浙江大学远程教育学院本 科 生 毕 业 论 文 （ 设 计 ） 开 题 报 告题 目 房地产信托融资问题研究 专 业 土木工程 ( 工程管理 ) 学习中心 姓 名 学 号 指导教师 2023 年 10 月 9 日 行贷款要求的房地产公司，信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到 30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。信托投资公司作为股东获得股本金的投资回报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种模式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，这种融资方式在我国现阶段还比较可行，目前房地产开发还属于受益较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，一般投资者局限于自身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产项目的投资开发，取得满意的投资回报。（二）交易类信托由于房地产项目存在一定的开发和销售周期，所需资金量大，房地产企业的资金链往往出现紧张，为解决这个问题，信托投资公司就可以利用信托交易的职能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以以比较适合的价格购买部分项目，回购时间短，受益较好，风险更低。同时，房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金，使其资金流通得以维持，为以后的开发创造了有利的资金条件。（三）债权融资信托这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权融资信托是针对自有资金比例已经达到 30%，但由于特定原因造成短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金不足而不能取得土地进行项目开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向的贷给房地产开发企业，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业取得土地证以后就能进行按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行不允许这样做。（四）物业类投资信托主要是针对成熟的房地产物业进行处理。比如出租率比较高的写字楼和商铺，如果业主有更好的资金安排或者投资计划，需要将房地产物业提前出让变现获得资金，信托投资公司就可以通过发行信托投资计划，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进行租赁、转让等处置，获得受益的一部分以利率的方式还给受益人。这种方式相当于房地产金融租赁的形式，一些实力雄厚的外资商业企业是潜在的合作对象，比如2 沃尔玛、家乐福等外企大举进军中国市场，它们的选址理念一般是只租不买，而且租期较长。总的来说，房地产信托融资的资金成本较低，资金操作的风险也比商业银行信贷小，在产品的操作方式方面也比较的灵活，同时也能满足广大投资者的需求。三、房地产信托业面临的风险由于房地产信托业正在起步发展阶段，它同时也面临着一些风险，虽然我国的市场经济体制在不断的完善，但针对一个发达的金融市场来说还是不够的，不完备的信用制度和产权制度对信托的发展有着制约的作用。信托投资公司在公司治理方面也存在缺陷，不少的信托投资公司依附于政府，是“官办”的融资窗口。（一）房地产信托业缺少专业人才房地产信托业需要较高素质的专业人员和较强的项目经营管理能力，但是在目前我国还缺乏具有专业素质的人员，这需要一段很长时间才能完善信托业，这为正在发展的信托业带来了部分风险。（二）相关法律法规不够完善目前我国发行的有关信托业的法律法规也不是很完善，在具体信托的操作过程中，甚至有些步聚还与法律法规相抵触，比如，信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。 （三）资金来源和融资规模受到约束由于受到每份信托计划合同数量不能超过 200 份和每份合同个人金额不得低于人民币 5 万元的限制，资金来源和融资规模就受到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司通过提高每份合同的投资金额来扩大融资金额。这样，投资者在面对一些长期项目时，就必须考虑投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。在信用评级体制和定价体系还没建立起来的情况下，投资者面临较大的流动性风险。（四）房地产项目风险房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产项目受到国家整体经济周期的影响，以及房地产项目自身特点的限制，房地产项目的操作也面3 临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受益的同时，也面临着房地产项目风险。四、避免风险的对策针对这些可能存在的风险，为了顺利发展房地产信托业，完善房地产信托业，我们首先要大量培养高素质的房地产信托专业人员；其次，完善有关房地产信托业法律法规的制定，让房地产信托的各个步聚都在法律的监控下，快速稳步的发展。（一）建立完善的法律体系要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的 3 部法律法规还是不足的，必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。另外，为了避免房地产信托的双重税（信托财产和受益人都纳税）问题和保证信托财产的独立性应尽快地制定针对信托的相关税法和财会制度。（二）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系完善的信息批露制度可以减少投资者的盲目性和增加其信心。