浙江大学远程教育学院本 科 生 毕 业 论 文 （ 设 计 ） 开 题 报 告题 目 深圳房地产业市场发展思考 专 业 土木工程 ( 工程管理 ) 学习中心 姓 名 学 号 指导教师 2022 年 4 月 2 日深圳房地产业市场发展思考一、文献综述（一）国外研究现状国外对房地产业发展的理论研究起步比较早。17 世纪末古典经济学家威廉•配第第一次提出了级差地租的概念。在此之后，杜尔哥、亚当、大卫•李嘉图等学者相继对土地及住房问题进行了研究。国外对于房地产业的理论研究主要包括以下几方面：房地产周期研究，美国家庭住宅进行了研究，房地产供求关系研究。Berkovec．J(1997)把住宅需求划分为投资需求和消费需求两大部分，对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究，得出了高收入家庭对住 宅 的 需 求 更 倾 向 于 投 资 的 结 构 。 房 地 产 非 均 衡 方 面 的 研 究R ． Arnott(1999) 等 建 立 了 与 房 屋 质 量 有 关 的 供 求 均 衡 模 型 ；M．Ralph(2000)论述了政府政策对市场平衡的影响。Stuart Gabriel(2002)等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响等。Georey Meen，MarkAndrew 研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用：土地政策、地区改 造措施和个人住房的公共财政政策，并运用两种不同的模型分析了这三种政策。分析结果表明，公共财政政策的广泛应用对于防止人口居住过于分散将起到很大作用。KosukeAoki 等(2005)研究了房屋价格、消费与金融政策之间的相互作用关系，建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。房屋一方面满足居住需求，另一方面其可作为抵押物的性质也加大了金融政策对于房地产投资、消费与价格的影响。同时作者研究了信贷市场结构性变化所带来的影响，如违反公平原则所造成的交易成本降低等。这种变化将会助长金融政策对于房地产消费的影响，但是对于房屋价格和房地产投资方面将会起到反作用。（二）国内理论研究现状我国房地产业的研究起步晚于国外，最早始于 20 世纪 30 年代，但是由于我国实行土地公有制和住宅福利分配制的原因，房地产市场逐渐萎缩乃至消失。直至 1978 年实行了经济体制改革后，我国房地产市场才算真正建立起来，经过三十年的发展，对房地产业的研究可以总结为以下几个方面：1.地产经济活动过程的研究房地产经济活动过程的研究主要包括对房地产开发投资、住宅价格、供求关系等方面的研究。刘洪玉、沈悦(2002)对房地产价格与宏观经济指标的关系进行了研究，阐释了房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系，对房地产与宏观经济各项指标之闻的关系进行了评价 。陈石清、朱玉林(2008)论证中国房地产价格与中国城市化水平存在一种长期稳定的正向变动关系，指出中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因 。2.宏观调控政策与房地产关系的研究综述梁运斌(1996)通过对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系进行详细的 分析，进行了房地产业发展与宏观政策研究，提出了城市房地产可持续发展的战略方针 。甘江英(2008)对房地产市场的影响因素进行了理论阐述和实证分析，并指出土地和金融是影响房地产市场的主要因素心 。3.房地产业区域差异的研究综述胡经波(2004)利用统计数据建立指标体系，分析了房地产市场发展的影响因素，主要包括区域经济状况、居住环境、需求潜力及购买力 。皮舜，武康平(2004)通过对我国房地产市场与经 济 增长的关系进行实证研究 ， 发 现 了1994--2002 年间我国经济增长与区域房地产业发展水平之间存在的双向因果关系 。蔡穗声、王幼松(2004)对长三角与珠三角地区房地产市场的区域差异进行了分析，并指出形成差异的主要原因是土地供应、房屋需求结构、预期升值空间等因素之间的差异 。韩芳、綦群高、宋玉兰(2006)利用 2001-2005 年的统计数据，对新疆不同地区的房地产开发投资水平进行分析，得出经济发展速度、市场需求和居住条件是造成房地产投资区域差异的主要原因 。陈浮、王良健(2000)对中国房地产业区域差异与发展战略进行了研究，中国房地产业十几年内经历了大起大落的发展阶段，区域发展极不平衡，这种畸形发育导致了房地产市场发展的无序性与不公平竞争，出现了种种问题。研究以土地出让市场化程度、住宅私有化程度、住宅价格商品化程度、住房消费支出度、房价收入可比度、房地产投资多样化、房地产市场化整体程度等指标测算了中国东、中、西三大地区房地产市场化的区域差异，提出了不同区域房地产业的发展战略。对于制订房地产业发展方针和政策，促进中国房地产业的持续、协调发展具有重要意义。 二、论文提纲引言一、房地产市场运行的基础理论 （一）房地产市场运行的供求理论 （二）房地产市场供求的均衡理论 （三）我国房地产市场与深圳房地产业市场特点 1.我国房地产市场概况 2.深圳房地产市场特点 二、深圳房地产业的经济学解读 （一）供需关系对深圳房地产市场的影响 1、刚性需求是基础支撑 2、市场投资与投机催生泡沫 （二）政府政策对深圳房地产市场的影响 1. 宏观调控下的深圳房地产市场 2. 土地价格与开发商的垄断收益 四、深圳房地产业的思考（一）社会学思考 1.房子的价值观 2.高房价与低收入者矛盾 （二）深圳房地产业市场发展战略思考 参考文献 三、参考文献1 、 甘 江 英 ： 《 房 地 产价 格 与土 地 、 金融 政 策的 关 系 研究 》 ， 南 昌 大 学 ，2008，2 、 胡 经 波 ： 《 对 建 立区 域 性房 地 产市 场 评 估 体 系的 思 考》 ， 建筑 经 济 ，2004，3、皮舜：《房地产市场的发展与经济增长的因果关系》，管理评论，2004，4、蔡穗声：《中国房地产市场地区差异分析》，中国房地产，2004，5 、 韩 芳 ： 《 新 疆 房 地产 开 发投 资 水平 地 区性差 异 研 究 》 ， 区 域 与 经 济 ，2007，6、张永盛，陈伯庚：《房地产经济学．高等教育出版社》，2005，7、曹振良：《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003，8、王全民：《房地产经济学》，东北财经大学出版社，2002，9、钱国靖：《房地产经济学》，中国建筑工业出版社,2010，10、李林艳：《关系、权力与市场:中国房地产地产业的社会学研究》，社会科学文献出版社，