论商品房预售民事法律问题内 容 摘 要近些年，我国经济高速发展，人民的生活水平有了极大的提升，伴随着国家住房政策的逐步放宽，国内商品房消费的需求呈现出迅猛增长的势头，为商品房预售业务的发展提供了巨大的空间。但值得关注的是，我国商品房预售制度尚不完善，在实际操作的过程中仍然存在诸多风险需要予以预防。本文第一部分写出了论文研究的背景和意义；第二部分对商品房的概念和特征进行了简要的概述；第三部分指出了商品房的法律性质包括：让与担保说、不动产抵押说、新型物权担保形式等；第四部分对商品房预售存在的一些法律问题进行了简要分析；最后对商品房中的“借名按揭”问题提出了相应的对策，希望能让商品房预售制度更好地服务于社会发展的需求。关键词：商品房预售 法律关系 建议 合同中的买受人以外，还存在另外一层角色外衣，也就是按揭借款合同中的申请人。预购人与房地产开发商之间因签订预售合同而形成预售民事法律关系，房地产开发商是合同中的出卖人，预购人是买受人。（二）借款民事法律关系通过对大量预售按揭借款合同纠纷进行观察，我们不难发现按揭借款合同中的借款人，即预售合同中的预购人往往处于工薪阶层，经济实力薄弱，消费能力有限，为了弥补其缺乏一次性支付巨额购房款的能力，预购人往往会选择通过向银行申请按揭借款的方式支付预售商品房的购房款13。既能满足预购人想要获得容身之所的愿望，也能在很大程度上缓解预购人短期经济压力。当预购人与银行签订按揭借款合同时，双方之间便产生了借款民事法律关系，银行是借款合同中的债权人，预购人是债务人。（三）担保民事法律关系为了保障银行出借贷款得以顺利回收，预购人需要在预售商品房上设立抵押作为银行债权的担保。由此在预购人与银行之间形成了担保民事法律关系。该担保民事法律关系因所处的时间不同而具有不同的意义。如果将预购人为银行办理商品房抵押设立登记作为分界点，在抵押设立登记之前预购人为银行设立的“抵押”实质上是是抵押权的预告登记，是预购人基于预售合同对房地产开发商享有的债权请求权以及银行对预购人在将来取得的商品房上设立抵押的请求权的确认。只有当预购人取得商品房所有权并为银行办理了正式的商品房抵押设立登记之后，银行才享有抵押权。这时候，才能将银行称为抵押合同中的抵押权人，预购13 孟瑞琦.我国商品房预售制度的存与废[J].上海房地,2020(03):10-11. 人为合同的相对人，即抵押人14。（四）保证民事法律关系预售阶段的商品房尚未建设完毕，暂无现房可供当事人进行买卖，而我国法律规定，只有在办理商品房权属登记手续之后才可以办理商品房抵押设立登记，尚未建成的房屋无法取得权属证明。因此，即便银行已经依约发放按揭贷款，只要尚未办理抵押设立登记，银行便无法通过抵押合同主张其享有优先受偿权。为了转移这一阶段中抵押权益不确定性的风险，银行往往要求经济实力雄厚的房地产开发商以还贷义务保证人的身份参与到按揭借款的活动中来，承担阶段性连带保证责任15。在保证民事法律关系中，银行为债权人，开发商是保证人，预购人为债务人，又称被保证人。由上可知，商品房预售中蕴含的四项法律关系彼此环环相扣，紧紧相连，共同组成商品房预售民事法律关系体系。五、商品房预售与“借名按揭”法律实践问题（一）商品房预售与“借名按揭”法律实践问题概述一般而言，广大民众会对“借名按揭”这件事产生一定的误解，认为预购人不过是提供个人身份信息给房地产开发商办理按揭贷款，该行为只起到轻微的辅助作用，而银行贷款的实际使用人和还款义务的实际履行人均是房地产开发商自己，预购人并没有从借款合同中收获任何非法利益，若仅仅因为“借名”签署了一份合同就要承担如此沉重的还款责任，未免太过不合情理。然而，法律对应当由预购人还是房地产开发商承担还款责任的评价却未必与14 郑楠.商品房预售法律问题研究[D].沈阳工业大学,2018（05）.15 郭俊伯.晋中市商品房预售资金监管现状与完善建议[J].中国房地产,2020(16):55-58. 民众的理解相一致。当认定按揭借款合同合法有效之后，就可以对实际应当由预购人还是房地产开发商承担还款责任的问题予以分析。对此问题当前存在两种观点：一种观点认为，按照市场交易习惯，谁受益就应当由谁承担责任，由贷款的实际使用人，即房地产开发商承担还款义务的责任承担方式符合民众对于“借名按揭”的理解。虽然按揭借款合同是以预购人的名义签订，但预购人实际上并没有对贷款使用权益的支配力，因此不应当背负如此沉重的还贷责任16；另一种观点则认为，合同具有相对性，不管预购人是否基于按揭借款合同获取收益，只要与银行签订合同时其具备成为合同一方主体的资格，就应当承担相应的合同义务。