偿范围包括违约造成的损失和合同履行后可以获得的利益。55 所谓实际损失，是指现有财产的灭失、损坏和费用的支出，它是一种现实的财产损失。包括房屋装修价值和搬家费用等的损失。可得利益的损失，是指如果合同如期履行，一方当事人可以获得的利益损失。可以获得的利益的损失并不是实际的财产损失，但是它是如果当事人如期履行可以获得利益，及没有当事人的违约行为，就没有一方当事人的利益损失。优先购买权是一种机会利益，即承租人丧失了在于第三人同等条件下，承租人转为房屋所有权人的机会，出租人对丧失此机会给承租人带来的不利益应当予以赔偿。（二）明确优先购买权中的期限在日本的立法上，关于优先购买权中地上权的规定与其他国家不同，其相关规定相对比较灵活。《日本民法典》第 269 条的规定：“地上权人于其权利消灭时，可以回复土地原状，收去其工作物及竹木。这里也就是说地上权人(承租人)对该土地上的标的物享有“收取权”。这种“收取权”就包含了对标的物优先购买的权能，但是，土地所有人通知愿以时价 买取时，地上权人没有正当理由，不得拒绝。”在该法条内容合理有效地保护了土地所有人的权利和此土地地上权人所享有的权利，该权利就是对地上标的物的所有权。另外，《日本民法典》对于行使期限的相关规定，与其他国家民法典不同。《日本民法典》的独特之处在于，该民法典中虽然有类似于承租人先买权制度的规定，但翻遍整部民法典，都没出现与优先购买权相同或者相近似的词汇，是对优先购买权这一制度价值存在的肯定和潜移默化的认可。在笔者本文的行使条件一节中，已经详细分析了合理期限的设置。笔者的观点是从承租人的角度明确设置合理的期限，而对于出租人则只要求其在一定时间内通知承租人即可。我国目前的法律规定中，既有合理期限也有提前三个月这一说法，这已经产生了矛盾，如何适用已经明显不能适应快速发展的社会需求变化，也不尽合理。故而，笔者认为，在司法实践中，优先购买权的期限从承租人的角度设立。当出租人履行了通知义务后，承租人须在15日内做出是否承买的意思表示，逾期视为放弃优先权；当出租人未履行通知义务，此时，如果承租人知道或应当知道出卖人与第三人签订了合同或达成了意向，应给与承租人一个合理的充足准备时间，但这个时间也不宜过长，笔者认为一个月较为合适。自承租人知道或应当知道房屋出租人与第三人订立房屋买卖合同之日开始计算。如果承租人在一个月中没有做出任何未作答复的话，应当视为其对优先购买权的放弃。如果出租人没有履行通知义务，而承租人又是完全无法知道房屋被交易的。如果承租人自始至终都没法了解出卖人与第三人建立买卖合同关系的。这种条件下，由于承租人完全不知情，无法保护其合法权益，但由于优先 购买权涉及第三人的利益，这个期限也不宜无限制延长，所以笔者的观点是给予一年的时效。超过这个时效无法行使，此时即为优先购买权的消灭的情形。（三）赋予有优先购买权的承租人对抗第三人的效力在本文承租人优先购买权性质一章中，笔者提出赋予承租人优先购买权物权的效力。而要在实践中实现这点，就需要适用相应的登记制度来配套完善，由于之前我国法律完全没有类似规定，所以关于此节，如将来我国要立法，必须详细，系统的建立这一制度。《德国民法典》对约定优先购买权秉持着肯定态度确实非常值得我们借鉴。约定优先购买权只在当事人间具有约束性。因此约定优先购买权是随着当事人间约定的形成而产生的，约定优先购买权只具有债权效力，当约定优先购买权经过法律规定的公示方式进行公示后转化了约定优先购买权的效力，同时也进一步得产生了能够对抗第三人的效力，不因为优先购买权是否为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权而有所区别。笔者的观点是：首先，我们要确定适用范围，怎样的承租人优先购买权有物权效力。我们不能把范围涉及的太广，必须严格限制。根据优先购买权的立法目的之一，保护承租人利益，保证其“居者有其屋”，因此，我们需把大前提设定在只能是居住用房，商用房等不能适用。其次，我国现有的登记制度，主要目的是为了管理，如果建立优先购买权的登记制度，要更多的涉及当事人的民事权利。未经登记的优先购买权不是没有效力，只是不具有对抗第三人的效力，仅具有债权效力。经登记的优先购买权则具有物权效力，可以对抗第三人。具体而言即是：1、如果租赁房屋做了租赁登记和优先购买权登记，那么此房屋具有公示公信 力，承租人得以物权性优先购买权得到系争房屋的所有权。此时，在另一方面由于出卖人的原因致使其与第三人的合同无法得到履行，第三人可以向出卖人要求承担违约责任。