论我国住房保障制度存在的问题及发展路径摘 要 住房保障制度在解决我国中低收入家庭住房困难的问题上见效显著，初步实现了“居者有其屋”的目标。同时，在住房保障制度运行的过程中，保障覆盖范围狭窄、政策定位模糊、缺乏健全的金融支持等问题逐渐凸显出来，这些问题的存在迫切要求我们进一步完善现行的住房保障制度，最终促成公平合理的住房保障制度体系。本文从探究我国住房保障制度的必要性出发，着重分析了我国现行住房保障制度存在的主要问题，并对如何健全我国住房保障制度做了具体的研究。 关键词 住房保障制度改革开放后，我国全面恢复以经济建设为中心的发展之路，同时开始了住房制度的改革。在新的住房制度的探索下，我国最终确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系，依靠有效的市场经济进行资源的优化配置，以满足人们不同层次的住房需求。现行的住房保障制度包括住房公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度，这是当前我国住房保障体系的重要组成部分，同时也是构建和谐社会、稳定社会秩序的重要举措。一、探究我国住房保障制度的必要性住房是人类生存和发展的基本需要，住宅权是人类基本的人权。实行住房保障，保证居民的基本住宅权，实现“居者有其屋”是政府义不容辞的责任和义务[1]。长期以来，建立健全住房保障制度一直是我国住房制度改革的重要内容。党的十六大指出，建立健全与经济发展水平相适应的社会保障体系，是社会和谐稳定和国家长治久安的重要保证。胡锦涛在十七大报告中进一步指出：要加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民“住有所居”，并强调“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。住房保障属于社会保障制度理论在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现[2]。世界各国（地区）都把住房保障制度放在经济生活和社会保障的重要位置。住房保障既是维护社会安定的重要手段，也是实现社会收入再分配的一种重要方式。建立完善的住房保障制度，是现代社会保障制度的重要组成 部分，也是对市场机制的必要补充[3]。当前，我国现行的住房保障制度尚不完善，实际操作过程中问题突出，倘若我国的住房保障制度能加快得到改善，那么将会在很大程度上促进社会公平，改善民生，同时推动国民经济的快速发展和有效扩大内需。二、我国现行住房保障制度存在的主要问题我国的住房建设和住房制度改革，取得了不凡的成绩，住房保障制度在不断的摸索中建立和发展起来。然而，由于住房保障的提出时间短，实践经验不足，我国现今还未能形成完整的住房保障体系，实施过程中不可避免地存在诸多问题。（一）、保障覆盖范围狭窄广义上讲，社会保障体系的对象不仅包括最低生活保障制度的低保户、贫困人口，且包括所有无法从市场渠道获得住房的低收入家庭，这既要包括具有城镇户口的居民，还要包括城市中大量的外来流动人口，这些外来人员大都是低收入阶层，他们没有固定的居住场所，居住条件也十分恶劣，但是住房保障的范围并没有把他们包括在内。目前，各城市出台的住房保障政策，由于监管成本太大，保障对象界定困难等原因，保障的对象多限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户中，这部分居民在中低收入人群中所占的比例并不大，僧多粥少的矛盾严重制约了我国住房保障制度的发展。（二）、政策上的错位性与模糊性当初国家决定全面推进住房制度改革，健全住房保障建设，其制定的主要目的是为了解决城镇低收入家庭的住房困难问题，但具体的运行结果却与其初衷出现严重差异。首先，住房公积金制度本是为城镇中低收入家庭增加购房资金积累和提供购房贷款 支持而设定的。但目前大部分的下岗职工、小型私营企业雇员等城镇中低收入职工由于就业状况而没有建立或者虽已建立但又没有缴存住房公积金，导致公积金归集率、覆盖率低，且这部分职工工资构成中并没有包括应有的住房消费资金部分，同时也就失去了申请住房公积金贷款最基本的条件，这就使得最需要政策支持的人群却处于政策覆盖面之外[4]。换而言之，住房公积金实际上满足了那些单位效益好、收入高且稳定的非低收入人群，大量需要政策真正扶持的低收入群体却因积累少、贷款额度低等因素而被排除在住房公积金的受益对象之外。再有当时国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅仅是为了解决中低收入家庭的住房需求，同时扩大内需，拉动经济增长也是一个重要目的。正是因为这种政策定位上的模糊性，使得经济适用房很难与商品房界分 ，经济适用房的房型面积如何确定，销售对象资格如何审定，经济适用房如何管理规范等问题不够明确，导致一些地方经济适用房被富人购买，多数成为了富人的“投资品”，偏离了它应有的目标（三）、缺乏健全的金融支持体系一直以来，住房保障制度都存在着资金来源单一和融资困难的窘境。住房保障体系实际上是政府向居民提供的一种公共产品，其目的是通过转移支付的方式实现社会收入的再分配，使广大的城镇中低收入居民家庭也能享受到改革开放的成果，从而保证社会公平。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的规定，廉租住房资金主要来源于地方财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、社会捐赠等渠道。