银行正是基于对预购人资信认可才同意发放贷款，并不知晓预购人背后还隐藏着另一方法律主体，也无法揣测出预购人实际申请贷款的意图究竟为何，要求银行越过预购人直接向房地产开发商主张还贷责任的行为不符合法律逻辑。且预购人作为完全民事行为能力人，理应具有辨别在借款合同上签名将会导致何种法律后果，应当为自己的民事法律行为承担责任17。至于预购人与房地产开发商之间因“借名”引发的纠纷应当如何解决，则涉及另一法律关系，在借款法律关系中不予讨论。作者也认同第二种观点的表述。因为根据合同具有相对性的原则，合同关系只能发生在特定的法律主体之间，只有合同的当事人才享有合同规定的权利并负担相应的义务。房地产开发商虽然也在借款合同中出现，但真正享有权利并承担义务的合同当事人为银行与预购人 ，16 耿林.论商品房预售合同的效力[J].法学家,2017（02）：25-26.17 何江.论我国商品房预售法律制度的完善[J].法制与社会,2019（02）：7-8. 房地产开发商仅具有保证人的身份，是借款合同当事人以外的第三人，因此其在借款法律关系中的责任范围仅限于当预购人无法清偿贷款时的连带保证责任，而非直接偿还贷款的责任 。预购人不能以本人未实际使用贷款而否认其与银行之间建立的按揭借款合同法律关系，轻易地变更借款主体，否则将导致主体混乱和法律关系混淆的问题18。综上所述，作者认为“借名按揭”合同是预购人与银行在双方意思表示真实的情况下所签订，其内容并未违反法律的强制性规定，可以认定为有效的合同。合同生效后，预购人与银行应当严格按照合同的约定履行各自的义务。当银行按照合同中的约定履行了贷款发放的义务，而预购人未能及时履行还款义务的，根据合同的约定，银行享有解除合同的权利，并有权提前收回已经发放的贷款本金和要求违约方对银行的利益损失予以赔偿，房地产开发商作为借款合同的保证人，应对上述债务的履行承担连带保证责任。（二）“借名按揭”问题的防范措施1.严格落实贷前审查制度积极做好发放贷款前期的调查工作，防微杜渐。严格审核考查房地产开发商的经营状况、资质条件、销售业绩、资产负债等情况；重点关注预购人的个人信用状况，充分利用个人征信系统以及资信黑名单等信息资源，对预购人是否与房地产开发商存在关联关系加以核实；严格落实当面签约和影像备案制度，当面核实预购人真实身份，提高审查核对质量19。2.持续关注预售合同的履行状况留意预售商品房的建设进度以及销售现状，推行派遣专员到建设工程实地考察方式，密18 宋琪,孙丽娟商品房预售法律制度研究[J].广西质量监督导报,2019（08）13-14.19 周长慧.苏州市商品房预售制执行中存在的问题及对策研究[D].州大学,2017（10） 切关注预售按揭贷款的资金流向；密切关注预售合同的登记备案、在线网签以及缴纳税款等手续的履行状态，及时督促预购人办理商品房抵押权预告登记转正式的抵押设立登记，定期跟踪调查，了解动态信息。3.加强对民众的法制教育和引导积极举办“‘借名按揭’法律风险与法律责任”专题讲座等相关金融法制宣传教育活动，通过典型案例的分析的方式拓展民众对金融知识的理解，提高民众对“借名按揭”的风险防范意识，增强民众的法治理念，引导民众自觉遵守相关法律及制度规范的规定，让法律与制度规范成为民众有力的维权武器。4.充分利用法律手段维护自身权益当遇到预购人与房地产开发商拖欠贷款拒绝偿还的情况，充分利用法律手段对自身权益予以救济，积极寻求律师事务所、法律服务所、仲裁委员会等专业法律服务组织的帮助，通过社会救济的手段追究预购人与房地产开发商的还贷责任；也可以选择请求政府部门、司法机构等国家权力机关对纠纷进行调解，向人民法院提起民事诉讼，通过国家公权力的介入解决纠纷，维护自身合法权益20。六、结论商品房预售往往与按揭借款业务的开展同时进行，而现阶段，预售活动中经常出现房地产开发商借用预购人名义签署按揭借款合同以套取银行贷款的“借名按揭”情形。在按揭借款活动中，预购人为银行贷款的申请人和合同的实际签署人，也称为名义借款人，房地产开20 赵伟男.商品房买卖中消费者权益保护制度研究[D].长春理工大学,2019（03）. 发商为银行贷款的实际使用人。“借名按揭”实际上是房地产开发商与预购人私下达成的企图通过虚构预售交易套取银行贷款发放的行为。外人一般无法察觉背后隐藏的“借名按揭”法律 事实，可一旦出现房地产开发商无法按时偿还银行贷款本息的情况，便会引发银行与预购人因按揭借款合同履行问题产生的纠纷。因此，需要进一步的理清商品房预售的民事法律关系，对“借名按揭”的问题进行防范，需要严格的对借款人的贷前情况进行审查，一旦发现有人利用非法的手段进行房屋贷款，商业银行和房地产的开发商还需要利用法律的手段来维护自身的利益。参考文献[1]常鹏翱.