东北财经大学网络教育本科毕业论文深圳房地产业市场发展思考（终稿）作 者学籍批次学习中心层 次 专升本专 业 法学指导教师 --需求是作为一种生产要素而表现出来的，主要取决于社会对它的产品及服务的需求量⑱。（）房地产市场供给理论房地产供给是指开发商在某一时期内，某一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商晶量，包括新建的房地产商品俗称增量房，和过去已建好的存货俗称存量房。其中新增商晶房包括销售的现房和期房⑲。由于房屋是固定资产，价值的损耗速度较慢，因此存量房在房地产市场有着相当大的数量，那么摆比之下，新建房屋的数量则是微不足道的，因此房地产市场的总体供给水平的调整是缓慢进行的。且供给量在短期内相对于需求而言，往往是滞后的。因为房屋折旧速度也是比较缓慢的，房屋从一种功能改造成另一种功能需要一定的时闻，因此房屋供给的结构调整也是缓慢的，房屋的短期供给是缺乏弹性的⑳。2.房地产市场供求的均衡理论房地产供求均衡的基本原理：在经济学上，当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量或供给量的变动，称为需求量和供给量的变动，房地产供给和需求均衡状态的实质是房地产商品的实现。因此，房地产市场的供求均衡既是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。房地产市场供求的非均衡状态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格，供给数量与需求数量之间，或者有一个指标不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。房地产供求的非均衡状态主要表现为以下三种情况：总量性供不应求状态。总量性供不应求状态是指房地产市场中商品房供给总量小于 --需求总量的一种房地产供给格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。其特征是：商品房供应紧张，价格飞速上升，消费者处于被动地位，而供应商处于主动地位。产生这种情况的主要原因是商品房开发供给能力不足，或市场需求集中释放所引起。总量性供过于求状态。总量性供过于求状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期。中国在  世纪  年代初因房地产过热，使得  年代中后期出现了房地产市场总量性供过于求的情况。这种处于总量性供过于求的房地产市场称为买方市场。在这种市场环境中，消费者处于主动地位，由于供过于求，房价会下跌。结构性供求失衡的状态。结构性供求失衡主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应，这种结构性失衡也会影响到供求总量平衡。结构性失衡一般是由于供给方的投资决策失误而造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房数量过多，住宅数量太少：住房开发中高档住宅太多，而满足中低收入的普通住房太少等。在这种情况下，房地产商品总量虽然没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍然会表现为一部分供给“积压”，而另一部分供给则严重不足。二、我国房地产市场与深圳房地产业市场特点一我国房地产市场概况我国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化 --背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因此我国的房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机组成部分，房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然，对房地产市场的微观调控已经成为地方政府的职责范围。 年，国务院发布的《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，决定自当年起停止住房实物分配并提出加快实现住房商品化，从此中国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革，住房成为了新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点 。 年深圳市政府发布《深圳市土地交易市场管理规定》，再次明确：“凡经营性、营利性项目用地一律以招拍挂方式在土地交易市场公开出让”，这也成为继首次有偿转让土地使用权后土地使用制度上的“第二次革命”，对于此后房地产业的快速规范发展和土地的有效利用都产生积极意义。