物业服务中的消防安全管理探究 随着市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，作为小区消防安全管理的主管部门物业服务企业，目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。但是，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出消防工作的不少问题： 在小区的消防管理工作中，不少小区的日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，没有制定应急疏散预案和各项消防安全管理制度；小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。住宅小区消防安全一直是消防宣传的重中之重，消防宣传“五进”中的“进社区”也一直在多方位的寻求一个多元化的消防宣传方式，因为住宅小区建设随着社会的进步与发展，公民的需求及文明程度与文化素质不断提高，住宅小区建设也在得到不断的完善和规范，消防安全管理工作有了明显改观。但是，由于种种原因，致使物业服务企业在消防安全管理方面，滋生了大量的火灾隐患，暴露出的问题亟待解决。一、城市社区物业消防安全管理工作存在的问题（一）重效益轻安全在社区实际管理工作中，消防安全大多时只是停留在口头上，普遍出现小区防火间距、消防车道和消防通道被长期占用的现象。甚至一些物业管理单位为了创造更多的经济利益，往往忽视消防法律法规规定，在小区的一些防火间距、消防车道和消防通道上搭设临时的建筑设施作为商 业铺面租给小区业主经营生意。人为地给消防车通行、火灾扑救和人员疏散制造障碍。（二）重防盗轻防火绝大多数物业管理单位不能够很好地将防盗㈦防火安全工作有机的结合起来，管理工作中往往出现一头热一头冷的现象。如为防止小区偷水偷电和其他盗窃现象的发生，一些物业管理单位将小区内的消防设施擅自停用，将小区消防水源和消防电源断开，将固定消防设施上锁或拆除等 ，给小区消防安全带来很大的隐患。（三）消防设施维护保养差许多物业管理单位，由于消防意识不强，缺乏起码的消防设施和灭火器材维护保养常识，没有定期组织对小区管理范围内的消防设施和灭火器材进行维护保养，造成部分消防设施和灭火器材年久老化锈蚀不能正常使 19，这些问题在一些设有 v 动消防设施的高层建筑小区和公众聚集场所小区内表现得尤为突出。一些老城区社区和零散小区，有的物业管理单位甚至连最基本的消防桶、沙箱、铁锹、灭火器材等消防设施都未配置。（四）物管人员业务素质低，不能及时发现和消除火灾隐患社区物业管理人员大多没有经过正规的消防安全培训，物业管单位也没有按照有关要求组织所属物业管理人员进行经常性的消防安全教育培训，对火灾隐患不能够做出正确的分析和判断，不能及时发现和消除火灾隐患。（五）消防宣传教育力度不够随着科学技术的不断发展，人们追求物质生活的不断提高，家居生活的观念也在发生变化， 一些大功率、高能耗电器产品进入了家庭，加之大多数业主在最初房屋装修时对这类电器使用能耗的估计不足，造成使电器线路长期处于超负荷运行，容易导致因电器使用不当引发火灾事故。现在绝大多数家庭为追求美观、高雅，在装修房屋时采用了大量的可燃性材料装修，为火灾埋下了后患。（六）火灾隐患整改难度大，处罚执行难由于社区整体消防意识淡薄，对消防安全重视不够。一旦存在火灾隐患，整改时需要多家单位配合，整改 K 金有时也需要多家单位承担，造成很难整改的局面。社区房屋在最初开发建设时遗留下的许多问题得不到解决，一部分建筑涉及多个产权，物业管理单位又不能参与管理，消防部门下发法律文书时，无明确主体，造成隐患整改难，实施处罚时，各产权单位互相推脱，消防执法难以落实到位。召开协调会时，因无法理清关系，效果不明显，以致于各产权单位均拖延整改。三、加强物业消防管理的几点措施（一）完善业主自治组织，提高业主自治水平应当广泛宣传物权和物业管理法律知识，发挥自治自律作用，理顺业主与物业服务企业的关系，由业主自觉维护好公共消防安全秩序，同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。当然 ，要抓好此项工作，必须由政府出面牵头才行。（二）明确物业服务企业消防管理的职责与标准在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服 务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。（三）大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力要多方位、多渠道监督、指导物业服务企业开展消防管理，使其充分确立管理主体意识和责任意识。要将物业服务企业消防管理能力纳入物业管理企业资质审查的内容，将消防知识和技能纳入物业管理师资格考试认定、保安培训的内容，加强对物业管理企业负责人员和消防管理人员消防安全专门培训，直至发展为要求物业消防管理人员必须经过消防安全专业培训上岗。（四）切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查将相应的物业服务企业作为被检查对象和责任主体，列入监督抽查范围，防止产生失控漏管。把建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道作为重点内容，严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主或物业使用者的无理阻挠、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物业服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示。（五）明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，在物业服务合同中明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，特别要明确第三方消防技术检测、维护保养、远程监控等服务所需费用来源和支出标准，详细界定日常设施设备故障老化更换、维修与大修、中修、更新、改造等需要动用专项维 修资金的项目的情形和区别。对于消防设施瘫痪、严重故障等应当视为发生危及房屋安全等紧急情况，业主、物业服务企业和相关职能部门都要高度重视，简化专项维修资金支出程序和环节，保证建筑消防设施及时功能恢复和公共消防安全。同时，在立法和政策的更高层面上也要明确涉及公共消防安全的管理和设施维护、更新经费的保障突进、落实机制、监管模式和制约措施。参考文献〔1〕邢世东，论如何加强社区消防安全管理，中小企业管理与科技(上旬刊)，2008(7)．〔2〕马妮娜，社区消防工作建设现状及对策叨．中国新技术新产品，2009(17)．〔3〕赖家文，李祯．浅谈社区消防工作现状及对策叨，中国西部科技，2009(21)．〔4〕张娟．中小型城市社区消防安全现状及对策，运城学院学报，2010(4)．