房地产经营企业风险防范策略一.引言随着改革开放的进一步的深入,房地产产业获得了极大的发展,并成为中国的国内的国民经济的支柱产业.房地产开发企业有别于一般的生产,贸易企业,在开发项目过程中具体现金风险大、项目周期长,对资金规模和流动性要求高等特点,是非常典型的资本密集型行业.因此面对当前的房地产开发热潮,作为房地产企业要在市场上立于不败之地,企业经营管理的重要性不言而喻. 二. 房地产经营风险 1.任何经营管理活动都是有风 险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于 受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地方在企业性质上有别一于一般的经营性企业,同时房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。 1. 房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性； 2. 房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性； 3. 房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性； 4. 房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。 房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用 2.房地产经营风险的类型. a. 房地产经营管理的自然风险房地产经营管理的自然风险性，是房地产经营管理过程中诸如地震、洪水 、风暴、火灾等 自然灾害造成的房地产破坏和损害而形成的风险. b.房地产经营管理的技术风险 科技含量,革新建筑结构,使存量房屋贬值,带来经营管理的技术风险.c.房地产经营管理的市场风险 该风险是由房地产市场状况的变化及市场运行中的不确定素引起的.在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多,如国际国内社会经济变动、经济政策变动、消费者收入水平的变化等都会影响到房地产市场的运行。 d. 房地产经营管理的社会风险 该风险卞要来自两个方面,一是政治方面的原因：如国家政治形势的变化 、国家宏观经济政策和房地产方面政策的变革 ，以及国家相关法律法规变动面形成的房地产经营管理风险；二是由集休和个人的错误行为引起的，如欺诈、弄虚作假等造成的经营管理风险. e．房地产经营的 自身管理风险 由于房地产企业内部管理不善并影响到企业的预期收益而形成的风险。如:由于财务管理混乱,造成资金浪费或周转缓熳;由于施工管理不善，造成材料浪费，工期期延;由于销售策略不当，造成房地产出售出租速度缓慢，资余难以回笼等等.三. 房地产风险防范的对策1.完善市场信息的采集和披露体系，提高市场透明度一个有效的市场离不开市场透明度的提高。全面、透明、可靠的市场信息是政府、房地产企业和消费者等市场参与者各方做出正确判断和决策的依据。 2. 完善房地产政策 目前的房地产政策，特别是近两年出 台的政策都是在房价上涨过快和销售量上涨过快的情况下出台的。现在房价和销售量都明显地下降。在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。3.房地产企业对自己要有清醒的认识房地产企业要对自己的财务状况有清 醒的认识，明确自身的状况和需求，合理保持房地产的投资规模，稳定住房消费的心理预期，履行好自己的社会责任。房地产企业履行好社会责任不仅是促进社会和谐的需要，更是促进房地产业健康发展的需要 ，也是房地产企业自身发展的需要。 4.加强银行信贷管理，完善房地产金融市场.加强银行信贷管理，发展信贷资产证券化，分散房地产信贷风险；完善税费体系，合理税负。另外，由于房地产跟房地产金融紧密联系和房地产风险的长期性和复杂性，房地产风险防范应在房地产市场和房地产金融市场两方面“双管齐下”。做好房地产金融防范，对房地产健康发展非常有必要.5.构建房地产风险管理体系.构建完善的风险管理体系，不管是对大型企业还是中小企业来讲，都是保证房地产企业健康发展的重要因素。由于房地产企业规模和管理模式不同，风险管理的框架和流程也有所不同。对于中小型房地产企业来说，应该提高风险防控的意识，要做好前期的项目风险管理规划，并把风险的临界值检查放在项目绩效评估工作当中。对于集团式的大型房地产公司来说，需要建立基于企业管理体系下的风险管理系统。在项目前期，管理者需要充分做好风险清单以及风险准备计划的编制，在组织上设计专门的风险管理岗位，并设计风险管 理流程，将风险管理覆盖企业的各个部门。其中，项目部作为风险管理的一线部门，要对项目风险临界值进行实时的检测，并定期汇报给上级公司。下属基层部门也要定期的审核风险报告，遇到高等级风险时第一时间汇报到企业高层。 四.结语房地产开发行业本身就是高风险行业,风险存在于房地产运营过程中。制定风险管理流程，落实到岗位，并作好风险预算. 作为房地产开发企业的高层管理者 ，尤其是经营决策人 ，对于可能发生的风险必须要有预见性.对可能发生的风险要进行科学的分类排队 ,要找出风险产生的原因及其因果关系 ，要采取适当的方法,认识特定的风险。识别风险通常采取的方法有 ：分析问询法 、财务投资法 、流程图法 、现场观察法 、环境分析法等．通过识别风险,找出相对应的对策,使当宏观经济环境变化和风险发生时，能有一系列的既定动作进行。使得房地产企业在风险面前能够应对自如，把风险带来的损失降到最低，企业的健康发展。 参考文献: [1]许晓音.房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究,2005,(9). [2]俞明轩.房地产投资分析[M].北京:首都经济贸易大学出版社,2004 [3] 李连元，宋非.风险防范，甚于防川［J］．城市开发，2008（10)