我国实行住房制度改革以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，形成了近十年飞速发展的房地产市场，主要有：（）取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房。经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；（）促进住房消费信贷，个人住房贷款年限最长延长至 年，贷款年利率降到 ％；制定鼓励居民购房的税收政策；（）取消房屋开发管理费、 --工程造价审查费、征地安置不可预见费等  项不合法、不合理的收费项目；（）《城市房地产管理办法》日趋成熟。为了进一步开放住房租赁市场，让居民有可靠的利益，同时结合房地产二、三级市场，鼓励投资出租和自住相结合，或采取以租待售的方式来加速房地产市场的成熟，形成房地产二、三级市场联动格局等等。从另外一个角度来看，房地产对中国经济发展有明显的杠杆作用，住宅建设对中国国民经济发展具有重要的拉动作用。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入  元的住房建设资金，可以创造相关产业  元的需求，每销售  元的住宅，便可带动 元的其他产品的销售。住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。就历年我国"6 增长贡献率而言，房地产业明显偏高。根据统计数据， 年，房地产开发投资对"6 增长的贡献率为 7；而到了  年，这一数字达到了 7。扣除土地购置费，从  年至  年，房地产开发投资对 "6 增长的贡献率由 7增加到7。这表明，我国 "6 增长对房地产业的依赖程度较高。（二）深圳房地产市场特点体制的改革对行业的推动力是巨大的，深圳作为经济特区，是中国改革开放  年的排头兵和急先锋，在房地产市场其大胆创新的发展模式走在前列，孕育出万科、中海、金地、招商等全国性房地产品牌。从  年/ 年深圳房地产行业逐步市场化、规范化到  年/ 年深圳房地产市场稳步前进，新房、二手房价量稳步提升，房地产企业的发展逐步摆脱了“资源依赖” --型的商业模式，而进入以品牌塑造、产品升级和资源优化为特征的“市场战略型”发展阶段。到  年/ 年中，国家出台多项调控措施给房地产市场降温，但  年房地产市场仍保持快速上升，宏观调控力度不断加大，政策效果的滞后性令市场在这个阶段呈现出“政府越调控，房价越上涨”的现象。过热的市场必然会面临更加严厉的调控。 年上半年，国家着重调整房地产市场秩序，深圳市也针对房地产市场采取了一系列严厉措施：包括深圳房地产市场十大整治措施、深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案等； “限外令”的出台则加强了对外资开发投资的限制，致使来自港台及其它地区的境外投资客在深投资受限，外资需求也骤然减少。在市场刚需的支撑下，深圳房地产市场在调整中至  年始再次快速复苏。从  年  月开始， 年以 7跌幅坠入冰点的深圳楼市再次发力，房价连续数月强势反弹。 月后，深圳房价进入均价  万元8平方米时代，房价涨幅突破 7。与之相对应，深圳市  年房地产税收大幅增长，仅前  个月的房地产税额就达到  年全年的 7，创出历史新高。 年  月，深圳房价再创纪录：当月，深圳市新建商品住宅销售均价达  元8平方米，同比上涨 7，环比上涨 7。1.改革开放政策催化“增长极”9增长极”理论最初是由法国经济学家佩鲁: '(6#;于  年提出的。他把经济空间里在一定时期内起支配作用的经济部门产业称为“增长极”。9增长极”理论后来被法国经济学家布戴维尔．．&!#1%%#改造并应用于区域开 --发，将“经济空间中的增长极”改造成了“区域空间中的增长极”。他认为，经济的增长并非同时出现在所有地方，而是以不同强度首先出现在某些具有优势条件的地区，比如沿海港口、主要城市、交通要道和资源富集地等地区。这些首先增长的区域就称为“区域空间中的增长极”。作为中国改革开放的前沿城市，深圳的经济增长一直位列全国前列，其房地产市场的发展程度亦明显高于全国其他城市。 年，深圳建设国贸大厦，以三天一层楼的“ 深圳速度”的享誉天下，深圳由此成为中国改革开放的急先锋。房地产市场也一样， 年 月  日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地，同年  月  日，在深圳市人民政府会堂敲响了中华人民共和国土地公开拍卖第一槌，正式揭开了我国土地管理体制重大改革的序幕。为中国土地使用制度改革开启了大幕，并促使《宪法修正案》把禁止出租土地的条款删去，规定“土地的使用权可以按照法律的规定转让。”成为中国房地产行业市场化的起锚地。中国房地产业市场化历程从深圳开始悄然萌芽。 2. 地理位置优越，国际化程度高深圳紧邻香港，地理位置上极具发展优势，得到了诸多经济上的实惠。深圳既是香港的后花园也是香港与大陆经济政治文化等各方面交流的纽带，香港居民被深圳房地产领域所吸引，纷纷来深置业，要么是把自己的主要居所搬到这里，以利用深港两地之间仍然存在的价差，要么就是认为市场会进一步上涨而进行投机。