2、如果租赁房屋没有做过租赁登记以及优先购买权登记，则承租人无法行使优先购买权来获得系争房屋的所有权，承租人的优先购买权将通过另一种方式实现，即这种情况下，由于是出租人的原因造成承租人无法购得房屋，承租人可以向出租人要求承担赔偿责任。（四）对承租人的法律救济承租人优先购买权终究还是主要对承租人权利予以保护的一项制度，目前我国关于此制度规定最细的毫无疑问是《房屋租赁合同的解释》。按照其中第 21 规定无法确认出租人与第三人的合同无效，有了该司法解释就可以确定对《民通解释》118 条的意见，即该条现在已经被废除了。并明确了如果出租人违反优先购买权的规定，没有履行通知义务而将其房屋出售给第三人，出租人将承担赔偿责任，该条也确认了其不会对出租人与第三人之间的买卖合同的效力造成影响。此外，在笔者提出的预告登记制度中，也提及了损害赔偿的情形。现在的问题是，如何在实践中把握确定这个损害赔偿。现实中是否可以把扩大的损失也要求责任方进行赔偿，也即可得利益的损失。我国《合同法》损害赔偿额既有因违约所造成的损失，还可包括合同履行后的可得利益。笔者认为在承租人优先购买权问题上，损害赔偿的范围自然包括实际损失和期待利益损失。承租人无法行使优先购买权后的实际损失比较容易界定，比如是另外寻租的费用、搬家的费用，支出这些本不必要的费用；间接损失即丧失的机会损失，主要当是承租人失去了以买受人同等条件买入房屋的机会，这期间可能会经历房产市场 价格的波动，购买其他不动产超过原先行使优先购买权房屋的房价差额。如果现实中承租人的这些损失都能得到赔偿无疑是对承租人利益的很大保障，其优先购买权也可说是另一种程度上得到了实现。但在司法实践中，却存在着操作的难题，因为无论是这实际损失还是这期待利益损失，在法庭上都需要有证据予以佐证。而恰恰这些证据对承租人来说都比较难以采集。如果没有证据来证明自己的观点，那承租人的损失赔偿也只是一句空话。故笔者认为，比较可行的方法是在合同中就事先约定相关违约金的事项。我国现有法律没有详细规定这方面事项，可以在这方面做些细化规定。但不必详细的规定赔款金额的多少，毕竟合同签订是双方当事人自愿自由，法律可以在一定范围内给一个比例的参考，以供承租人与出租人订立合同是参考优先购买权违约金的设置。结论综上所述，私法以“意思自治”和“主体平等”为本，而优先购买权制度实属上述原则的例外。从出卖人角度言，优先购买权是对出卖人意思自治所作的限制；从买受人言，其又使优先购买权人处于明显优于一般买受人的法律地位，亦有悖于“主体平等”之原则。承认承租人优先购买权的债权性，赋予其债权效力，可以缓解对承租人的过度保护和对交易安全的过分限制。承租人享有优先购买权，但不具对抗效力，不能对抗出租人与第三人间的法律关系。出租人出卖房屋，未经通知承租人致其不能行使优先购买权，应负损害赔偿责任。关于优先购买权的规范适用，在《合同法》与民通意见规定相冲突的情况下，法律的效力优于司法解释的效力，后法优于前法，判决废弃民通意见的解释而适用《合同法》规定，此种观 点殊值赞同。盖法律的生命重在逻辑更在经验，通过法院判决实现社会正义、构筑完善法律体系，此为实现法治之理想。 参考文献1.房绍坤，“论按份共有人优先购买权的适用范围”，《山东社会科学》,2018 年第 5 期。2.常鹏翱，“论优先购买权的行使要件”，《当代法学》,2019 年第 6 期。3.徐蓓，“按份共有人优先购买权规则的适用—基于规则内在统一性的分析”，《社会科学家》，2019 年第 7 期。4.刘经靖，“交易安全影响物权变动模式的原理与谱系—以“流通频率”变量为线索的展开”，《法学论坛》,2020 年第 2 期。5.戴孟勇，“物权法共有制度的反思和重构”，《政治与法律》,2020 年第 4 期。6.黄健彰，“以多数决出卖共有不动产时他共有人之先买权以该先买权的有无与标的为中心”，《财经法学》，2020 年第 4 期。7.周珺，“承租人优先购买权否定轮”，《政法论丛》，2018 年第 6 期。8.刘刚，“论共有人优先购买权和承租人优先购买之竞合”，《山西财经大学学报》 ，2019 年第 1 期。9.常鹏翱，“论优先购买权的行使条件”,《当代法学》，2019 年第 6 期。10.赵守江，“房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调”，《辽宁大学学报》，2018年第 4 期。11.冉克平，“论房屋承租人的优先购买权”，《法学评论》，2018 年第 4 期。12.王丽莎，“承租人优先购买权的损害赔偿研究”，《河北法学》，2018 年第 5 期。 