论房地产租赁市场法律制度的完善摘要：房地产租赁，指的是房屋所有人将自己有使用权限的房屋承租给他人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。属于财产租赁的一种。当前房屋租赁管理主体、客体、依据及方法等方面存在的问题,已经成为制约着我国房屋租赁市场的持续健康发展的关键。因此需进一步理顺房屋租赁管理体制,凸显出齐抓共管的管理合力、进一步完善房屋租赁市场的法律法规建设工作、完善租赁市场管理手段、加强对于房屋租赁中介机构的管理等。 关键词： 房屋租赁管理； 缺陷； 对策；日益增长的住房需求必然带来住房租赁市场的缺口。租赁市场需求快速上涨的主要是中高收入人群，这类群体有很大的需求是能够租一套品质好的房子，能够满足更高层次需求。 随着我国房地产二 、三级市场的快速发展，我国房屋租赁管理也逐步进入规范化、制度化的管理轨道。但另一方面，当前房屋租赁管理中存在的许多缺陷和不足导致房屋租赁市场运作中各类问题层出不穷，难以保障租赁当事人的合法权益，直接影响了房屋租赁市场的持续健康运作和发展，加强和提高房屋租赁管理水平迫在眉睫，对当前房屋租赁管理的缺陷进行分析具有重要的理论意义和现实指导作用。 一、房屋租赁管理中存在的缺陷分析对于问题的正确认识是解决问题的基础和前提，认清和准确定位当前房屋租赁管理中的缺陷和问题，才能有效地对症下药，提高管理的针对性和有效性。整体上来讲，当前房屋租赁管理过程中主要存在着以下几个方面的问题:(一) 管理主体方面 当前介入房屋租赁管理的政府部门除了房产管理部门外，还涉及到了工商、公安、税务等各个部门。 诚然，房屋租赁的管理是一项涉及面广的工程，需各方的共同参与、积极配合和相互协调。但另一方面来看，对于各个管理主体的职能范围并没有给予明确的说明和规定，职能间缺乏有效联系，部门间缺乏进行及时沟通与交流机制，管理体制不畅，由此各个部门间各自为政的现状仍较为突出，甚至也很大程度上存在着政出多门、多头管理的弊端，难以形成管理合力，影响房屋租赁管理效果。对于房屋租赁管理重要性认识不到位，管理的主动性较低，阻碍了房屋租赁市场的进一步健康发展。另外，具体到各个地方，房屋租赁管理机构不健全的情况也时有发生，没有专门的管理机构进行房屋租赁的管理工作，尤其是房屋租赁登记备案工作，管理人员的专业化水平有待提高。(二) 管理依据方面 随着《商品房屋租赁管理办法》自今年 2 月起的正式施行，为房屋租赁市场的发展和管理提供了法律依据，为房屋租赁管理的法制度奠定了良好的基础。与此同时，从国外发达国家在房屋租赁市场方面法律法规建设的实践来看，基本上都已经形成了一套与之相配套的涉及房屋租赁市场各个方面的完整体系，我国房屋管理的规章制度建设与之相比仍存在着很大的差距，法规不健全。同时，新办法对于当前房屋租赁管理工作的开展的规定大多也属于原则性的规定，缺乏具体规定和真正体现出租赁市场特点，操作性不强，如租赁登记备案、合同的变更等，难以为租房租赁管理的开展提供切实可依的基础，管理规范化有待提高。另外，在各地房屋租赁管理规章制度建设中也存在着管理规范方面不统一、相互抵触和管理程序规定不明的情况，直接影响管理的规范化。(三) 管理手段方面 房屋租赁管理中也存在着手段过于简单和单一化的问题，主要体现在各个管理主体间只是单打独斗， 难以形成合力; 房地产行政管理部门对于租赁活动中存在的不法行为，只能履行检查的功能，缺乏有力处罚依据和更加强硬、有效的处理手段，行政处罚执行难度大; 对于未能履行租赁责任的，如集体土地上的房屋租赁当事人未能及时办理或根本不办理登记备案手续的，也难以有行之有效的手段，导致管理过程中问题重重，已有的规定无法得到切实有效的落实。