同时，深圳作为大陆的一扇窗口和发展 --最好的特区，在政策上也极具优势，可持续赢得一些优惠政策及政治意义上的经济推动。3.深圳房地产市场发展速度快深圳在改革开放以后  年间，迅速由一个典型的南粤农村地区，发展成为城市人口过千万，经济总量位于全国第四的现代化大都市。根据深圳市统计局公布资料显示，过去 年，深圳实现了 "6 年均 7的增长奇迹， 年全市 "6 总量达到  亿元，在中国内地  多个大中型城市中成为仅次于上海、北京、广州等之后的第四大城市经济体。不仅如此，从人均 "6 来看， 年深圳的人均 "6 达到  万元，人均可支配收入达到  万元，均位列中国内地城市榜首。深圳每平方公里 "6 产出达到  亿元，单位"6 能耗水耗持续下降，经济含金量不断提高。深圳的城市化和工业化的速度之迅速，在世界城市化和工业化历史上也堪称奇迹。过去的  年里，深圳是全国房地产制度和市场的“标杆”：最早推行的土地拍卖制度，已经成为全国市场的规范；最早推出的社区理念、物业管理和营销创意，也成为了各地开发商学习的样板；深圳经济发展快，人均收入高，贫富差距相对小，这是深圳房地产市场的持续旺盛发展的一个重要因素。除了万科之外，深圳控股、招商地产、金地集团及百仕达控股等一批深圳房地产企业也进入了综合竞争力排行榜前  名。经济稳定快速的发展，为房地产业的发展奠定了良好的基础。 年深圳商品住宅成交量同比大幅上涨，深圳商品住宅全年交易面积  万平米，与去年同期相比上升7 ， 二 手 住 宅 成 交  套 ， 同 比 增 长 7 ， 比  年  套 多 出 -- 套，比  年全年成交的  套，多出  套。 年深圳商品住宅价格持续上升， 月回升至去年同期水平；自  月起，成交均价保持在万元以上高位运行； 月、 月住宅交易价格略有回落，但仍位于  元8平方米以上，到  月成交均价再次攀升，整体价格高于 、 年水平。三、深圳房地产业的经济学解读（一）供需关系对深圳房地产市场的影响1、刚性需求是基础支撑深圳目前正处于城市化加速阶段，外来就业者的基本生活需求，原城市居民对住房改善的需求以及工业化完成阶段，商业、工业需求的增加，带来深圳房地产的刚性需求。从大环境来说，未来几十年，深圳的城市化进程将进一步加速，房地产满足的首先是住房的基本需求和改善性的需求，深圳房地产总体形势，至少还有几十年的发展时期。从第五次人口普查人口数量与结构来看，深圳市人口逐年增多，己达  万，以/ 岁人群为主体，而对住房消费有强烈购买欲望的人群年龄一般集中在此年龄段，所以短期内住房需求大于住房供给的状况难以真正转善，对房屋需求刚性强烈。 年深圳房地产市场，遇到现代房地产市场出现以来前所未有的繁荣。可以说，今年国内房地产之所以走出这种繁荣有人为政策的因素。在  年美国金融危机之后，中国政府借助世界金融危机推出了比美国更强有力的房地产政策。城市房价快速飚升，带动房地 --产市场投资及消费增长，表面看是有利于整个经济复苏，有利于所谓的保经济增长，但其带来的问题也是无可复加的。这次美国金融危机导火线就是美国早些时候吹大的房地产泡沫破灭。而且在世界金融史上，无论是资产价格泡沫破灭还是房地产泡沫破灭，都不可避免地会带给整个国家及经济像  年美国金融海啸一样的灾难。尽管就全国的平均房价水平来说，房地产市场好像没有出现泡沫，就目前四大一线城市房价水平来看，无论是从房价收入比、住房租金回报率，还是实际住房价格的国际比较来看，这些房地产市场泡沫已经吹得很大了 ，而且已经高于  年的水平。从世界各国的教训来看，的房地产泡沫都会导致金融危机，中国也要提高警惕。 2、市场投资与投机催生泡沫房屋是一种特殊的特别耐用的消费品，购买房地产兼有消费与投资的意味，家庭购买一套住宅，很难说清楚是一种消费行为还是一种投资行为，无论是消费还是投资，都支撑了房地产市场的不断发展，因此，使用与投资便构成了房地产市场的两项本质属性。尽管深圳房地产市场是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。一套住宅提供的服务不仅价值量大，而且具有特别长久的特点。住宅的购买不仅可以满足一个家庭当下关于住房服务方面的消费，也可以满足家庭今后在这方面的消费。这就决定了住宅具有投资价值。通常，一个家庭购买住宅不只是为了满足消费，也是为了购置一份家庭资产。人们经常喜欢 --用“安居乐业”来形容家庭生活的稳固。因此，考虑家庭的住宅需求不仅要考虑住宅提供给家庭当下的服务效用，还应该考虑其作为一份重要家庭资产的价值。在经济学上，如果投资者不是从资产使用权的出租上获得收益，而是利用资产价格波动来获取收益，这种行为称之为投机。据统计，深圳  年二手房交易的换手率约为  倍。也就是说， 万平方米中的真实成交量，可能是  万平方米。按照当前市场人士对深圳二手房均价  元8平方米的说法估算，深圳  年二手房的交易额约为  亿元。由此，深圳市  年因房地产交易而创造的总市值，就有了一个大致的数字 亿元。