第 3 次作业一、填空题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 可行性研究报告的构成一般包括下列项目： ______ 、摘要、目录、 ______ 、附表、附图、 ______ 。2. 房地产同时具有 ______ 和自然寿命(或称为物理寿命)。3. 广告促销是指房地产企业通过精妙的构思、设计和适当的媒体组合来促进产品销售的形式，主要包括 ______ 、广告制作、 ______ 三部分内容。4. 折扣定价策略是房地产企业为吸引消费者购买而在原定价格的基础上减收一定比例的房价款，它包括 ______ 法和 ______ 法。5. 从代理人的角度分类，销售代理可分为独家代理、 ______ 、 ______ 和分代理。二、名词解释题（本大题共 20 分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 开发项目备案2. 房地产租赁代理3. 房地产开发项目的招投标4. 单元式住宅5. 假设开发法三、简答题（本大题共 70 分，共 10 小题，每小题 7 分）1. 如何分析市场需求？2. 项目转让的条件有哪些？3. 房地产定价应坚持哪些原则？4. 如何控制市场调查？5. 房地产开发资金来源有哪些？6. 为什么说房地产经营环境比较复杂？7. 房地产项目策划与决策主要研究哪些内容？8. 为什么说房地产市场是一个地域性市场？9. 分期分区开发有哪些优缺点？10. 城市房屋拆迁应具备哪些条件？答案：一、填空题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：封面 正文 附件 解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分2. 参考答案：经济寿命解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分3. 参考答案：广告定位 媒体组合解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分4. 参考答案：现金折扣 数量折扣解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分5. 参考答案：共同代理 首席代理解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分二、名词解释题（20 分，共 5 题，每小题 4 分）1. 参考答案：开发项目备案,是投资体制改革后对社会投资项目实行的一种备案登记管理制度.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准： 名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.2. 参考答案：房地产租赁代理：是为房地产租赁活动提供劳务服务的一种经济活动，它是出租人与承租人之间建立租赁关系的重要渠道。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。3. 参考答案：房地产开发项目的招投标：是指房地产开发商设定“开发项目建设工程施工”这一目标，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商择优选取，并与之达成协议，签订合同，实施合同的过程。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。4. 参考答案：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。5. 参考答案：是投标报价常用的方法,是指根据以往的工程经验,假设工程费用、财务费用、税费等,从而估算地价.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准：名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.三、简答题（70 分，共 10 题，每小题 7 分）1. 参考答案：（1）需求特点分析,包括有哪些需求群体？其需求动因如何？需求偏好怎样？ （2）需求容量分析,包括名义需求量、租用需求量有多大解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.2. 参考答案：（1）必须是出让土地使用权,且已缴清全部土地出让金;（2）必须按出让合同约定进行了投资开发利用;（3）土地转让合同必须遵从出让合同的内容;（4）改变用途时必须重新报批,并补交土地出让金.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.3. 参考答案：（1）以市场需求为基础.（2）以确保成本为底线.（3）以楼盘品质为支撑.（4）以合理利润为核心.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.4. 参考答案：（1）明确调查目的,确定调查内容;（2）设计调查问卷和表格;（3）确定调查容量;（4）准备调查礼品;（5）划分调查区域及路线,选择相关方法,实施调查;（6）资料回收、整理及分析;（7）建立市场信息资源档案.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.5. 参考答案：（1）项目资本金;（2）银行贷款;（3）施工单位垫付资金;（4）商品房预售回笼资金;（5）项目股权融资;（6）社会集资.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.6. 参考答案： （1）影响房地产经营的环境因子是多样的;（2）各因子影响强度及方向是不同的;（3）各因子是不断变化的.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.7. 参考答案：（1）投资机会研究与项目投标;（2）目标市场研究与项目策划;（3）财务经济评估与方案决策.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.8. 参考答案：房地产市场的地域性是由其空间位置的固定性所决定的.位置固定性决定了房地产在空间上不可移动,使其面临的市场明显是一个地域性市场,只对某一特定空间的购买者产生影响.解题方案：看清题干,关键词是地域性,回想房地产及其市场的特点,结合起来就是本题答案.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.9. 参考答案：（1）其优点是可以减轻投资压力,实现滚动运营;根据市场变化调整产品设计,降低市场风险;可享后期土地增值收益.（2）其缺点是缺乏规模气势;周期变长,间接成本增加.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.10. 参考答案：（1）完成立项、规划、用地报批手续;（2）拆迁对象合法,是被拆迁房屋的所有人;（3）补偿安置方案合法合理;（4）拆迁补偿安置资金到位.解题方案：通过查阅教材与自己的实践工作结合起来,该题答案教材上面很规范的列出了.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几分,总分不超过所规定满分.