(四) 管理客体方面 出租方、承租方和租赁中介机构作为租赁市场的三大主体，对其实施有效的管理，才能真正地保障房屋租赁市场的有序健康运作。从房屋出租者的角度来看，在利益影响、法律意识淡薄等多因素的共同作用下，依法租赁的自觉性远不足，登记备案手续工作不及时、不齐全，同时也导致地下租赁市场的盛行，房屋租赁行为难以确认，这也成为房屋租赁管理工作难以有效开展的重要原因。其次，根据有关统计数据，出租房已经成为各类社会问题产生的聚点，部分承租人利用出租房屋开展非法活动，造成严重的负面影响，危害社会治安，大大增加了管理的难度和复杂程度。第三，中介机构作为联系承租方和出租方的重要纽带，也在很大程度上存在着诚信状况普遍缺失的状况，如霸王条款、虚假信息等，为房屋租赁带来了直接的风险，不利于房屋租赁市场的健康发展。与此同时，当前对于房屋租赁中介机构的监督管理力度还远远不够，在很大程度上造成了中介市场的无序和“乱象丛生”。二、提高房屋租赁管理水平的政策分析 从以上分析中不难看出，房屋租赁管理主体、客体、依据及方法等方面存在的问题，严重制约着我国房屋租赁市场的持续健康发展。作为房地产市场体系的重要组成部分，房屋租赁市场的良性运作既是当前满足居民住房消费的重要途径之一，也是推进整个房地产行业的多渠道、多形式发展的重要措 施之一，更是当前进行房地产调控的关键。随着进一步发展房屋租赁市场被日益提上日程，如何提高房屋租赁管理的水平，发挥房屋租赁市场在我国市场经济发展中的重要作用，成为一个不可忽视的重要课题。(一）理顺房屋租赁管理体制形成以房地产管理部门为主导，其他部门相互积极配合的管理新体制，真正凸显出齐抓共管的良好局面，提高房屋租赁管理合力和质量。具体来讲，一是，房地产管理部门要切实发挥起对房地产市场和房屋租赁市场的熟悉优势，用足用活国家的房屋租赁管理的相关政策，形成牵头组织力量，在租赁管理工作中主动积极，取得主导地位。二是，根据房屋租赁市场的特殊性，要积极寻求工商、公安 、税务、民政、社保等相关部门的配合和支持。同时各相关职能部门也要提高重视，正确认识到房屋租赁市场的重要性和加强房屋租赁管理的迫切性，严格履行相应的职责，积极配合。各地可根据当地的具体情况，在相关条件成熟的前提下，建立以房地产行政管理部门为主的房屋租赁管理办公室，实现公安、工商、税务、治安管理部门等的集中统一综合办公，推行一条龙服务，既提高行政管理效率，又能真正地体现出以人为本、为民服务、方便群众的执政理念。三是，切身加强房屋租赁管理队伍的建设，在保证人员配备与所承担职能、任务相适应的情况下，要提高培训力度，抓好管理人员的业务技能和职能道德教育，建立高素质的行业人才队伍，切实改进服务形象，提高服务的水平和质量。同时通过认真组织和严格绩效考核，根据绩效考核结果进行相应的处理和责任追究，提升行业的整体从业水平。 (二) 进一步完善房屋租赁市场的法律法规建设工作 立法先行，通过法律的相关规定巩固租赁管理部门的有效法律地位是实现房屋租赁市场良性循环发展的关键。当前有关房屋租赁市场的政策、法规的完善工作需从以下几个方面进行: 一是，从法律层面上正式明确规定房地产管理部门及其他涉及部门，包括工商、公安、税务等在房屋租赁管理中的具体职责，部门与部门之间的工作衔接，避免相互推诿和消极应对情况的出现，实现各部门间的相互积极配合。二是，尽快出台《商品房屋租赁管理办法》的实施细则与相应的配套法规，如针对不同 73 的房屋租赁市场形成相应的实施规则、租赁环节税收的征缴等; 同时尽快对房屋租赁各政策间存在的矛盾和冲突给予消除，制定统一管理规范。