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及和银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。（三）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制针对难以扩大融资规模的问题，可以将大的项目细分，然后分别推出信托投资计划。这种既没有违反国家的有关规定，又可以充分地利用信托的灵活性和解决融资规模问题。天津北方国投已经有成功的类似操作了。利用商业银行分布广阔的交易柜台和现在方便快捷的网上银行为信托产品建立交易平台，同时，信用评级体制和定价体系应加快制定步伐，这样将大大有利于解决信托产品流动难的问题。（四）积极进行房地产信托产品创新结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务，进一步丰富房地产的融资模式。国内在这方面已经在做一些初步性工作，比如建设银行、国家开发银行和中融国际信托投资公司就资产证券化的表外融资模式做最后的论证，建设银行上海分行作为房地产抵押贷款证券化的试点分行进行方案评估，国内也开始了对房地产投资信托基金进行探索，这些创新都无不是在4 借鉴国外成功经验。1．拓宽信托资金的来源从理论上看，信托产品集合的是大量民间资金，因此，在资金的募集上有着充足的发展空间。但目前的政策限制大大地制约了信托资金的募集，尤其是制约了信托机构吸纳个人资金的能力，因而使集合资金信托计划的发展受到了根本的限制。因此，信托机构需要开阔思路，开辟新的信托集合渠道。2．促进信托产品的风险与收益相对称目前的信托产品强调风险，因此，采取稳健的投资手段，其收益也不高，不能推出一些符合市场需要的新品种。一些伞形信托产品力图在些方面做出创新，但没有本质上的突破。3．创新信托资金的用途要积极推出不指定具体用途、投资方式比较灵活的房地产信托计划。房地产信托融资的方式是多种多样的，可以根据项目灵活设计。（五）建立房地产信托融资支持服务系统参与房地产信托融资的各个经营主体特别是房地产金融机构的发展离不开一整套完善高效的支持系统。完善评估行业的管理体制，加快行业自律机制的建设，同时建立统一而又权威的行业标准。杜绝评估机构在产权交易中任意扩大或缩小评估对象价值的现象。政府根据房地产市场发展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、发布等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务。建立房地产信托融资信息网络系统，实现交易、清算、管理和监控的电子化，提高房地产信托融资的风险控制能力。（六）制定房地产信托专业化人才培养战略目前房地产信托融资业务人才多来自信托机构内部或者房地产开发企业，缺少对房地产和信托都能熟练运作的专业人才。目前高等院校的人佬培养机制，尚没有针对这一类人才的特定专业学科，使得房地产信托的发展受到人才制约。面对缺少房地产信托高级人才的现状，可以运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，加快房地产信托专业学科的建设，为房地产信托发展储备人才。五、结论通过借鉴国际成功经验和结合我国国情，房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。因此，其将拥有一个光明的未来。我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。5 参考文献1.白龙、何红宇：《房地产信托融资分析与实践》［ J］，《金融纵横》2003 年第 11 期。2.乔宗铭，田翠香：《开拓我国房地产信托融资的主要环节》［J］，《经济导刊》2004 年第 4 期。3.黄嵩：《房地产信托融资探析》［J］，《中国房地产金融》2005 年第1 期。4.符振彦：《房地产信托基金值得关注的融资渠道》［J］，《北京房地产》2005 年第 8 期。5.吴勇：《关于房地产信托的几点思考》［J］，《辽宁行政学院学报》2005 年第 2 期。6.方嘉麟：《信托法之理论与实务》，中国政法大学出版社 2004 年版。7.《中华人民共和国信托法》第二条。8.霍玉芬：《信托法要论》，中国政法大学出版社 2005 年版。9.姚凤阁：《中国投资基金市场运行与发展问题研究》,中国财政经济出版社,2005 年版。10. 周 亮 华： 《 房 地 产 信 托 —新 时 期 的 融 资 奶 酪 》 , 《 中 国 房 地 信息》2005 年第 9 期。11.周亮华、施建刚：《房地产信托融资新方向》，《中国房地产金融》2005 年第 10 期。12．时宝东：《信托：房地产融资的新亮点》，2003 年第 9 期。6 《房地产信托融资问题研究》开题报告一、文献综述白龙、何红宇在《房地产信托融资分析与实践》研究认为，房地产信托投资是指信托投资公司有房地产开发经营权, 运用自有资金和稳定的长期信托资金, 以投资者的身份直接参与对房地产的经营开发的投资行为, 主要采取如下三种模式对房地产业提供投资。第一, 股权类信托。针对那些自有资金比例不足、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司 ,信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司, 使其自有资金比例达到要求。信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报, 从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。第二, 交易类信托。由于房地产项目存在一定的开发和销售周期, 所需资金量大, 房地产企业的资金链往往出现紧张, 为解决这个问题, 信托投资公司就可以利用信托交易的职能, 通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金, 等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。