完善我国房地产市场管理制度的思考一、目前我国房地产业存在的主要问题（一）房地产市场法规不健全。首先，房地产市场主体没有法律界定，房地产企业大多挂靠政府有关部门，这些所谓的企业具有开发实力的不多，真正能实行自主经营、自负盈亏的微乎其微，他们只能炒买炒卖地皮，从中牟取暴利，扰乱房地产市场。同时，由于房地产市场主体的社会背景不同，造成了不平等竞争，破坏了市场的正常运行。其次，没有法律界定房地产主体的权利和义务，经营者不顾国家利益、长远利益，只注重局部利益和短期收益，盲目建造高档次住房和高利润设施，不考虑国民收入平均水平。更有甚者，以偷工减料来降低成本，客户对市场的不信任程度增加，也造成了市场需求的减少。第三，由于没有规范房地产市场主体行为的立法，造成炒倒风严重，形成地下市场或黑市，出现了一级批发、二级批发、三级批发甚至更多的房地产批发市场，在地产市场这种现象表现尤为突出，扰乱了房地产市场应有的秩序，增加了房产开发商的成本，使得房产价大于人们的收入水平 ，房产成为居民无购买能力的需求。（二）房地产市场体系本身不成熟。房地产市场是指房地产交换关系，它是联系房地产投资、开发、生产、转移与消费的桥梁，它包括房地产商品的买卖、出让、转让、租赁、抵押、典当、信托等交换活动。健全的房地产市场应包括土地使用权市场，房屋商品市场，房产交换、租赁、抵押市场，房地产金融市场，房地产劳务市场，技术信息市场，中介服务市场，并且体系中的各子市场应具有内在联系、相互影响、相互促进，因此某些子系统的不正常，必然影响整个市场的健康发展。例如，我国土地使用权市场价格的不合理，造成了市场竞争条件不公平；房地产抵押市场、中介市场、金融市场发展的滞后，严重影响了房地产市场的运行。长期以来我国城镇住房是以福利性质提供给职工，目前住房制度改革还存在许多问题，房产交易的二级市场还没形成。在这样的商品经济条件下，投资于不容易流动的房屋等不动产，就难以找到下一个购买者，变现的风险很大，因此，住房消费基本上满足的投资者，不会随便把资金投到理论上会不断增值的房产上，却往往投资到收益性、安全性、流动性都有一定保障的证券资产或外汇资产上，房地产市场失去了一股有生气的推动力。（三）政府对房地产市场未能进行有效的管理。我国从几十年形成的传统计划经济向社会主义市场经济转化，没有现成的路可循，对市场经济尤其是其中的房地产市场运行缺乏管理经验，管理手段难以凑效，主要表现在：首先是建委、规划、土地、房管四大机构并设，没有明显的职权划分，“多头管理”等于无人管理，造成黑市活跃 国家收益流失，严重冲击公开市场，这里也包含着管理机构的少数人为小集体或个人利益而故意所为的责任。其次，国土规划、城市规划、房产管理实际上互不衔接，各行其事，使房地产的总效用相对降低，并形成管理机构之间相互摩擦，办事效率低下，阻碍市场正常运行。第三，价格混乱，市场信息不畅通，缺乏正确导向，加上部分政府部门参与房地产投机，加剧了房地产市场的周期波动。第四，政府没有对房地产开发结构进行合理的规定和正确地引导，增加了房地产市场运作的盲目性，政府管理主要依靠行政手段，主观性、随意性大，使得房地产市场不能按经济规律正常运行，使市场的不稳定性增加。我国住宅市场需求潜力很大。据统计，全国城乡居民储蓄存款额达 4 万多亿元。“九五”期间，按照城镇人口占总人口比例年均增加 0.6 个百分点计算，2000 年城镇人口将占全国人口的 32%左右，比 1995 年净增 10757 万人；另外，1970——1975 年出生的城镇人口在“九五”期间将进入结婚等待住房阶段，约有 1300 万对。另据统计，全国有 400 万住房困难户（人均住房面积小于 4 平方米），640 个城市有 3300 多万平方米危房急需改造。因此，进一步深化房改，合理引导消费，使房地产业走出发展中的低谷，成为新的经济增长点，不仅是必要的，而且是可能的。二、应采取的改进措施（一）在政府既定的政策法规基础上，加大执法力度。我们应以发展房地产市场体系的基本要求来制定有关政策，制约政府相应部门的职能行为，使其规范化、科学化，最终达到法律化。当前，在深化改革的同时，应花大力气取缔政府部门参与房地产经营活动，切实解决房地产业中的政企不分、城市用地总量失控、房地产开发投资结构不合理交易不规范、价格混乱等问题。第一，应在《城市房地产管理法》的基础上，依据《宪法》和经济法有关条款，进一步加快制订房地产市场各单项法规，如房地产市场主体的立法，界定市场主体，保障和明确市场主体的权利和义务，规范房地产市场主体的行为；房地产客体的立法，对房地产的产权细致、明晰地给以具体的规定；制定房地产中介服务市场、房地产金融市场有关法规等。在进一步深化房改的同时，建立房产交易的二级市场。第二，对房地产市场已经出现的问题，应加快解决。