深圳大学国际金融研究所所长国世平教授提出深圳房地产“流动性过剩”一说，“深圳 年商品房入住率仅为 7左右，这说明大部分房子是用来炒作和投机的，全国约有 亿元炒房资金流向深圳。”游资之外，本地银行的宽松信贷政策，也为深圳房价的暴涨提供了便利。与房价遥相呼应的是， 年成为深圳个人住房贷款历史上最多的一年。深圳银监局数据显示： 年  月至  月末，深圳市银行业金融机构本外币贷款余额  亿元，比年初增加 亿元，增长 7，其中房地产开发贷款余额  亿元，比年初减少 亿元；个人住房贷款余额  亿元，比年初增加  亿元，创深圳历史上发放个人住房贷款的最高纪录。开发贷款减少而个人住房贷款增加，表明银行信贷资金正从消费源头流入房地产市场。 --内 容 摘 要在经济学范畴内，亚当斯密曾提出“看不见的手”的理论，他认为，人与人之间人与社会之间存在着一些自发的和谐因素，这些因素是的即便只考虑自己利益的个人也会彼此合作①。而布坎南却认为：一个人没有可居住之地，其自由就可能在最大程度上受到威胁。房子关系着千万民众安家立命、赖以生存的理想与追求，同时一个城市的房地产业又与地方经济有着密不可分的联系，关系着地方经济大局。深圳作为一个快速发展中的新兴城市，房地产业被赋予了更多特殊的意义，经历了不寻常的发展之路。深圳房地产市场决不是一个单纯的市场调解下的产业，它涵盖了诸多经济学、社会学及人们的思维模式范畴，影响上下游  多个相关产业；牵扯土地、金融、信贷、税收、社会安定等诸多因素。无论是中央政府还是地方政府都会动用行政资源对房地产业进行足够多的干预，但是正是由于它的波及面极广以及深圳地域的特殊性，使得深圳的房价波动为全国所瞩目。政府为之苦恼，百姓为之揪心，媒体狂轰滥炸……从  年国贸大厦的建设以三天一层楼缔造出全国知名的“深圳速度”，到  年敲出建国以来有偿转让国有土地使用权的起步，再到孕育出万科、中海、金地、招商等全国性地产品牌，深圳房地产市场从试验田到晴雨表，其走过的历程、未来的方向无疑具有重要研究价值。关键词：深圳；房地产业；市场发展 --（二）政府政策对深圳房地产市场的影响1. 宏观调控下的深圳房地产市场尽管政府几年来出台了不少的调控措施，然而调控屡屡成为“空调”，房价一直居高不下，而且涨势越加汹涌。参考国际经验，我们看到，房地产业发展是否正常将影响到整体经济的兴衰。例如，上世纪九十年代初，日本房地产泡沫破灭引发了日本金融体系动荡，并使日本经济重创。日本医治这一创伤花费了十多年的时间，直到近年才摆脱其阴影。促发展的同时必须同时保民生，居者有其屋正是国家民生战略的一个重要方面。正如去年中共中央经济工作会议提出的那样，政府除了运用行政指令手段以外，还要辅以税收、信贷、财政等某些经济杠杆，要增加普通商品住房供给，继续支持自住型和改善型住房需求，以满足人民群众的需要。而目前房地产行业在快速发展的同时，却将房价推向普通百姓无法承受之新高。这既说明我们的房地产行业发展的成果并没有让更多的人分享，并没有给多数人带来实惠，同时在高房价下诱发出的分配不均的矛盾也极易成为社会不和谐的因素。面对屡屡过热的深圳房地产市场，政府数次进行宏观调控，甚至不惜重拳出击，总的来看，我国改革开放以来深圳房地产市场经历了四次大的宏观调控（或者叫治理整顿），即  年一次， 年一次， 年一次， 年一次， 年一次， 年一次。这六次次调控基本上都对深圳房地产市场形成了较为深刻的影响。　　在调控之前，也广泛深刻的制造了相关社会舆论。始于  年下半年的国际金融危机 --来势凶猛，为积极应对危机，政府选择了房地产市场进行政策刺激，先后出台了降低首付款比例、利率七折优惠、减免交易环节税等一系列优惠政策。在这些政策推动下，楼市回暖，房地产市场迅速升温，并带动了钢铁、建材等相关行业的稳定。从这一层意义而言，房地产行业在过去一年的表现不宜全盘否定。<然而凡事有利则亦有弊。随着房地产市场出现超出预期的爆发式增长，尤其是部分城市出现了房价上涨过快等现象，又引发了新的问题。当北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价平均上涨幅度超过 7，当一个又一个“地王”纷纷登场，当越来越多的央企、个人投资者以及海外“热钱”开始加入一场“房地产盛宴”之时，房地产行业潜在的问题必须引起高度重视。值得重视的问题主要包括两方面。一方面，根据相关资料，目前在中国，房地产投资占投资总量的四分之一，对 "6 增长贡献度达  个百分点，与建筑业增加值合计占 "6 超过7，直接相关产业  多个，其对经济影响的程度已无法低估。显然，由房地产牵头的产业链条中风险越来越集中，一旦泡沫破裂，从地方政府、银行、开发商，到炒房者、央企以及众多老百姓，恐怕都将成为房地产崩盘中的受害者。假如这样的事情不幸发生，并带来极大的经济震荡，后果不堪设想。2. 土地价格与开发商的垄断收益深圳的房地产市场是一个垄断程度相当高的行业，其证据就是房价通常远远高于生产成本，以及开发房产通常可以获得极为丰厚的利润。本来就不稳定的市场需求和高度垄断的供 --给力量搏杀，极易形成这个市场发展的起伏不定。