同时, 房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金, 使其资金流得以维持, 为以后的开发创造了有利的资金条件。黄嵩在《房地产信托融资探析》中认为，我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约 70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构机中的地位和影响。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，因此在房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大的压力。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄，资本成本提高。房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道。对于我国大型的房地产企业来说，可以选择的融资方式较多，而中小型的房地产公司可提供选择的融资方式较少。考虑到我国目前各项法律法规正在完善当中，很多融资方式必须处理好如何遵守法律的问题，如房地产信托及房地产产业投资基金在欧美等国家发展较快也较为完善，但我国目前的法律对投资份额具有严格的约束，这在一定程度上提高了个人投资者投资的门槛。海外上市等方式在目前仍需要相关部门的审批，不确定性较大，这也在一定程度上加大了企业融资的机会成本。综合来看，房地产投资信托是一种融资门槛低、发展空间较大，适合各种类型房地产企业发展的一种较理想模式。符振彦在《房地产信托基金值得关注的融资渠道》中认为，房地产2 业资金来源结构的单一性带来了一系列的问题：从房地产企业自身来看，高资产负债率隐含着巨大的财务风险；从银行体系来说，它们针对房地产开发提供融资服务的能力不足，加大了房地产开发贷款的风险；从宏观经济来讲，房地产业的风险积聚于银行也不利于风险的分散；此外，由于房地产金融运作欠效率，银行对信贷资金的运用缺乏有效监管，房地产开发资金投向结构也不尽合理。房地产投资信托基金作为一种新型的融资工具，由于交易价格比较接近资产价值，融资总额超过物业抵押贷款等融资方式，可以解决大部分房地产融资的问题，既拓宽了房地产业的融资渠道，又降低了单纯依靠银行贷款融资带来的风险。吴勇在《关于房地产信托的几点思考》中认为，目前国内房地产开发企业普遍把信托公司当成一个贷款发放机构, 通过信托计划募集得到的资金也大多投资于单一项目。在这个过程中信托实际上充当了银行的角色, 通过信托计划从投资者手中融得资金, 然后简单地将这些资金投放于相应项目, 完全失去了信托分解和化解金融风险的意义。甚至于很多时候, 房地产开发企业将信托计划募集到的前期资金仅仅是用于房地产项目的前期开发, 或是以企业 30%的前期自有资金的形式出现, 以便取得银行信用, 从银行获得大量建设资金。当银行“银根紧缩”的时候, 这些信托贷款的偿还便存在风险。而在国外成熟的资本市场上, 房地产信托主要有三种模式: 权益型、抵押型和混合型。在美国房地产市场上, 96. 1% 以上的房地产信托产品采用权益型, 而抵押型最低, 仅占 1. 6%左右。当然国外的这种现状是与其完善的配套资本市场相适应的。在美国 2/ 3 以上的房地产信托资产可以在证券市场进行交易, 不需承诺偿还本金的期限, 公司没有赎回股票的压力, 资金可以用于长期、大型的物业投资。这种方式更能降低融资成本, 而且公司还可以获得稳定而低风险的回报。周亮华、施建刚在《房地产信托融资新方向》中认为，发展我国地产信托模式要尽快完善房地产信托业务的专项管理办法。2004 年 10 月, 中国银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》( 征求意见稿) ,向社会征求意见, 该征求意见稿吸收了不少境外房地产信托的先进经验, 对于提高国内房地产信托的运营水平具有重要意义。和原有规定相比, 该征求意见稿放宽了对房地产信托业务的限制。但之后出台的银监会 121 号文中严格限制了对房地产信托的贷款, 业内猜测这将有可能使《暂行办法》搁浅, 因而正式文件至今尚未出台。由于房地产信托规模增长迅速, 其评判标准和风险控制要求与一般的资金信托差别较大, 对后期管理运作的要求也较高, 迫切需要专项的房地产信托业务管理办法进行调整, 提高房地产信托的规范化水平。总之，在这个资本称雄的时代，资金密集型的房地产业离开了金融无法发展无法生存。在行业周期和宏观调控的双重作用下，中国房地产业正步入3 转型期，如何既能剜掉肌体上的病灶，又避免行业元气大伤，实在是一个颇有难度的大课题。如能充分发挥信托融资的优势和灵活性，从制度上、模式上进行房地产金融创新，或将是条有效路径。二、论文提纲一、房地产信托融资的产生及概念 二、 房地产信托融资的现实运作模式 （一）股权类信托 （二）交易类信托 （三）债权融资信托 （四）物业类投资信托 三、房地产信托业面临的风险 （一）房地产信托业缺少专业人才 （二）相关法律法规不够完善 （三）资金来源和融资规模受到约束 （四）房地产项目风险 四、避免风险的对策 （一）建立完善的法律体系 （二）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系 （三）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制 （四）积极进行房地产信托产品创新 （五）建立房地产信托融资支持服务系统 （六）制定房地产信托专业化人才培养战略 五、结论 参考文献 三、参考文献1.白龙、何红宇：《房地产信托融资分析与实践》［J］，《金融纵横》2003 年第 11 期。2.乔宗铭，田翠香：《开拓我国房地产信托融资的主要环节》［ J］，《经济导刊》2004 年第 4 期。3.黄嵩：《房地产信托融资探析》［J］，《中国房地产金融》2005 年第 1 期。4.符振彦：《房地产信托基金值得关注的融资渠道》［J］，《北京房地产》2005 年第 8 期。5.吴勇：《关于房地产信托的几点思考》［J］，《辽宁行政学院学4 报》2005 年第 2 期。6.方嘉麟：《信托法之理论与实务》，中国政法大学出版社 2004 年版。