深圳房地产市场调查报告自 2009 年 12 月份以来，针对全国部分城市房价、地价上涨过快的情况，国家实施了对房地产市场新一轮调控政策。本轮调控政策目的明确，就是打击投资投机性购房需求，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，我有幸参加了深圳市城调队，在市区抽选了 300户城市居民家庭和 20 家房地产开发商，从供求双方分别了解相关信息，形成此调查报告的调查工作，以为有关方面决策提供参考依据。一、城市居民住房消费需求及认知（一）居民住房消费现状。近年来，随着我市住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。2009 年末，我市居民人均住房建筑面积已达 27 平方米，13%的家庭拥有第二套住房，但是居民住房仍旧以中小套的房改房为主，房龄较长。调查显示：1、房改房在居民现住房中仍占主要地位。在调查样本中，有 62.5%的现住房是房改房，房改房仍然是我市居民家庭目前最普遍的住房。2、商品房在居民现住房中比例已达 32.5%。在调查样本中，有 32.5%的居民家庭现住房是商品房，商品房所占比例呈逐年提高趋势。3、住房以中小套为主。在调查样本中，每户建筑面积在 70 平方米以下的占 55%，70—90 平方米占 27%，90 平方米以上的占 18%。4、多数房屋房龄在十年以上。在调查样本中，65%的居民家庭住房房龄在十年以上，其中房龄在二十年以上的占到 28%。5、13%的居民家庭拥有第二套住房。在调查样本中，有 13%的居民家庭拥有第二套住房，出现了一户拥有两套以上住房的情况。（二）居民住房消费需求特点。调查显示，有 21.6%的居民家庭有购房愿望和需求，其中 15.7%的居民家庭打算在五年内购房。同时，我们发现在不考虑购房的原因中，因为房价太高、无力购买的比例占到 40.8%。1、住房太小是居民对现有住房不满意的主要原因。调查显示，有 33.3%的居民家庭表示对现有住房不满意。不满意的原因中排名第一的是住房太小，占 30.1%。其他主要原因有户型结构不理想、周边环境不理想、物业管理不好、住房太旧，分别占 18.7%、13.8%、13%和 12.2%。2、刚性需求仍是居民购房的主要因素。调查显示，有 15.7%的居民家庭表示近期有购房意向。购房原因仍以刚性需求为主，占比重最大的是改善住房条件，占 57.6%。结婚用房、满足居住要求拆迁用房分别占 18.2%、9.1%和 3%。而投资增值或保值只占 3%，另有 9.1%的居民家庭选择其他。3、住房面积需求以 90-120 平米为主。调查显示，在有购房需求的居民家庭中，66.7%的居民家 庭准备购买 90—120 平方米的住房；其次是 60—90 平方米的住房，占 21.2%；选择 120 平方米以上的占 12.1%。（三）居民对调控政策与我市房价走势的认知。国家连续实施新一轮调控政策，旨在打击投资投机性购房需求，抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。居民对此有何看法也是我们本次调查的目的之一。调查结果表明：1、九成以上的居民家庭认为目前我市的房价很高或偏高。36.6%的居民家庭认为目前我市的房价很高，54.3%的居民家庭认为目前我市的房价偏高，二者合计达 90.9%。认为目前我市的房价符合实际的占 6.5%。另有 2.6%的居民家庭表示说不好。2、将近七成的居民家庭认为未来 1—3 年我市的房价将会继续上涨。针对未来 1—3 年我市房价走势的判断，21.6%的居民家庭认为我市的房价将会快速上涨，45.1%的居民家庭认为我市的房价将会小幅上涨，16.3%的居民家庭认为我市的房价将会保持稳定，认为小幅下降的占 7.2%，9.8%的居民家庭表示说不好。二、房地产开发企业的影响和判断（一）新一轮的调控政策对我市房地产开发企业的影响。1、六成开发商表示“不差钱”。在房地产新政下，房地产开发企业资金状况如何？45%的开发商选择基本平衡，15%的开发商选择较宽裕，两者合计为 60%。另有 40%的开发商仅选择有缺口，没有开发商选择有很大缺口。2、近半数开发商表示调控政策没有给企业房屋销售带来影响。