据国土资源部今年  月公布的一项统计资料表明，我国地产开发企业的平均利润值在 7以上。在深圳市场上，大大小小的房地产开发企业数百家，其行业集中度并不算高，为什么这样一个存在激烈竞争的行业会带来如此之高的利润？除了需求以外，恐怕最重要的原因就是土地的垄断供给模式，随着房地产逐渐成为社会的消费热点，房地产业逐步成为深圳国民经济中的一个支柱产业，政府土地使用权拍卖价格以惊人的速度上升。 年度，深圳共拍卖地皮  块，主要集中在  月份与  月份，其中以招商华侨城联盟获得窗体顶端宝安尖岗山 / 项目住在项目楼面地价最高，为  元8平方米，而深圳市南方航空经济发展有限公司以  元8平方米楼面均价竞得深圳大道西侧、航城大道北 /项目为最低，其他项目楼面均价分布在  元8平方米/ 元8平方米不等。涉及大额度地价交易有 ，  月  日 雅居乐以  亿元 高 价 夺 得 宝城  区 /、/、/ 商住地块； 月  日，金地股份有限公司以  亿竞得宝安观澜横坑水库片区 / 住宅项目，其中以金地股份有限公司竞得地块占地面积最大，为 平方米，其余地块均在  平方米以下。容积率最高为  月  日新百利鞋业以  亿元底价获得南山后海中心区 / 商业地块，为 ，最低为招商华侨城联盟获得窗体顶端宝安尖岗山 / 项目，仅为 。 --四、深圳房地产业的社会学思考（一）房子的价值观“家”的概念住房需求的表面是价格，需求的背后是价值观。中国文化是以家庭为中心展开社会关系的，每个人奋斗的动力，很大程度是为了家中的父母、膝下的孩子，为了在朋友圈中体现荣耀。从古到今家庭在中国人的心目中有着不可替代的位置。每个人在内心深处的成就感，每个人所追求的归宿感，就是有个像样的“家”。而家就是房子，一个租房的人，很难对别人说那就是“我家”。因为在中国文化中，只有房子是自己的，那才是家。从这个角度，我们就懂房子对中国人有多重要了。没有房子，就意味着没有家；没有家，就意味着没有成就，没有社会身份。在社会学上讲，这种行为叫做“反社会化”，当事人会因此承受巨大的社会舆论压力，导致心理失调。要想避免心理失调的折磨，就必须买房。无论我们是贫穷的还是富有的，无论在这个过程我们要付出多少艰辛，我们都必须买房，因为那不是房子，那是一个人生活在中国社会的资格。既然这是一种共同价值观，所以，一套房子背后，动员全家力量，到处借钱都要把房买了。所谓“房奴”、“啃老族”、“丈母娘经济”等等新词汇层出不穷，其起源便是房子。大多数人认为深圳的房子太贵，不是房子本身就贵，而是房子承载的价值观太过于“贵”。（二）高房价与低收入者矛盾近几年人们已逐渐形成共识：居民住房不仅是个市场问题，也是个民生问题、社会政治 --问题。 稳定是改革和发展的保障，房地产在经济增长中充分发挥“马车”作用的同时，也要将一部分注意力投向保障民生，起到发展和谐社会“稳定器”的作用。高房价与低收入者矛盾在深圳尤为突出。中国社科院预计， 年 "6 增长将回升到 7，我国房价远远超出家庭收入，房价收入比超出合理承受范围，7家庭无能力买房。可见，房价问题已经成为中国国内经济问题最突出、民众最关心的问题。同时，房价过高的副作用还不止于此。因为，对于绝大部分的工薪阶层来说，住房不仅是他们基本生活的权利，也是生存得以保证的根本。如果房价过高，无论是他们进入这个市场还是不进入这个市场，都会给他们的生活带来巨大的负面影响。如果他们进入这个高房价的市场，他们多面临一辈子为“房奴”而背负着沉重债务压力，面临一生许多生活消费严重挤出、一生个人人力资本投入减少的局面，从而这些民众的贫困只能代际转移而无法让整个家庭在社会阶层中不断提升。对于没有进入市场的民众来说，则面临着居住条件恶劣，生存环境无法改善的困境。高房价的一时暴利还会鼓励房地产市场炒作恶风，阻碍经济创新及社会经济调整。近年来，政府一直在说保增长、调结构，但是房地产的暴利状况不改变，要调什么结构是不可能的。我们可以看到，由于房地产暴利不仅各行各业的企业纷纷进入房地产市场，而且凡有权力者都在千方百计持有住房。其最大的后遗症就是扩大贫富差距，形成新的社会问题。可以说，目前中国房地产的高房价已经成了一种严重扭曲的财富转移机制，它让国民的财富在短期时间内向极少数人转移与聚集，社会财富分配越来越不公等。也就是说，住房问题既是一 --个经济问题，也是一个民生问题和一个社会问题。如果高房价得以持续，这些问题将会聚集在一起在某个时间爆发。正是这个意义上，政府的政策权衡将是未来房地产市场发展的关键 。 五、深圳房地产业市场发展战略思考　　第一，政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。深圳房地产进入市场交易的时间较短，不到  年的时间，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。这些都要求尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度 ，既防止垄断，又防止过度竞争；既促进房地产市场快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。 　　