7.《中华人民共和国信托法》第二条。8.霍玉芬：《信托法要论》，中国政法大学出版社 2005 年版。9.姚凤阁：《中国投资基金市场运行与发展问题研究》,中国财政经济出版社,2005 年版。10.周亮华：《房地产信托—新时期的融资奶酪》 , 《中国房地信息》2005 年第 9 期。11.周亮华、施建刚：《房地产信托融资新方向》，《中国房地产金融》2005 年第 10 期。12．时宝东：《信托：房地产融资的新亮点》，2003 年第 9 期。5 浙江大学远程教育学院本 科 生 毕 业 （ 设 计 ） 论 文题 目 房地产信托融资问题研究 专 业 土木工程 ( 工程管理 ) 学习中心 姓 名 学 号 指导教师 2023 年 10 月 26 日6 论文摘要房地产信托融资是房地产市场繁荣，房地产商投资需求旺盛的必然产物，它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取传统的贷款方式、信托公司以股权的形式向房地产企业注入资金的方式及交易方式。从未来的发展来看，信托投资产品的多样化是信托产品的生命力所在，也是房地产信托融资的一个重要发展方向。由于房地产信托业正在起步发展阶段，它同时也面临着一些风险。为了发展及完善房地产信托业，不仅需要大量的专业人员，还需要完善相关的法律法规，为房地产信托业做出保障，让它稳定健康的发展。本文从房地产信托业的概念入手，对房地产信托融资方式进行说明，对房地产信托业的现状、可能存在风险及对策、及未来发展进行分析探讨。关键词：房地产 信托融资 新兴方式 风险 对策7 目 录一、房地产信托融资的产生及概念........................................................1二、 房地产信托融资的现实运作模式....................................................1（一）股权类信托........................................................................1（二）交易类信托........................................................................2（三）债权融资信托.....................................................................2（四）物业类投资信托..................................................................2三、房地产信托业面临的风险..............................................................3（一）房地产信托业缺少专业人才..................................................3（二）相关法律法规不够完善........................................................3（三）资金来源和融资规模受到约束...............................................3（四）房地产项目风险..................................................................3四、避免风险的对策...........................................................................4（一）建立完善的法律体系............................................................4（二）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系............4（三）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制...............................4（四）积极进行房地产信托产品创新...............................................4（五）建立房地产信托融资支持服务系统.........................................5（六）制定房地产信托专业化人才培养战略.....................................5五、结论..........................................................................................5参考文献..........................................................................................6 房地产信托融资问题研究一、房地产信托融资的产生及概念房地产业需求资金很集中，需求的也大都是大额或巨额资金，它们应用资金的时间周期比较长，但是也因为利润回报比较高，所以房地产业也得以快速的发展。在房地产市场繁荣的背景下，房地产商投资需求旺盛，他们对融资产生了强烈的需求，而我国房地产企业外部融资来源主要是银行贷款，信托计划的发行为房地产商提供了新的融资方式。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了大量的资金和手段。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托得到了更多的重视。二、 房地产信托融资的现实运作模式在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施以后，信托业的法律地位、生存空间就有了新的定位。全国各信托投资公司推出了自己的信托产品，在房地产行业有了新的尝试，主要采取４种模式对房地产业提供投资。（一）股权类信托　 针对那些自有资金比例不足 30%、存在一定资金缺口的、不符合商业银1