同时不单是廉租住房资金筹集渠道单一，经济适用房也存在同样的问题，它们都主要依赖于政府的财政拨款 ， 民间集资和其他的金融支持方式。统计数据显示，全国廉租住房资金的一半以上都来源于财政拨款，而且住房公积金收益、土地出让净收益等资金均未能落到实处（四）、制度运行机制不规范在住房保障制度体系中，前期的低收入家庭调查、核实、审批办理等一系列工作都需要人工操作，其中的任何一个环节都要求工作人员具有强烈的责任心和认真的工作态度，但是住房保障的申请受理和审核工作主要由民政和社区的人员来承担，缺乏专门的工作人员，且目前各相关部门工作人员在住房保障工作中滥用职权、玩忽职守的现象屡禁不止。低收入家庭的住房保障工作涉及多个部门，包括收入审查、住房审查、呼机审查、公示、轮候、配租、退出等多个环节，是一项复杂的工作，需要各相关部门密切配合才能使住房保障最终惠及于民[6]。当前，各相关部门间的协调机制还不够完善，各部门在住房保障制度下没有明确的职责和分工。三、我国住房保障制度的路径选择（一）、确定合理的住房保障广度确定合理的住房保障广度是完善我国住房保障制度的一项基本内容。在确定保障范围时，首先应该遵循的是公平效率原则，优先致力于解决城镇中最贫困的 20%人口的居住问题，随后才是解决次贫困群体的住房问题，这样既保证了最需要住房保障的人群优先获得保障，使住房保障制度落到实处，也很大程度上确保了公共财政的使用效率。其次 ，在加强落实对中低收入家庭的住房保障时，应该同步注重城镇外来人员的实际住房困难，据实际情况的不同，选择性地将其纳入城镇住房保障体系中[3]。（二）、着力控制经适房的户型面积和销售价格我国的经适房最初是将一般职工的住房标准 定为 60 平米，后来又强制性地规定每套经适房总建筑面积不得超过 90 平米。这样导致的直接结果是经适房的建设标准与商品房大体无差异，所以尽管价格上相对有所优惠，但房款总额仍然很高，造成购房者购房压力过重，甚至无力承担房款，因此这并没有实际解决中低收入家庭的住房问题。在住房标准问题上，我们可以适当地学习住房市场比较完善的香港的做法。香港政府规定的公房即廉租房住房标准很低，只解决和满足最基本的居住问题，因此公屋楼内面积小于 20 平米的占 15-10%，小于 30 平米的占 25-30%，小于 40 平米的占 42-45%，大于 40 平米的只占 7-13%。居屋即经适房是政府部分资助的购买房，标准略比公屋高，但仍为低标准，其楼内面积小于 40 平米的房屋占 30%，小于 50 平米的占 35%，大于 60 平米的仅占 20%，且其在环境、地段、服务设施等存在较大差异，这就形成了商品房和居屋的差别。从香港经验看，经适房的价格应该在市场价格的一半左右，政府可以根据国内的实际情况进行相应的调整。（三）、健全住房保障的金融支持体系在购房款远远高于居民个人收入和储蓄的情况下，住房贷款成为了大多数城镇居民实现住房消费的重要手段。 2008 年以来，国家先后出台了一系列鼓励住房消费的政策和措施，如购房契税下调到 1%，房贷利率可打七折，公积金贷款利率下调0.27 个百分点等，这极大地推进了我国个人住房贷款的发展。但中国人民银行发布实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定贷款的对象和条件是：有稳定的职业和收入；有贷款人认可的资产作为抵押或质押等。由于城镇低收入人群无法满足所规定的贷款条件，这些限制无疑将这部分最需要住房贷款的人群排除在外。因此，我国应加快建立健全住房保障的金融支持体系，放宽住 房贷款的限制条件和贷款对象，减少不必要的办理手续，制定满足中低收入居民住房贷款的住房金融支持政策。（四）、建立完备的法律制度完备的法律制度是健全我国住房保障制度的有力保证。大部分的发达国家地区在实行住房保障政策时，都以立法的形式确保政策的落实。如美国《住宅法》，英国《住房和城市规划法》等法律的制定，这些法律的颁布使得包括公共住房政策、公积金管理条例、政策上的定位等都以法律的形式确定下来，使得其本国的住房保障制度在实际操作过程中都得到了完备的法律法规的保护。这种做法的好处在于能够引起各级政府、各个相关部门高度重视解决中低收入者住房保障问题并在实践过程中认真履行法律所规定的职责。同时，中低收入者因为有法律的保护而增加对政府的信任和工作支持，比如说配合城市拆迁工作等。因此，我国住房保障制度应逐步建立起完备的法律制度，以法律的形式严格限定经适房的保障对象，扩大住房公积金的受益人群，保证廉租房的有效供给等。综上所述，我国现行的住房保障制度不能从根本上解决居民的住房问题，必须加以完善，可以采取确定保障范围的广度、健全住房金融支持体系、完备相关法律制度等措施，在一定程度上缓解现行住房保障制度存在的问题，从而保证住房保障制度的合理运行和持续发展。参考文献：[1]王迪.廉租住房,让居者有其屋—以廉租住房为重点.加快构建公共住房保障体系.当代经济.2008(6).[2]陈笑.城市低收入家庭住房保障制度研究.2009(6):2.[3]章春杰.建立和完善厦门市社会保障性住房制度的探索与思考.2009(7):35-36.[4]王奉合.加快完善我国城市弱势居住群体住房保障制度的研究.2007(3):19-32.[5]张贯锋.经济适用房何处去.南方周末.2006(8). [6]严真.完善上海市住房保障制度的研究—以静安区为例.2009(5):39-40.