目 录一、承租人优先购买权概述....................................................................................2（一）承租人优先购买权的概念..............................................................................2（二）承租人优先购买权制度的价值.......................................................................2二、承租人优先购买权制度的困境..........................................................................3（一）承租人可能滥用优先购买权..........................................................................3（二）承租人优先购买权制度被架空.......................................................................4（三）阻碍了交易的进行........................................................................................4（四）违反经济效率原则........................................................................................5三、造成承租人优先购买权制度困境的原因分析......................................................5（一）弱势群体的保护方面....................................................................................5（二）现有秩序的维护方面....................................................................................6（三）交易效率的促进方面....................................................................................6四、对于房屋承租人的优先购买权的立法建议..........................................................6（一）出租人承担的损害赔偿范围..........................................................................6（二）明确优先购买权中的期限..............................................................................7（三）赋予有优先购买权的承租人对抗第三人的效力................................................7（四）对承租人的法律救济....................................................................................7结论......................................................................................................................8参考文献...............................................................................................................9 论承租人的优先购买权优先购买权，在德国、法国、瑞士的民法中称之为先买权，我国台湾地区的有关立法称为优先承买权或优先承受权，是指特定的民事主体依照法律规定，在特定的买卖关系中享有的，在同等条件下先于他人购买某项特定财产（主要是指房屋）的权利。大陆法系诸国都以不同的形式规定了在特定的条件下的优先购买权，其中尤以《德国民法典》规定得较为详密，该法在债权编和物权编各以11 个条文规定了优先购买权①。