各地要切实从当地实际情况出发，抓紧抓好出台具体的实施规范 ，提高规范的可操作性，提高法律效力，使房屋租赁市场的管理有法可依、有据可依。三是，严格规范租赁当事人包括出租人、承租人、中介服务机构等各方面的权利和义务，使其自觉遵守租赁管理相关法律法规的规定。四是，加大依法行政的力度，严格执法，对于房屋租赁市场中出现的各类违规行为要给予严厉处罚，通过严堵违法出租的漏洞，保障法律的权威性，促进租赁市场的规范化运作。(三) 完善租赁市场管理手段 一是，加强房屋租赁市场指导租金的运用，由相关部门通过对于租赁市场租金样本数据的收集、整理、分析和跟踪工作，并最终形成和定期公布房屋租赁市场的指导租金和变动趋势发展分析，既能够为租赁双方提供有效的依据，又有助于及时了解租赁市场的动态发展情况。二是，利用现代网络技术和信息技术，建立房屋租赁信息的管理系统，提高管理的积极性和主动性，根据地人口流动和出租房 屋信息的采集和变更登记工作，全面把握各地的房屋租赁市场具体情况。三是，进一步细化和强化房屋租赁登记备案制度，并逐步推行网上登记备案，实现管理的信息化，提高效率。四是，利用广播、电视、报纸、互联网等媒介，加强房租租赁管理工作重要意义的宣传，并保障宣传普及工作的针对性 ，从而真正地引导租赁市场各主体形成依法租赁的正确理念，积极配合租赁市场管理有关工作的开展。另外，各地可根据具体实践，建立健全房屋租赁信息平台，方便租赁双方更了解房源和价格等情况，采取通过银行代收付租金的方式以更好地规范房屋租赁中介的行为。(四) 加强对于房屋租赁中介机构的管理 房租租赁中介机构作为连接租赁双方的重要载体，加强房屋租赁中介机构的管理，提高中介机构的规范化运作和诚信经营，具有重要意义。一是，全面清查和摸排房屋租赁中介机构的基本情况，对其是否具备经营条件和资格进行严格复核，并由工商部门对于非法房屋中介机构进行依法查处和取缔，依法整治和整顿中介机构市场，促进房屋租赁中介机构的合法经营。二是，明确房屋租赁中介机构的职能范围，尤其是要进一步加强房屋租赁中介机构的房屋出租信息登记制度。同时要督促房屋中介服务机构履行通知要求房屋租赁当事人进行备案登记的职责。三是，通过经常性的检查工作，对于中介机构经营中存在的问题给予及时纠正，加强指导，积极引导房屋租赁市场的信息咨询、评估、律师、物业管理等服务的发展和丰富，为租赁双方提供全方位内容丰富的服务，提高企业市场竞争力。四是 ，鉴于当前中介机构普遍存在的诚信缺失问题，要逐步推行房屋租赁市场从业人员的资格考试认证制度 ，进行重点整治，严惩黑中介，加强行业的诚信建设，建立健全地区性甚至是全国性的信用等级信息系 统，为群众创造一个透明、和谐、放心的租房环境。 总之，房屋租赁管理的改进和提高是一个整体的综合性工程，需各方的共同努力地和相互配合。除进一步理顺房屋租赁管理体制、完善法律法规建设工作、完善市场管理手段和加强对于房屋租赁中介机构的管理外，培育健全的房屋租赁市场的重点还在于有效增加房租出租的供给，因此要积极引导房地产开发商采取租赁销售并举的经营模式，盘活存量; 加大政府的廉租房建设，满足不同群体对于住房的需求。同时要做好宣传引导工作，保进居民住房消费理念的转变，为房屋租赁管理工作的开展提供良好的社会氛围。参考文献:［1］ 李燕． 房屋租赁管理缺陷及应对方案分析［J］． 中国市场，2018，19 ．［2］ 李波． 浅谈房屋租赁管理的形势和方法［J］． 财经界( 学术版) ，2018，03．［3］ 王北华． 浅谈企业房屋租赁管理工作［J］． 求实，2019，S2．［4］ 何方． 对城市地区推行房屋租赁管理的建议［J］． 现代物业，2019，08．