第 3 次作业一、名词解释题（本大题共 30 分，共 6 小题，每小题 5 分）1. 转包2. 建设工程勘察、设计合同3. 商品房抵押贷款4. 要约邀请5. 房屋赠与合同6. 承诺二、简答题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。2. 简述法律规定可依法划拨其土地使用权的的建设用地。3. 简述订立合同应遵循的原则。4. 简述集体土地征用补偿安置的征地补偿费的组成。5. 简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。三、论述题（本大题共 40 分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。2. 简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。3. 论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。4. 论述房地产开发商在采用总包方式时应注意哪些问题。5. 试述无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型，并阐述三者之间的异同。答案：一、名词解释题（30 分，共 6 题，每小题 5 分）1. 参考答案：指工程建设项目的承包人未获得发包人同意，以赢利为目的，将与其承包内容相一致的工程内容转让给其他承包人的行为。解题方案：指工程建设项目的承包人未获得发包人同意，以赢利为目的，将与其承包内容相一致的工程内容转让给其他承包人的行为。评分标准：回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分2. 参考答案： 建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。解题方案：建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。评分标准：回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分3. 参考答案：商品房抵押贷款是银行要求借款人以商品房作为抵押物提供保证的贷款。解题方案：评分标准：回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分4. 参考答案：当事人一方邀请对方向自己发出要约的事实行为。解题方案：当事人一方邀请对方向自己发出要约的事实行为。评分标准：回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分5. 参考答案：房屋赠与合同是指房屋的所有人或者经有效授权的人与受赠人签订的无偿将房屋的所有权转移给受赠人的合同。解题方案：房屋赠与合同是指房屋的所有人或者经有效授权的人与受赠人签订的无偿将房屋的所有权转移给受赠人的合同。评分标准：回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分6. 参考答案：受要约人同意要约的意思表示。解题方案：受要约人同意要约的意思表示。评分标准：回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分二、简答题（30 分，共 5 题，每小题 6 分） 1. 参考答案：国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。解题方案：国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同评分标准：每条 1 分，共 4 分。2. 参考答案：其土地使用权可用以划拨的土地包括：（1）国家机关和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、水利、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地解题方案：其土地使用权可用以划拨的土地包括：国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、水利、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地评分标准：每点一分，共 4 分。3. 参考答案：订立合同遵循（1）意思自治原则（2）诚实信用原则（3）公序良俗原则（4）合法原则原则解题方案：订立合同遵循意思自治诚实信用、公序良俗、合法原则评分标准：每条 1 分，共 4 分。4. 参考答案：征地补偿费包括：（1）土地补偿费（2）安置补偿费（3）地上附着物和青苗补偿费（4）土地投资补偿费。解题方案：征地补偿费包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费及土地投资补偿费评分标准：每条 1 分，共 4 分。5. 参考答案： 国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵押权。解题方案：国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权评分标准：每条 1 分，共 4 分。三、论述题（40 分，共 5 题，每小题 8 分）1. 参考答案：合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。 合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。 合同的成立与合同的生效区别： 1. 合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。 2. 合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。 3. 合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。解题方案：生效、合同成立的概念及两者所谓区别。评分标准：概念每个 2 分，区别每条 2 分，共 10 分。2. 参考答案：招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（3）违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式进行招标；（5）由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不与中标人签订合同。解题方案：招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由于招标人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。评分标准：每条 1 分，共 5 分。3. 参考答案：分散平行分包是指业主将勘察、设计、土建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合 同关系。分散平行分包的特点主要有：（1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（2）业主管理和控制比较细，需要对出现的各种工程问题作中间决策；（3）业主直接管理的承包商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。 房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。解题方案：分散平行发包的特点评分标准：分散平行特点每点 1 分，共 5 分；房地产开发商在采用这种方式时应注意问题每个 2 分，答案完整准确再加 1 分。4. 参考答案：总包是指业主将工程项目的全部工作委托给一家承包商的发包方式。总包的特点主要有：（1）业主只需进行一次招标工作，面对一个承包商，主要提出工程的总体要求（如工程的功能要求、设计标准），作宏观控制，不干涉承包商的具体工作，管理任务较少；（2）整个工程项目形成一个统一的系统，避免多头领导，方便协调和控制，有利于提高建设效率，降低管理费用；（3）设计更合理，施工更方便，缩短工期，降低造价；（4）对总包与分包，以及各分包之间的合同争议，业主不承担协调的责任；（５）工程出现问题，业主不易察觉；（６）承包商资信风险大。总包适用于大型工程建设项目。采用总包方式应注意的问题：业主应对承包商的资格、资信作严格的审查，确保承包商有较强的综合实力；在工程施工过程中业主须加强对承包商的宏观控制。解题方案：总包的特点评分标准：总包特点每点 1 分，共 6 分房地产开发商在采用这两种方式时应分别注意问题每个 2 分，5. 参考答案：（1）无效合同指虽经当事人双方协商一致成立，但因其内容违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因而从合同订立时起就不具备法律效力的合同。 无效合同的类型：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 （2）可撤销合同指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人行使撤销权而使已经生效的合同归于消灭的法律行为。 可撤销合同的类型：因重大误解而订立的合同； 显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。 （3）效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合合同生效要件的有关规定，因此其效力是否产生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效的合同。 效力待定合同的类型：效力待定合同行为人并未违反国家法律的强制性规定及社会公共利益，也不存在因意思表示不真实而导致合同被撤销的情况，而主要是因为合同当事人缔约资格有缺陷，因无权代理行为及无权处分行为而产生的合同。 （4）无效合同、效力待定合同、可撤销合同均为不满足或者不完全满足合同生效要件的合同，但各自产生的原因不同，法律后果也不相同。无效合同自始无效；效力待定合同经有权人确认后产生法律效力，否则为无效合同；有撤销权的合同当事人如果放弃行使撤销权，则可撤销合同为有效合同，否则为无效合同，且自始无效。解题方案：无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型、三者之间的异同评分标准：无效合同概念 1 分，类型 4 分；可撤销合同概念 1 分，类型 3 分；效力待定合同概念 1 分，类型 2 分；区别 3 分。