我国现行的承租人优先购买权是依照法律直接规定而不是根据当事人之间的合同约定产生的，属于法定优先购买权。随着我国经济建设的发展和国情的变化，是否有必要继续保留该项法定先买权，法学界及实务界一直存在着不同的意见。一、承租人优先购买权概述（一）承租人优先购买权的概念承租人优先购买权是指出租人在租赁期间内出卖租赁物时，承租人（公民、法人或者非法人组织）可以在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人优先购买权是为了保护承租人的利益，在房屋租赁合同中，法律赋予承租人一项特别的权利，即承租人对所承租的房屋于出租人出卖时享有优先购买权，为保障这一权利的实现，出租人在出卖房屋时负担通知承租人的法定义务②。在理解该权利时，应该从以下两个方面进行理解：第一，是该优先购买权只发生在房屋租赁合同中，以其他财产作为标的物的租赁合同不发生优先购买① 房绍坤，“论按份共有人优先购买权的适用范围”，《山东社会科学》,2018 年第 5 期。② 常鹏翱，“论优先购买权的行使要件”，《当代法学》,2019 年第 6 期。 权；其二，行使优先购买权的前提条件必须是与其他欲购买主体在同等条件下的竞争。（二）承租人优先购买权制度的价值1.保护弱势群体承租人优先购买权制度的一个重要价值追求就是对弱势群体的特殊保护。现阶段房屋最主要的功能是满足人们居住的需要。承租人在与出租人对话中常处于弱势地位，其合法权益极易遭到房屋所有人的任意处分而受到损害。虽然房屋租赁奉行的是买卖不破租赁，但是“长期使用他人之物不免使承租人产生寄人篱下、仰仗他人鼻息之感，因为‘求人不如求己’，故法律通过优先购买权制度承租人的心理负担”28 承租人对租赁房屋有特殊的依赖关系，因为承租人的生活、工作可能都是围绕该租赁房屋而形成，或是因生活、工作的方便才租赁该房屋，一旦出租人出卖该房屋，这样的依赖关系就难以为继。在承租人优先购买权与所有人自由处分权产生冲突的情况下，法律选择房屋保护承租人的优先购买权，体现了民法的正义价值和人性理念。优先购买权制度的设立正是作为社会关系调节器对社会关系进行合乎公平正义的调整的结果。2.维护社会秩序秩序的存在是人类一切活动的前提。秩序构成人类理想的要素和社会活动的基本目标，法律是秩序的象征，又是建设和维护秩序的手段承租人优先购买权的价值之一就是秩序。这种秩序价值首先体现在维护社会关系的稳定③。房屋承租人通常而言，都属于那种无房住或住房十分紧张，从而不得已而选择承租房屋，在承租期间，如果房屋所有人要出卖房屋，而③ 徐蓓，“按份共有人优先购买权规则的适用—基于规则内在统一性的分析”，《社会科学家》，2019 年第 7 期。 不允许他们在同等条件下享有优先购买的权利，那么就会使这一类人面临住房困难的问题，导致一种生活不安定的状态，从而可能影响社会的安定，从而，我们的法律就有必要规定承租人在同等条件享有优先购买房屋的权利，避免这种情况出现，以维护社会的稳定。承租人优先购买权制度使有限的社会资源在社会主体之间实现有效分配，实现定纷止争，保护承租人的居住权，防止出现大量人因无房居住而危害社会的安定。其次，承租人优先购买权的秩序价值体现在对经济秩序的维护上。在租赁关系中承租人通过占有使用房屋而与该租赁房屋形成一定的使用关系，如果在出租人出卖该租赁房屋时允许承租人享有优先购买权，那么承租人围绕该租赁房屋形成的经济关系就不会因第三人购买该房屋而遭到破坏，从而维护这样一种使用秩序的稳定。3.促进交易效率承租人优先购买权可以促进资源的有效配置，从而达到物尽其用、节约交易成本的作用。任何一项交易都是经过买卖双方相互磋商而达成的，磋商就会产生交易费用，它包括寻找交易对象、磋商所花费时间、金钱和劳力，而且此过程越长交易费用越高；如果双方能在短时间内完成磋商达成交易，就能节约大量交易成本。房屋承租人经过一段时间的使用，对房屋的价值、状况都已非常了解，这就可以节约大量磋商时间和实地勘察房屋的时间，防止交易出现反复和交易后发生的纠纷，从而大大节约交易成本④。除磋商成本外，还包括一项履行成本，双方完成交易后，房屋所有人要交付房屋，而购买人要将生活或生产转移至所购买房④ 刘经靖，“交易安全影响物权变动模式的原理与谱系—以“流通频率”变量为线索的展开”，《法学论坛》,2020 年第 2期。 屋，这一过程也会花费不少成本。优先购买权人基于原有的租赁关系，本身已经在使用房屋，可以直接取得标的物而无须所有人交付标的物，从而可以减少交付或搬迁的费用。另外，由于双方基础法律关系的存在，彼此有一定的信任，因而保障协议履行的成本也将相应的减少。