对以前无偿取得土地的使用者，在需要出让土地时，必须依法补交今后若干年土地使用权出让价并取得相应的证书后经批准方可出让；严禁炒倒土地，违者必究，同时严格征收土地转让过程中应赋的土地增值税。（二）依照房地产业的特有规律，借鉴国外先进经验，尽快试行和推广符合国情的房地产市场制度。1、完善住房公积金制度，全面建立抵押贷款机制。住房抵押贷款一方面可以加快解决我国中低收入者的住房困难，另一方面减少了金融构的贷款 风险，因此，城市住宅抵押贷款蓬勃发展，对金融业的经营、建筑业的发展和居民住宅条件的改善等都有益处。然而，目前我国各商业银行已经起步的住房抵押贷款，在贷款年限、贷款条件、还款方式等方面还不能适应中低收入家庭的要求，难以达到引导消费、支持居民家庭购房的目的。因此，除了商业银行在实践中应进一步完善住宅信贷政策及办法外，房地产业本身应适应市场要求 ，从内部机制上做文章，要全面落实国务院住房改革领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，使住房公积金管理规范化、科学化、电算化，并建立信息管理和个人查询系统。住房公积金透明度越高，群众参与量就越大。截止 1996 年底，全国住房公积金累计归集额已达 393 亿元。江苏、浙江等东南沿海经济发达地区住房公积金归集率达 90%左右，其它省、市住房公积金归集率达到了 40%——70%。如此庞大的住房公积金，如果管理不好，就会发生浪费，甚至滋生腐败。住房公积金管理法制化和个人查询系统建立并完善后，必然有利于各项住宅基金的进一步发展，有利于“住房储蓄、存贷挂钩”等住宅金融政策的落实，甚至可以推行所谓的“强制性住房储蓄”政策，这种方法对少数收入高、又不需要购房的居民是一种收入的（不利）再调节，而对广大中低收入家庭解决住房问题是行之有效的办法，它有利于社会公平发展。一般做法是：以政府法令形式，规定人们必须为解决住房而储蓄存款，然后再把这项资金作为住房贷款。各国根据不同的情况还具体规定储蓄额要占月收入的一定比例，以保证足够的储蓄来源。例如，意大利规定 ，每月扣除雇员工资的 115%作为给年薪低于 1 万美元的家庭建造公共住宅之用，被称为住宅基金。菲律宾规定，职工必须把工资的 3%存入住房部的各分支机构，作为住房合作基金。墨西哥和巴西规定，职工把工资的 5%和 8%存入国家住房银行。国外实践证明：这种做法符合住房储蓄的宗旨，可以在最大范围内筹集资金，以最快速度满足储户的住房需求，从而实现政府行为与市场机制的最佳组合效益。我国目前 4 万多亿元的居民储蓄存款说明，实行“住房储蓄、存贷挂钩”是有资金后盾的，如果切实为人民解决多年来的困难，一定会得到人民的支持。我国住房公积金制度的完善，住房基金的进一步建立，必将使房地产金融市场活跃，从而促进整个房地产市场发展。当前要理顺房地产金融市场，使开发商“建一些高档房的同时，必须建一些工薪阶层房”，以高档房来弥补工薪房获利的减少，应因地制宜建立当地的比例，实现居者有其屋的目标。2、建立物业管理市场竞争机制，提高物业管理质量，吸引消费者投资房地产。我国的物业管理市场目前尚处于不成熟阶段，并只在一些大城市存在和发展。物业管理主要有三种模式：一是专业公司接受委托，进行社会化、专业化、企业化的管理；二是房地产开发企业组建的物业管理机构，留守管理自己开发的物业；三是原房产、房管部门转化而来的物业公司。物业 管理市场的焦点问题就是“服务质量与收费高低”。据有关统计分析资料表明，第二种、第三种模式职能较单一，缺乏社会竞争机制和必要的监督机制，一般来说服务质量较第一种模式差，收费较第一种模式高，因此，不宜推广。根据上海、青岛、深圳等城市的成功经验，发展物业市场，必须有行之有效的监督机制。深圳市已经颁布实施《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，把物业管理纳入竞争机制，并促使业管理公司保证业主或住户更多地参与管理，建立有效的监督机制，进一步提高了深圳市物业管理水平。各地应迅速推广先进城市的经验，按照物业管理本身的要求，不断完善物业管理政策，规范工作方法和手段，推动物业管理市场蓬勃发展。（三）加强房地产业队伍的培养。要发展和繁荣房地产市场，必须加强房地产队伍人才的培养。科学技术是第一生产力，除了对房地产从业人员加强职业道德教育外，还必须重视对其专业技术知识、相应的法律、法规知识的教育和培养，严格考试、考核制度。有了这样过硬的队伍，房地产市场的繁荣也就有了基本的保证。三、参考文献〔1〕常丽.我国房地产税制的完善对策.东北财经大学学报,2008 年 01 期.〔2〕安体富.论土地财政与房地产市场调控.地方财政研究,2011 年 02 期. 〔3〕王艺星.政策调控对我国房地产市场的影响分析.法制与社会,2008 年 21 期.