行政许可与合同效力以商品房预售为对象的分析[J].武汉大学学报(哲学社会科学版),2020,73(04):116-123.[2]郭俊伯.晋中市商品房预售资金监管现状与完善建议[J].中国房地产,2020(16):55-58.[3]张雪琳.论商品房预售资金的法律监管[J].住宅与房地产,2020(15):13-14.[4]张丹.浅谈预售商品房抵押预告登记阶段的风险防范 [N]. 首都建设报,2020-05-08(003).[5] 胡 松 松 , 赵 意 奋 . 论 商 品 房 预 售 后 土 地 抵 押 权 人 的 困 境 及 出 路 [J]. 政 法 学刊,2020,37(02):20-27.[6]魏文彪. 海南取消商品房预售的借鉴意义[N]. 企业家日报,2020-03-23(003).[7]孟瑞琦.我国商品房预售制度的存与废[J].上海房地,2020(03):10-11. [8]刘伟.“无证预售”情形下商品房预售合同效力研究兼评法释 7 号第二条[J].河北科技师范学院学报(社会科学版),2020,19(01):50-56.[9]李小娜.预售商品房再转让法律问题研究[J].时代金融,2020(02):130-132.[10]赵伟男.商品房买卖中消费者权益保护制度研究[D].长春理工大学,2019（03）.[11] 周 长 慧 . 苏 州 市 商 品 房 预 售 制 执 行 中 存 在 的 问 题 及 对 策 研 究 [D]. 州 大学,2017（10）[12]卢国豪.商品房预售许可规划监督测量的实施[J].城市勘测,2019(04):170-172.[13]宋琪,孙丽娟.商品房预售法律制度研究 [J].广西质量监督导报 ,2019(08):255-256+254.[14]曾仁东.商品房预售中不可抗力问题研究[J].法制博览,2019(24):99-100.[15]徐仁虎.按揭购房中开发商的担保责任及权利主张路径研究 [D].西南石油大学，2019（05）[16]谢在全.担保物权制度的成长与蜕变[J].法学家,2019（01）:15-16.[17]房善全.商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究[D].东大学,2018（03）[18]郑楠.商品房预售法律问题研究[D].沈阳工业大学,2018（05）.[19]耿林.论商品房预售合同的效力[J].法学家,2017（02）：25-26.[20]何江.论我国商品房预售法律制度的完善[J].法制与社会,2019（02）：7-8.[21]宋琪,孙丽娟商品房预售法律制度研究[J].广西质量监督导报,2019（08）13-14. 目 录一、绪论................................................................................................................1（一）研究背景.................................................................................................1（二）研究目的与意义.......................................................................................1二、商品房预售概述................................................................................................1（一）商品房预售的概念....................................................................................1（二）商品房预售的特征....................................................................................1三、商品房预售的法律性质......................................................................................2（一）让与担保说..............................................................................................2（二）不动产