调控政策的连续出台有没有给企业房屋销售带来影响？44.5%的开发商表示没有影响，22.2%的开发商认为有所下降，11.1%的开发商认为有所上升，另有 22.2%的开发商选择说不清，没有开发商选择大幅下降或大幅上升。（二）房地产开发商对我市房地产市场的判断。1、多数开发商知道我市“1255”城市发展战略和城市带规划。调查显示，75%的开发商表示知道我市“1255”城市发展战略，15%的开发商表示听说过，10%的开发商表示不知道。80%的开发商表示知道城市带规划，20%的开发商表示听说过，没有开发商表示不知道。2、近半数开发商认为“1255”城市发展战略将会促进我市房地产市场快速发展。调查显示，45%的开发商认为我市“1255”城市发展战略和城市带规划将会促进我市房地产市场快速发展。35%的开发商认为对促进我市房地产市场发展有一定影响，只有 5%的开发商认为影响不大。另有 15%的开发商表示说不清。三、调查的基本结论结论一：住房需求总量较大。虽然近几年我市房地产市场发展迅速，居民商品房占有率明显提高，但是随着经济社会的快速发展，城市化进程的不断加快，房地产市场需求仍然十分旺盛。根 据本次调查结果分析，我市潜在的住宅市场需求仍然很大。调查结果显示，未来五年内有住房需求的家庭占 15.7%，以此推算，全市 20 万户城市居民中，有购房需求的家庭户数 3.1 万户，以套均面积 90 平方米计算，需要约 280 万平方米住房面积。全市有 18.3%的无力购买商品房的家庭，这部分家庭的住房需求需要依靠经济适用房、廉租房等保障性住房来解决。结论二：居民和开发商对我市房价水平判断存在分歧。本次调查显示，有 90.9%的居民家庭认为我市目前房价较高，而 60% 的开发商则认为目前房价符合实际，双方对我市房价水平判断存在分歧。我们认为，这主要是由于双方看待这个问题角度不同所致。从开发商角度来看，我市的经济水平相对较高，人均可支配收入稳居全省首位，房价和周边二、三线城市比较还是处于一个比较合理的水平的。从居民家庭的角度来看，一方面消费者永远是希望房价越低越好。另一方面，虽然2009 年我市居民人均可支配收入超过 2 万元，但是仍有六成以上的居民收入低于这个水平，而10%的低收入家庭人均可支配收入仅为 8 千余元。这使得虽然有 33.3%的居民家庭不满意目前的住房，但只有 15.7%的居民家庭考虑在 5 年内购房，不考虑购房的居民家庭中有 23.3%表示无力购买。四、对策和建议（一）紧紧围绕居民需求以及我市“1255”城市发展战略和城市带规划，科学制定房地产业发展规划。随着我市“1255”城市发展战略和城市带规划的逐步实施，我市将迎来城镇化的快速发展时期。城市外来人口和流动人口将不断增加，要对外来人口和流动人口有充足的估计，房管、规划发改委、国土等有关部门要加强配合与协调，以科学发展观为指导，科学制定房地产业发展规划 ，指导全市房地产业发展，发挥规划的龙头作用。要合理确定开发布局和规模，以点带面，有序开发，防止遍地开花，过度开发。（二）加快保障性住房建设力度，尽快形成合理的市场供应结构。为促进房地产市场健康稳定发展，需建立一个能够满足社会不同层次住房需求的住房结构体系。在强化房地产市场调控，以满足自住性住房需求为重点，加快普通商品住房建设的同时，进一步扩大社会保障性住房建设力度，扩大保障覆盖面，努力解决城镇中等偏下收入家庭的住房问题。调查显示，在控制房价快速上涨方面，从消费者角度看，19.6%的居民家庭建议大力发展保障性住房；从开发商角度看，也有 60%的开发商认为要大力发展保障性住房。部分开发商还建议从土地供应到规划及市政配套，以及企业贷款等各方面对发展保障性住房及廉租房给予一定的优惠和倾斜，使开发商和建筑商有更多的积极性，使更多的住房困难户能够买到或租到价格较低或适中的住房。参考文献：〔1〕郭国庆：《市场营销学》，武汉大学出版社，1996 年 11 月第 1 版，第 260 页。〔2〕中国营销传播网 http://www.emkt.com.cn/〔3〕张成福、党秀云：《公共管理学》，中国人民大学出版社，2001 年 11 月第 1 版 〔4〕高炳华《21 世纪中国住宅发展的十大趋势》，中国房地产杂志，2001 年