第二，由于深圳的房地产市场还处于发育的初期阶段，表现出诸多不成熟性和幼稚性，大多与市场发育不成熟有关，因此，政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的健康发育 ，既不能拔苗助长，也不能一棍子打死。当然，并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独立性。杜绝政府借经营城市之名，实则行开发房地产之实，或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占土地。因此，深圳房地产市场的健康发展需要转变政府职能。第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。从深圳房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段， --如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看，目前深圳存在着结构性失衡。一方面，开发商囤积楼盘，空置率越来越高；另一方面，工薪阶层望楼兴叹。要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房、廉租房的比例，而且严格限制以经济适用房、廉租房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此，可采取对建设经济适用房、廉租房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。　　第四，大力推进廉租房建设。在发达国家，政府对中低收入者住房问题这个重要的民生环节已经总结出了丰富的经验及政策，其中最重要的措施就是廉租房制度。过去，深圳主要采取开发经济适用房的制度补贴中低收入者，其制度极易造成腐败，特权阶层跻身其中，享受不该享受的优惠政策，深圳屡见不鲜的开奔驰宝马住经济适用房的现象就是实例。要真正解决中低收入者住房困难，需要政府花大力气建设廉租房，以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。第五，要及时准确地发布房地产市场信息，推进国有房地产企业改革，以避免盲目投资。在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便企业能够准确掌握信息，作出决策。同时，房地产市场主体对政府发出的市场信号要有灵敏反应。如果市场主体对政府信号不灵敏 --或没有反应，政府对市场的调控就会失效。从民营投资主体来看，他们往往更多地注重短期利益，缺乏长远的眼光，在一定程度上产生了盲从行为。因此，要建立房地产投资主体对政府信号的灵敏反应机制，就需要深化国有和民营房地产企业的改革，建立现代企业制度。六、结论在深圳这样一个面积仅 1953 平方公里，却拥有  多万常住人口的高速发展的城市，房子被附加了太多特殊的含义，仅仅依靠市场是不可能满足中低收入家庭提供住房需要的。如果房价相对于收入不断上升，房地产的需求性质将出现转化，将由一种正常的追求消费价值的需求转化为投资需求，进而转化为投机需求。“当代经济学家金德尔伯格认为：房地产投机活动的发生一般要经历两个阶段，第一个阶段是理性的投资阶段，这时候房地产租金与价格的上涨是同步的，投资者可以期待以租金来偿还银行贷款。在第二阶段，房价快速上涨 ，超过了受消费制约的租金的上升速度，投资者放弃对租金的追求，转而期待以更高的价格出售房子而获得资本收益。” 年以来的住房制度改革，深圳逐步建立了以市场配置资源为主、保障配置为辅的住房新体系，但住房保障制度建设的明显滞后，严重地制约了房地产市场的健康发展。深圳的房价已经远远的脱离了中低收入者购买力，深圳房地产市场已经处在关键性的调整时期，商品房与保障房的有机衔接或许是唯一出路，深圳正常的房地产市场秩序要求政府动用行政手段，为中低收入群体提供必要的住房保障，因为房子对城市居民的重要性毋庸置疑。 --参考文献 ①3亚当斯密（《国富论》，第四卷第二章）②4杨慎著房地产业与国民经济。北京：中国工业出版社 ，③5粱运斌国外房地产业发展研究的主要流派介绍．北京房地产杂志，④=- (#，>．?． '!%%#，．．#& 1@A#&B#'& '!6(&, %#(，C#D?'% '!?'#1#DE，%，/⑤F，.& '!A，,．A．-，##% 1#6#G##' %$#D##'A# '!.D#6#!A#(，' 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((EE/⑨K沈悦，刘洪玉．房地产价格与宏观经济指标关系的研究．价格理论与实践，，⑩L陈石清，朱玉林。中国城市化水平与房地产价格的实证分析．经济问题，⑪梁运斌．世纪之交的中国房地产业发展与调控经济管理出版社，，⑫甘江英房地产价格与土地、金融政策的关系研究．