基于房屋优先购买权所产生的期待，承租人在使用租赁房屋时会更加妥善使用、维护和管理，从而起到对承租人的一种激励作用，达到物尽其用的效果。二、承租人优先购买权制度的困境（一）承租人可能滥用优先购买权由于法律明确规定了承租人在同等条件下优先购买的权利，出租人在履行期通知义务之后，承租人出于自己利益的考虑，往往会滥用自己的优先购买权，具体表现为：在出租人通知其出售房屋的意愿之后，并不明确表示是否愿意购买，而是采取缓兵之策，对出租人的通知含糊其辞，表示要考虑一番，或者以其他理由搪塞，在此种情况下，出租人就陷入了一种非常被动的局面，一方面，承租人基于自己所享有的优先购买权，法律对其给予特殊的保护，即在其未表示不购买之前，第三人无法与出租人进入正式的缔约程序，因为，承租人随时可能在出租人与第三人达成合同之后表示愿意与出租人就同等条件优先购买其房屋，从而，第三人为缔约而付出的成本都将付之东流，出于此种考虑，第三人在知道房屋已经出租的情况下，很难愿意产生购买意向，导致出租人的房屋出手非常困难，另一方面，由于法律规定三个月的期限，也就是承租人可以在这三个月的期限内表示是否愿意购买，然而如今房地产市场变动巨大，在三个月内，房屋的价格是否还能继续维持出租人想要出卖时间的价格，或者 出卖人急于出手，但是由于承租人没有表示不愿意购买，导致出租人非常被动，从而，处于此两种考虑，承租人出于自己利益考虑，极容易滥用自己的优先购买权，以此要挟出租人，并将此作为谈判筹码，在这种情况下，承租人的优先购买权制度已经完全偏离了其制度设计的初衷，演变成承租人滥用其权利的合法外衣了。（二）承租人优先购买权制度被架空新司法解释第二十四条规定了诸多优先购买权的例外情况，导致优先购买权在实践中可以很容易的规避，甚至有学者认为当前的优先购买权制度已经提供了出租人与第三勾结的激励机制，从而使保护出租人的规定成为空洞的法律条文⑤。例如，实践中承租人由于长期在某一地段经营，已经形成了一定的知名度，在此种情况下，第三人通过收买该铺面便可即时盈利，从而节省了大量的前期成本支出；又如出租人与承租人关系不好，不愿意将房租卖给承租人，在同等条件下，更愿意卖给第三人等，因此，出租人更希望将自己的房租出卖给第三人而非现有的承租人，从而产生了与第三人勾结规避承租人优先购买权的动机。对于第三人来说，由于承租人优先购买权的行使，其为与出租人达成合同而不可避免要花费较大的缔约成本，而承租人在第三人与出租人合同达成以后，却享有在同等条件下的优先购买权，从而合同的履行与否完全取决于承租人是否行使其优先购买权，自己为达成合同而所付出的努力都将化为乌有，为了保护自己的利益，第三人很自然的会尽力靠拢出租人对抗承租人的优先购买权，甚至可以不惜出让部分合同利益，而这对出租人来说也具有相当大的激励作用，而且，实践中由于承租人在购买租赁房屋是往往都压价，使得出租人被迫接受较低的价格，⑤ 戴孟勇，“物权法共有制度的反思和重构”，《政治与法律》,2020 年第 4 期。 48 从而第三人和出租人很容易勾结起来，通过各种手段，规避承租人优先购买权的行使。而且，实际上，目前出租人即使不履行通知义务，由于承租人难以举证自己所受到的损失，导致法院认可的损害赔偿数额极少，导致法律所赋予的优先购买权基本上被出租人无视，从而优先购买权制度被架空。（三）阻碍了交易的进行促进交易是民法的基本功能，尽管《合同法》规定了在出租人出卖自己房屋的时候，承租人享有就同等条件下优先购买的权利，这一条规定并不会阻碍交易的进行，因为，从表面上来说，出租人卖给谁都一样，并不会产生出租人的房屋出售不出去的情况，但是，实践中，这一条规定往往会成为阻碍交易进行的非常关键的因素，由于法律规定了承租人的优先购买权，出租人通常会首先与承租人联系协商，询问承租人是否有购买房屋的意向，而承租人基于法律规定的优先购买权，为了能够得到最实惠的价格，通常会对出租人的首次要约保持沉默，而法律对承租人保护有些过分，就之前的《民通意见》来说，甚至规定了 3 个月的通知期限，即出租人在出卖房屋前，应当那个在出卖全的三个月内通知承租人，此种情况下，出租人要与第三人达成合同必须经历一个三个月的期限，因为，在这三个月内承租人随时可能行使优先购买权，从而，第三人为缔约而付出的努力都将白费，因此，第三人基于此种考虑，往往会对缔结以出租的房屋为标的的买卖合同有所顾忌，导致二手房市场难以有效的运行⑥。而且另一方面，承租人优先购买权制度中对出租人处分权侵犯最为严重的条款是《民通意⑥ 黄健彰，“以多数决出卖共有不动产时他共有人之先买权以该先买权的有无与标的为中心”，《财经法学》，2020年第 4 期。