抵押说..........................................................................................3（三）新型物权担保形式....................................................................................4四、商品房预售民事法律问题...................................................................................4（一）预售民事法律关系....................................................................................4（二）借款民事法律关系....................................................................................5（三）担保民事法律关系....................................................................................5（四）保证民事法律关系....................................................................................5五、商品房预售与“借名按揭”法律实践问题.............................................................5（一）商品房预售与“借名按揭”法律实践问题概述..............................................5（二）“借名按揭”问题的防范措施....................................................................6六、结论................................................................................................................7参考文献................................................................................................................8 论商品房预售民事法律问题一、绪论（一）研究背景实践过程中，商品房预售往往与银行的按揭借款业务紧密联系在一起，主要原因在于我国房屋价值普遍偏高，而预购人又大多为普通工薪阶层，个人经济能力有限，仅靠微薄的收入自然无法一次性全额付清购房款。为了满足居民住房消费的需求，银行住房信贷业务的介入就显得尤为必要。在预售活动中，由预购人事先向房地产开发商支付一定比例的购房款，剩余部分则通过向银行申请按揭贷款的方式予以支付，同时预购人还需将预售合同项下的商品房设立抵押，在房产抵押设立登记正式办理前，房地产开发商对预购人的贷款清偿义务承担阶段性连带保证责任1。（二）研究目的与意义预售活动中引入按揭借款业务确实能够激发市场活力，促进房地产行业的经济发展。但是，一旦预售按揭失控沦为虚假预售，“借名按揭”，将会对银行的债权回收产生严重的负面效应，更甚者可能会破坏市场经济的稳定发展2。因此，需要对商品房预售民事法律关系进行深入研究。1 常鹏翱.行政许可与合同效力以商品房预售为对象的分析[J].武汉大学学报(哲学社会科学版),2020,73(04):116-1232 魏文彪. 海南取消商品房预售的借鉴意义[N]. 企业家日报,2020-03-23(003). 二、商品房预售概述（一）商品房预售的概念参考《商品房预售管理办法》第 3 条的规定以及国内理论学界的论述，可以将商品房预售定义为预购人向房地产开发商支付一定比例的首期购房款，剩余部分通过向银行申请按揭贷款的方式予以支付或者预购人一次性支付所有购房款用于购买房地产开发商开发项目下的预售商品房一种新型房产交易方式3。（二）商品房预售的特征1.商品房预售的标物具有非现实性常见的商品房买卖合同项下的标的物通常为现房，即现实存在的房屋，而预售阶段的商品房尚未建设成型，具有非现实性。