南昌大学，⑬胡经波对建立区域性房地产市场评估体系的思考．建筑经济，，，/⑭皮舜，武康平，房地产市场的发展与经济增长的因果关系管理评论，，，/⑮蔡穗声，王幼松．中国房地产市场地区差异分析．中国房地产，，，/⑯韩芳，繤群高，宋玉兰，新疆房地产开发投资水平地区性差异研究区域与经济，，，⑰张永盛，陈伯庚，孙斌艺编著．房地产经济学．高等教育出版社，，/，/，/⑱曹振良编著．房地产经济学通论．北京大学出版社，，/，～，/⑲王全民主编。房地产经济学东北财经大学出版社，，，/⑳张永盛，陈伯庚，孙斌艺编著．房地产经济学高等教育出版社，，/，/，/212M88(!$$((#(' '8# !//%新浪网 中国房地产：告别“马车时代”22深圳商品房入住率约 7多数房产用于投机财经国家周刊E姚士谋，汤茂林，陈爽，陈雯．区域与城市发展论．中国科学技术大学出版社，，232M88@!(@'8'#D(#'#8//8N%搜房网中国指数研究院 年深圳房地产市场运行状况及  年展望24钱国靖主编房地产经济学中国建筑工业出版社EE/李林艳关系、权力与市场M中国房地产地产业的社会学研究，社会科学文献出版社E/252M88$%(' '8(8$%N##G!($2% 新浪网姜汝祥E中国的房价为什么虚高O社会学的解释 -- 26 年经济蓝皮书中国社科院 E272829303132333435 --目 录一、概论（一）问题的提出（二）国内外理论研究现状国外研究现状....................................................................................................................2国内理论研究现状............................................................................................................3（三）房地产市场运行的基础理论房地产市场运行的供求理论............................................................................................4房地产市场供求的均衡理论............................................................................................4二、我国房地产市场与深圳房地产业市场特点一我国房地产市场概况（二）深圳房地产市场特点改革开放政策催化“增长极”........................................................................................6地理位置优越，国际化程度高.......................................................................................7深圳房地产市场发展速度快............................................................................................7三、深圳房地产业的经济学解读（一）供需关系对深圳房地产市场的影响、刚性需求是基础支撑.....................................................................................................8、市场投资与投机催生泡沫.............................................................................................8（二）政府政策对深圳房地产市场的影响宏观调控下的深圳房地产市场.......................................................................................9 --2. 土地价格与开发商的垄断收益......................................................................................10四、深圳房地产业的社会学思考（一）房子的价值观“家”的概念（二）高房价与低收入者矛盾五、深圳房地产业市场发展战略思考六、结论参考文献 --深圳房地产业市场发展思考一、概论（一）问题的提出房地产市场具有普通商品市场运行的一般特征，同时具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性，以及受地理位置影响等特殊性。由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。