论房地产的风险管理一、风险及风险管理的概念关于风险的定义有许多种，但是最基本的表达则是：在给定情况下和特定时间内，那些可能发生结果之间的差异。差异愈大则风险愈大。这个定义强调了结果的差异，而另一个具有代表性的定义则强调：不利事件发生的不确定性。他们认为风险既是不期望发生事件的客观不确定性。还有一些项目风险管理专家对项目定义为：项目风险是影响目标实现的不确定因素的聚合。关于风险管理的定义同样也是多种多样的，主要有两种：①风险管理是为了在意外损害发生以后，恢复财务上的稳定性、营业上的活力以及资源的有效利用的方法。②风险管理是对威胁项目目标实现的一切因素予以确认、评价和经济控制的方法。二、房地产工程项目风险房地产工程项目风险的概念，风险既然是无处不在的，对建设房地产工程项目来讲，其存在风险也是必然的。房地产工程项目风险，是指房地产工程项目在设计、采购、施工及竣工验收等各个阶段、各个环节可能遭遇的风险，可将其定义为：在房地产工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性：包括房地产工程项目风险率和房地产工程项目风险量两个指标。房地产工程项目风险的特性：①风险的多样性。在一个项目中有许多种类的风险存在，如政治风险、经济风险、法律风险、自然风险、合同风险和合作者风险等。这些风险之间有复杂的内在联系。②房地产工程项目整个生命周期均存在风险。风险在房地产工程项目生命周期中均存在，而不仅仅发生在实施阶段。在目标设计可能存在构思的错误，重要边界条件的遗漏，目标优化的错误；可行性研究中可能有方案的失误，调查不完全，市场分许错误；技术设计中存在专业不协调，地质不确定，图纸和规范错误；施工中物价上涨，实施方案不完备，资金缺乏，气候条件变化；运行中市场变化，产品不受欢迎，运行达不到设计能力，操作失误等。③风险将影响房地产工程项目全局。风险的影响常常不是局部的、某一段时间或某一个方面。而是全局性的。例如反常的气候条件造成工程的停滞，则会影响整个后期计划，影响所有参加者的工作。它不仅会造成工期的延长，而且会造成费用的增加，造成对工程质量的危害。即使局部的风险也会随着项目的发展，其影响会逐渐扩大。④风险有一定的规律性。房地产工程项目的环境变化、项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律性，是可以进行预测的。重要的是人们要有风险意识，重视风险，对风险进行全面的控制。三、房地产工程项目施工过程中的风险种夹和风险识别(一)房地产工程项目施工过程中的风险种类1.按其造成的不同后果，可将风险分为纯风险和投机风险。纯风险指只会造成损失而不会带 来收益的风险;投机风险是指它可造成损失，也可能创造额外收益。2.按其产生的根源，房地产工程项目风险可分为政治风险、经济风险、自然风险、社会风险、法律风险、等、管理风险、金融风险等3.按房地产工程项目管理角度，项目风险可分为内部风险和外部风险。4.按房地产工程项目构成要素分类，可分为材料、机械动力、人工成本、技术变革，费用消耗变动风险。5.房地产工程项目的行为主体产生的风险，如业主和投资者支付能力差，改变投资方向，违约不能完成合同责任等产生的风险;承包商(分包商、供应商)技术及管理能力不足，不能保证安全质量，无法按时交工等产生的风险;项目管理者(监理工程师)的能力、职业道德、公正性差等产生的风险。(二)房地产工程项目前期、中期、后期，建设、施工1.施工过程中，从房地产工程项目的目标系统结构入手，按照风险对房地产工程项目目标影响程度进行有效分析，施工单位可能造成的风险:(1)质量因素风险，这包括材料、工艺、工程等不能通过验收，工程试生产不合格、经过评价工程质量未达到标准或要求。(2)信誉评估风险，可能造成对企业的形象、信誉的损害。(3)工期时限风险，如造成局部的(单项工程、单位工程) 或整个工程的工期延长，不能及时投产。(4)产能风险，项目建成后达不到设计生产能力。(5)费用要素风险，这包括报价风险、投资减少、成本超支、收人减少等。(6)人身伤亡以及工程或设备的损坏。(7)意外责任风险，可能因此被起诉或承担相关法律的或合同的责任。2.房地产工程项目前期、及后期从项目立项至项目完工验收，由于建设单位和监理单位原因，可能造成的风险特征:(1)立项缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、决策不当、盲目上马，可能导致难以实现预期效益或项目失败。(2)项目招标暗箱操作，存在商业贿赂，可能导致中标人实质难以承担房地产工程项目、中标价格失实及相关人员失败。(3)工程造价信息不对称，技术方案不落实，概预算脱离实际，可能导致工程质量低劣，进度延迟或中断。(4)工程物资质次价高、工程监理不到位、项目资金不落实，可能导致工程质量低劣，进度延迟或中断。四、风险防范与对策风险防范的手段是控制损失。损失控制包括两方面的工作:(1)减少损失发生的机会即损失预防(2)降低损失的严重性即遏制损失加剧，设法使损失最小化。（一）预防损失预防损失系指采取各种预防措施以杜绝损失发生的可能。例如房屋建造者通过改变建筑用料以防止用料不当而倒塌:供应商通过扩大供应渠道以避免货物滞销;承包商通过提高质量控制标准以防止因质量不合格而返工或罚款;生产管理人员通过加强安全教育和强化安全措施，减少事故发生的机会等等。在商业交易中，交易的各方都把损失预防作为重要事项。业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力;而承包商要求在合同条款中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。 （二）减少损失减少损失系指在风险损失己经不可避免地发生的情况下，通过种种措施以遏制损失继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延或扩展，也就是说使损失局部化。例如承包商在业主付款误期超过合同规定期限情况下采取停工或撤出队伍并提出索赔要求甚至提起诉讼:业主在确信某承包商无力继续实施其委托的工程时立即撤换承包商:施工事故发生后采取紧急救护;安装火灾警报系统:投资商控制内部核算:制定种种资金运筹方案等都是为了达到减少损失的目的。（三）损失控制控制损失通常可以采用以下办法:(I)预防危险源的产生:(2)减少构成危险的数量因素;(3)防止已经存在的危险的扩散;(4)降低危险扩散的速度，限制危险空间;(5)在时间和空间七将危险与保护对象隔离;(6)借助物质障碍将危险与保护对象隔离;(7>改变危险的有关基本特征:(8)增强被保护对象对危险的抵抗力，如增强建筑物的防火和防震性能;(9)迅速处理环境危险已经造成的损害;(10)稳定、修复、更新遭受损害的物体。控制损失应采取主动，以预防为主，防控结合。应认真研究测定风险的根源。参考文献：[1]叶盛荣.民间文学艺术若干法律问题研究[J].湖南医科大学学报(社会科学版).2007(04)[2]武乾,武增海,李慧民.房地产工程项目风险评价方法研究[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版).2006(02)[3] 毛 泽 华 . 运 用 层 次 模 糊 法 进 行 房 地 产 工 程 项 目 业 主 风 险 评 价 [J]. 兰 州 理 工 大 学 学报.2005(05)