第 1 次作业一、单项选择题（本大题共 10 分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A. 获利能力分析B. 盈亏平衡分析C. 市场状况分析D. 定性风险分析2. 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。A. 前期B. 中期C. 后期D. 前三项都正确3. 投资（ ）风险A. 必然存在B. 可能存在C. 不一定存在 D. 不存在4. 印花税计收办法和标准为按房地产交易价格的（），买卖双方各负担一半。A. 0.5‰B. 0.8‰C. 1‰D. 2‰5. 属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（）A. 财务净现值B. 投资利税率C. 流动比率D. 资本金利润率6. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。 A. 投资机会研究B. 初步可行性研究 C. 详细可行性研究 D. 项目的评估和决策7. 码头属于以下的哪种房地产市场（）A. 居住物业市场B. 商业物业市场C. 工业物业市场D. 特殊物业市场8. 规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过（）A. 70% B. 80% C. 85% D. 90%9. 房地产抵押贷款的（）应当是经工商行政管理部门核准登记的企事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等。A. .借款人B. 贷款人C. 抵押人D. 抵押权人10. 资本证券的形式包括（ ）A. 支票 B. 本票 C. 提货单 D. 股票二、多项选择题（本大题共 20 分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 房地产信用可划分为（ ）A. 房地产国家信用 B. 房地产商业信用 C. 房地产银行信用 D. 房地产消费信用 E. 房地产民间个人信用2. 房地产产业投资基金的特点包括（ ）A. 盈利性较强B. 较强的流动性 C. 稳定性较好D. 抗通货膨胀能力 E. 有效的分散投资风险。3. 下列属于盈利指标的包括（ ）。A. 资产报酬率B. 存货周转率C. 现金比率D. 销售利润率E. 资产收益率4. 下列选项中会影响项目区位选择的因素有（）。A. 自然特征 B. 停车条件 C. 当前土地使用者的态度 D. 土地价格 E. 供求关系5. 资产负债表的主体结构包括（）。A. 资产 B. 负债C. 收益 D. 所有者权益6. 下列属于房地产银行受信业务的有（）A. 中央银行借款 B. 同业借款C. 发行金融债券D. 证券回购E. 国际金融市场借款7. 反映项目清偿能力的指标包括（）。A. 投资回收期 B. 借款偿还期C. 资产负债率 D. 流动比率E. 速动比率8. 质押贷款中所抵押的财产是（ ）。A. 房地产B. 不动产C. 动产 D. 权利9. 房地产信托基金的主要形式有（）。A. 房地产信托基金 B. 房地产信托存款 C. 集资信托和代理集资 D. 资金信托E. 共同投资基金10. 下列关于个人住房公积金贷款说法正确的是（）。A. 是商业银行接受住房公积金管理机构的委托发放的贷款，政策性较强B. 是银行的自营性贷款业务，商业性较强C. 最高贷款额度为房价的 80%D. 按照中国人民银行利率政策结合贷款期限确定E. 其贷款对象是特定的三、判断题（本大题共 10 分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 动拆迁信托不属于房地产信托业务的范畴2. 资产负债表的主体结构包括资产、负债和所有者权益三大部分。3. 敏感性分析是对房地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润等）进行综合分析的一种技术经济分析方法。（）4. 投资方案类型主要有互斥方案、独立方案和混合方案。5. 根据基金单位是否可增加或赎回，投资基金可分为开放式混合房地产基金和封闭式混合房地产基金 6. 贷款抵押房屋保险是指保险人承保商品房抵押贷款的贷款人因借款人拒绝或不能按期偿付债务而造成该贷款人损失的保险。（）7. 住房抵押贷款证券化是房地产资产证券化的一种8. 房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体的综合产业部门，属于第二产业。9. 投资收益率取值的变化对现金流量分析、投资项目开发价值和一些盈利能力评价指标有所影响，但投资收益率微小变化不会影响到财务评价的最终结果。（）10. 房地产投资的构成包括三个要素：融资主体，融资工具，融资中介四、计算题（本大题共 30 分，共 1 小题，每小题 30 分）设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为 1 万平方米，开发所需的固定成本为 120 万元，每平方米变动成本为 600 元，预计售价为 1 000 元/平方米，销售税税率为 5%。若以售价、变动成本、固定成本、销量为不确定因素，试对该项目的经济指标预期利润进行单变量敏感性分析。五、简答题（本大题共 30 分，共 4 小题，每小题 7.5 分）1. 解释融资及房地产融资的基本概念2. 简述住房抵押贷款证券化的基本运作模式3. 简述房地产保险的含义4. 简述房地产项目建设周期中项目财务管理的主要内容。答案：一、单项选择题（10 分，共 10 题，每小题 1 分）1. B 2. C 3. A 4. C 5. A 6. B 7. D 8. B 9. A 10. D 二、多项选择题（20 分，共 10 题，每小题 2 分）1. ABCDE 2. BDE 3. ADE 4. ABCDE 5. ABD 6. ABCDE 7. ABCDE 8. CD 9. ABCDE 10. AE 三、判断题（10 分，共 10 题，每小题 1 分）1. × 2. √ 3. × 4. √ 5. × 6. × 7. √ 8. × 9. × 10. × 四、计算题（30 分，共 1 题，每小题 30 分）0. 参考答案： 解题方案：房地产财务评分标准：答对一点得 5 分全部答对得 18 分五、简答题（30 分，共 4 题，每小题 7.5 分）1. 参考答案：融资：为项目投资而进行的资金筹措行为。房地产融资：就是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。解题方案：融资及房地产融资的基本概念评分标准：答对一点得 3 分，全部答对得 6 分2. 参考答案：住房抵押贷款证券化的基本做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由 SPV 通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV 通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。 具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤： 资产池的形成→证券化特别机构的设立与证券设计→信用增级→信用评级→证券发行→后续服务解题方案：住房抵押贷款证券化评分标准：答对一点得 1 分全部答对得 8 分3. 参考答案：房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 这个定义四个核心要点： 1、经济补偿是保险的本质特征； 2、经济补偿的基础是数理预测和合同关系； 3、经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金； 4、经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担。解题方案：房地产保险的含义评分标准：答对一点得 1 分全部答对得 5 分4. 参考答案：项目财务管理的主要内容是资金筹措计划的实施、已完工程款的结算与决策、到期借款的还贷、项目现金流量的差异分析等。项目财务管理的基本任务是防范项目建设过程中的财务风险，控制投资，降低成本，保证项目资金及利润计划的实现。解题方案：房地产项目建设周期中项目财务管理的主要内容评分标准：答对一点得 1 分，全部答对得 6 分