从实践的角度讲，房地产业与国民经济的关联性比较强。房地产业与国民经济之间存在着相互制约、相互促进的辩证关系：一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业作为国民经济的经济增长点帮支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济的增长和产业结构的协调。因此，经济发展的地区差异和房地产业发展的地区差异是呈正相关的②。关于房地产业发展的研究，国外已经有三百多年的历程，在理论研究方面，资产阶级吉典经济学家威廉配第首先对土地经济闻题进行了研究；之后马克思又创造了科学的地租地价理论体系，至今它都是房地产业研究与发展重要的理论依据③。我国的房地产业研究始于 世纪  年代， 年章植的《土地经济学》是我国第一本土地经济著，被学术界视为是我国房地产业研究的开始。直至我国从  年住房制度改革之后，房地产业经过起步期、 --快速发展期、宏观调整期和成熟期四个阶段的发展，逐步改变了“实物分配、低租金使用”的福利型供给制度，实行了住房商品化的制度后，各种理论及实证研究模型才逐步完善和发展起来。考虑到房地产业与国民经济，乃至地方经济的密切关系，通过对深圳全市区域房地产特点的研究，有助于今后深圳房地产市场更加和谐、健康地发展，具有一定的理论意义和实践意义。（二）国内外理论研究现状1.国外研究现状国外对房地产业发展的理论研究起步比较早。 世纪末古典经济学家威廉配第第一次提出了级差地租的概念。在此之后，杜尔哥．．．，、亚当．， 一 、大卫李嘉图． !，等学者相继对土地及住房问题进行了研究。国外对于房地产业的理论研究主要包括以下几方面：①房地产周期研究，"#$%# 和 &'(和 )#('对美国家庭住宅进行了研究，提出了住宅市场的波动比写字楼更贴近国民经济周期的规律④⑤。②房地产供求关系研究，* ''!#(．+．,、- .'、//'.'和&#01#．等人把住宅需求划分为投资需求和消费需求两大部分，对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究，得出了高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资的结 --构⑥⑦⑧。③房地产非均衡方面的研究，．'等建立了与房屋质量有关的供求均衡模型；,． %2论述了政府政策对市场平衡的影响。2.国内理论研究现状我国房地产业的研究起步晚于国外，最早始于  世纪  年代，但是由于我国实行土地公有制和住宅福利分配制的原因，房地产市场逐渐萎缩乃至消失。直至  年实行了经济体制改革后，我国房地产市场才算真正建立起来，经过三十年的发展，对房地产业的研究可以总结为以下几个方面：3 地产经济活动过程的研究房地产经济活动过程的研究主要包括对房地产开发投资、住宅价格、供求关系等方面的研究。刘洪玉、沈悦对房地产价格与宏观经济指标的关系进行了研究，阐释了房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系，对房地产与宏观经济各项指标之闻的关系进行了评价⑨。陈石清、朱玉林论证中国房地产价格与中国城市化水平存在一种长期稳定的正向变动关系，指出中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因⑩。4 宏观调控政策与房地产关系的研究综述梁运斌通过对房地产业发展目标、战略筹划、调控体系进行详细的分析，进行了房地产业发展与宏观政策研究，提出了城市房地产可持续发展的战略方针⑪。甘江英对房地产市场的影响因素进行了理论阐述和实证分析，并指出土地和金融是影响房地产市场的主要因素心⑫。 --5 房地产业区域差异的研究综述胡经波利用统计数据建立指标体系，分析了房地产市场发展的影响因素，主要包括区域经济状况、居住环境、需求潜力及购买力⑬。皮舜，武康平通过对我国房地产市场与经济增长的关系进行实证研究，发现了 // 年间我国经济增长与区域房地产业发展水平之间存在的双向因果关系⑭。蔡穗声、王幼松对长三角与珠三角地区房地产市场的区域差异进行了分析，并指出形成差异的主要原因是土地供应、房屋需求结构、预期升值空间等因素之间的差异⑮。韩芳、綦群高、宋玉兰利用 / 年的统计数据，对新疆不同地区的房地产开发投资水平进行分析，得出经济发展速度、市场需求和居住条件是造成房地产投资区域差异的主要原因⑯。（三）房地产市场运行的基础理论1.房地产市场运行的供求理论（）房地产市场需求理论房地产需求是指房地产消费者在特定时期内、一定的价格水平上，愿意并且能够购买的房地产商品量，主要包括对住宅、写字楼、商业用房及其他物业等一切生活性和生产性消费的市场需求⑰。城市房屋的需求分为城市居住用房和城市非居住用房的需求。城市居住用房包括普通住宅、公寓、别墅等类型，其需求是指在一定的人口、家庭规模等条件下，与一定的购买力和消费水平相适应的需求量。非居住用房包括生产、经营、办公用的所有房屋，其