因此，预售合同中主要描述了预售商品房的基本情况，如房屋具体位置、建筑面积、房屋结构、装修标准等，并没有实际建设完工的房屋可供预购人进行挑选，房地产开发商也无法在预售合同签订后立即履行向预购人移转房屋所有权的交付义务，只有当预售楼盘开发项目整体竣工验收合格后，预售合同中的标的物才明确确定下来4。2.商品房预售是要式法律行为所谓要式法律行为，是指依照法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的民事法律行为。由于商品房预售活动中包含多个法律主体，涉及的法律关系也错综复杂，为切实保障当事人的合法权益，需要通过签订书面形式合同的方式对各方法律主体之间的具体权3 张丹.浅谈预售商品房抵押预告登记阶段的风险防范[N]. 首都建设报,2020-05-08(003).4 刘伟.“无证预售”情形下商品房预售合同效力研究兼评法释 7 号第二条[J].河北科技师范学院学报(社会科学版),2020,19(01):50-56. 利义务予以明确规定，而不能通过简单口头约定的方式予以确立。3.商品房预售是一种涉及多层法律关系的房产交易方式预售阶段中，由于预售合同项下的房屋尚处于建设阶段，并未产生法律认可和保护的不动产物权，只有当预售商品房主体项目建设完工并通过相关部门验收之后，预购人才能从房地产开发商手中接过房屋所有权。如果预购人选择通过向银行申请按揭贷款的方式支付购房款，则会形成除房地产开发商与预购人之间的预售法律关系之外，还会产生预购人与银行之间形成的按揭借款法律关系5。因此，与普通的商品房现房交易相比，参与商品房预售活动的法律主体更多，所涉及的法律关系也更为复杂。4.商品房预售具有显著的政府干预性质目前，我国商品房的市场价值颇高，经济利益巨大，涉及的资金额度往往比普通商品买卖要大得多，倘若一味地依靠市场经济这双“无形的手”对预售行为进行调节，势必无法达到全面规制虚假、恶意预售等破坏市场交易规则的行为，极易引发投机取巧，导致房地产市场泡沫经济的发生，由此损害当事人的合法权益，影响市场经济的稳定运行。为了避免上述危害结果的发生，我国采取政府干预的方式，加强监管商品房预售活动，制定了一系列的法律法规约束预售行为，以确保预售商品房活动的正常进行6。三、商品房预售的法律性质（一）让与担保说我们了解到的商品房预售按揭行为与让与担保确实存在诸多相似之处。就比如两者都是5 卢国豪.商品房预售许可规划监督测量的实施[J].城市勘测,2019(04):170-172.6 张雪琳.论商品房预售资金的法律监管[J].住宅与房地产,2020(15):13-14 在市场交易过程中逐步发展确立的债权担保方式，都具有担保债权得以实现的功能。但两者也具有较为显著的区别：首先，相对于让与担保来说，商品房预售按揭具有更为复杂的法律关系，按揭的设立也并非仅仅为了担保银行债权的实现，其成立往往与商品房预售密切相连，预售按揭借款中往往蕴含着三方当事人之间的四种法律关系，而让与担保中一般只会涉及担保设定人与担保权利人之间的担保法律关系；其次，让与担保只具有的单一的债权担保功能，而商品房预售主要包括预售、借贷和债权担保三项内容，是以实现商品房预售为原因，房地产开发商以按揭借款合同第三人的身份加入到预购人与银行的借贷法律关系之中，促进借款合同法律关系的建立的一种房地产开发资金融资方式。其充分利用了我国法律规定的预售、信贷、担保等制度工具，将预售房产买卖与借贷、担保联系在一起，促成房产交易目的的实现；最后，商品房预售与让与担保最大的不同在于预购人在所购商品房上创设按揭并必然导致房屋所有权的事先转移，而创设让与担保则需要债务人事先转移担保物的所有权7。我国法律明令禁止合同中出现流质条款，银行不能与预购人事先约定如果预购人无法按期清偿借款，银行可直接取得商品房的所有权，成为预售合同的权利人的方式清偿债务。当预购人无法清偿借款时，银行根据按揭借款合同以及担保合同的规定享有对担保物的处分权，但该处分权的行使并不意味着银行直接取得了预购人对预售商品房享有的全部利益，而是一种对预购人债权的代位权求偿权，银行可通过行使预购人对房地产开发商享有的预售合同债权，以7 李小娜.预售商品房再转让法律问题研究[J].时代金融,2020(02):130-132. 拍卖、变卖或折价的方式处分预售商品房，进行债务清偿。预购人将预售合同及办证所需文书材料交由银行保管的行为实质上仅具有将具备登记性质的文本材料托付银行保管的意义，只能在客观上起到督促预购人按时履行债务清偿的作用，并不等同于预售合同权益的转让。综上可知，商品房预售无法为让与担保制度所涵盖。（二）不动产抵押说部分学者主张商品房预售按揭行为具备不动产抵押的色彩，虽然预购人未能立即取得对所购商品房的所有权，但其具有在将来取得所购房屋权益的可能性与现房交易追求的结果具有一致性，且在预售商品房上设立按揭担保的目的也与在现房上设立抵押的目的相同，均是为了使所担保的债权得以顺利实现。