我国住宅小区停车位权属问题研究随着城市化进程的发展和国民经济水平的提高,停车位的归属问题成为现代建筑物区分所有制度的重要问题。本文首先将对小区停车位的物权性质进行类型化分析,之后阐述我国《物权法》关于停车位相关规定的优势与不足,而后介绍域外国家和地区关于停车位的相关规定,最后针对我国《物权法》规定的不足和缺陷提出相关的立法建议和实际解决方案,以期对《物权法》第 74 条的正确适用和解决车位纠纷有所裨益。近年来,社会经济快速发展,人民生活水平稳步提高。住房制度改革的加快和人民生活水平的提高,越来越多的城镇居民拥有自己的汽车,且大量集中在住宅小区内,导致住宅小区停车位法律纠纷日益增多。住宅小区停车位产权归属不明确,无疑会使房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重损害当事人的合法权益。住房商品化的浪潮席卷了神州大地,,各式各样的住宅小区如同雨后春笋一样遍地开花。同时,汽车这个过去人们眼中的奢侈品,也开进了寻常百姓的家门。私人汽车保有量的激增使得小区停车位供应严重不足,关于停车位的法律纠纷日益增多,并为社会各界所广泛关注。 在关于停车位的纠纷中,其产权归属始终是主要矛盾所在。停车位权属不明晰,使得有关停车位的买卖、租赁、使用、等环节纷纷出现问题。房地产开发商、物业管理公司、小区业主常常为此争论不休,各执一词。在《物权法》颁布前,地方多有立法,但都各行其是且规定混乱。《物权法》颁布后,学界对停车位之规定也争论颇多,始终无法令人信服地解决问题。关于小区停车位的诉讼,各地也是频频出现,法院始终没有统一的标准所遵循,不时出现案情类似而判决迥异的现象,社会效果不容乐观。学界对于小区停车位的权属问题始终未能达成共识,各种观点都有利有弊。本文以我国住宅小区停车位权属为研究对象,通过分类型比较的分析方式对住宅小区的法律问题加以研究。一、关于小区停车位的概述。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。停车位是指住宅小区中各种停车场所内仅供且可供一辆汽车停放之单元。停车位属于法律关系客体中的独立的物,并属于不动产的范畴,作为民事主体的自然人、法人或其他组织得取得停车位的所有权或使用权。以小区停车位的存在形态为划分标准对其进行分类,以在随后部分进行具体阐述。 二、通过对《物权法》第 74 条解读,认为其规定存在以下问题:小区“规划”的范畴不明、如何“首先满足业主需要”上规定不清、车位如何流转及流转性质未作交代等问题。通过对北京、上海、南京、武汉、深圳对停车位问题的规定及具体实践,比较其优劣。认为长期以来,由于我国物权法的缺位, 地方性法规缺乏上位法的支持而规定混乱,物权法的相关规定也存在模糊不清、操作性不强等问题,权属争议也因此而未完全平息。 三、对小区停车位的权属分析。首先,综合述评关于小区停车位权属的各种观点:“以从物论”未能厘清停车位物之属性、“投资人收益论”易导致实践中纠纷产生、“成本计入论”纸上谈兵并不具有操作性、“合同约定论”看似遵循意思自治原则实际上很难保证交易公平。其各有可取之处但均不能作为确定权属惟一依据。通过分析我国土地与建筑物互不分离原则和停车位的上位概念—建筑物区分所有权,展开其权属问题的认识和分析。最后,以设置和存在形态为划分标准,将停车位分地面停车位、地下停车位、楼房首层架空停车位、楼房屋顶平台停车位、立体停车位予以评述。 四、通过比较,认为住宅小区停车位的权利归属模式并不是唯一的,在很多情况下,它既可以作为住宅小区的专有部分,也可以作为它的共有部分,应当以开放的思路来考察小区停车位的权属状态。五、就停车位权属之立法协调及规制提出建议。包括一要完善物权法第 74 条中规定不明及操作性不强的条款,完善停车位登记制度,并通过立法来明确相关的争议问题,包括对于小区停车位在没有约定归属时应归业主共同所有;二是应结合我国国情和房地产特性,提高房地产法律的位阶和加强房地产财产权利的保护。参考文献1、作者：刘红英《浅析地下空间权建立的可行性—从居住小区地下停车库角度入手》，湖南公安高等专科学校学报;2007 年 05 期2、 作者：柴景山 《区分所有建筑附属停车位权属问题研究》，武汉科技大学学报(社会科学版);2005 年 02 期3、 王利明;; 《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，现代法学;2006 年 05 期4、 邓光达,钟声; 《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》，西南民族大学学报(人文社科版);2005 年 04 期