因此，可以将其纳入不动产抵押制度范围予以评价。实际上，商品房预售按揭担保方式与不动产抵押存在很大的区别。首先，预售阶段的商品房并不具备法律认可的不动产物权形态，尚无法设立抵押权。现实生活中，很多人出于对《物权法》第 180 条规定的误读，产生了预售商品房可以设立抵押权的错觉，事实上是对“预售商品房”与“正在建造的建筑物”这两个法律概念产生了混淆，两者实则并非同一概念8。《物权法》第 180 条明确指出可以用于抵押的财产应当是债务人或第三人有权处分的财产，结合《不动产登记暂行条例实施细则》第 75 条、第 76 条之规定，设立在建建筑物抵押权需要提交建设工程规划许可证，该证书只能由房地产开发商才能提供，且已经向预购人出售的商品房并不包含在在建建筑物的范围之内。由此可知“正在建造的建筑物”的处分权属于房地产开发商所有，在建建筑物设立抵押权时，设立人只能是房地产开发商，而非预购8 胡松松,赵意奋.论商品房预售后土地抵押权人的困境及出路[J].政法学刊,2020,37(02):20-27. 人9。其次，由《不动产登记暂行条例实施细则》第 78 条可知，预售阶段预购人为银行办理的商品房预售按揭担保登记实质上并非商品房抵押设立登记，而是对预售商品房抵押权的预告登记，无法产生设立抵押权的效果。依据《物权法》第 20 条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第 4 条之规定可知，设立预售商品房抵押预告登记的目的在于保护银行对预售商品房满足法律规定的物权变动条件时请求预购人为银行设立抵押担保物权的权利，约束预购人的无权处分行为，以保障将来在商品房上办理抵押登记手续的顺利进行，其并不具备在预售商品房上设立抵押权的法律效力，银行也无法对预售商品房享有债权优先受偿权。就此而言，商品房预售按揭担保方式不等同于不动产抵押，无法被现有的抵押制度所涵盖。（三）新型物权担保形式支持该学说的学者认为，商品房预售按揭担保具有不同于让与担保和不动产抵押的特征，是根据我国房地产市场经济发展需要，充分利用多种法律制度将商品房预售活动、银行信贷业务以及不动产抵押担保制度紧密相连的一项物权担保形式。现阶段的物权担保制度已经无法涵盖商品房预售按揭担保的内容，应当在民法体系中赋予其与不动产抵押、质押等物权担保形式同等的法律地位，以便更好地服务于我国房地产市场经济发展的需求10。其实，单就物权担保这一概念的直观含义而言，是指权利人对某一特定的物享有的权利，9 曾仁东.商品房预售中不可抗力问题研究[J].法制博览,2019(24):99-100.10 徐仁虎.按揭购房中开发商的担保责任及权利主张路径研究[D].西南石油大学 2019（05） 具有客观实在性，而预售阶段预购人所购的商品房尚在建设过程中，还未形成法律上认可的物权形态，并不具备创设物权担保的前提条件，其充其量是预购人基于预售合同对将来取得预售商品房所有权的一种期待性利益，属于债权性质11。再则，虽然商品房预售和按揭借款制度均是大陆从香港引入的全新制度，并非我国本土所孕育而生。但并不是所有新事物的出现都需要在法律上创设一个专属地位对其予以评价和调整，商品房预售按揭担保实际上完全可以被我国现有的不动产交易、银行信贷和债权担保制度所包容涵盖，并不能因为其具有一定的特殊性，就完完全全把它单独排除在现有制度的门外进行研究，而应当积极地利用我国现有的制度对其进行分析12。法律本身就是一门关于解释的学问，可以通过对原有法条的合理扩张解释对新生制度予以分析和探讨，以适应现实所需，既可以起到节约立法成本的效果，又能产生更好的为公众理解和接受的作用。就当前我国商品房预售活动中包含的预售、信贷和债权担保三项内容，具有多个合同、多方主体与多个法律关系共同联合发挥作用的效果，可以被我国现阶段的法律制度融合概括、包容评价 ，并不需要将其单独界定为一项新型物权担保形式。四、商品房预售民事法律问题（一）预售民事法律关系促成预售商品房的交易为预购人向银行申请按揭借款的根本原因。为此，预购人首先必须与房地产开发商签订《商品房预售合同》，约定购买预售开发项目中某一特定位置的房屋 ，并在合同中明确表示通过向银行申请按揭借款的方式支付购房款。显然，预购人除了是预售11 谢在全.担保物权制度的成长与蜕变[J].法学家,2019（01）:15-16.12 房善全.商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究[D].东大学,2018（03）