基于全寿命周期的青山印象府建筑项目成本控制研究摘要成本控制主要是一个过程，然而在这一过程中，我们要充分的运用部分徐系统化的管理手段以及具体的成本管理的方法加以管理以及控制，其主要的目的就是为了进一步的不断提升企业实际的成本效益率以及企业各个部门之间实际的经营效益，在充分的保证产品良好质量水平的基础上，要合理的降低产品的实际成本，由此最大程度的实现对企业相关产品成本增长率的降低。就我国房地产相关项目的成本控制管理层面而言，企业系统化的成本控制管理并不意味着单纯的实现对企业各个项目发展时期的相关费用的降低，更多的是在其项目整个发展的过程中，要充分的实现企业资源的有效分配，最大程度的实现我国房地产企业经营效益的提高。本文主要是结合我国相关项目的实际成本理论以及全寿命周期管理理论展开具体的研究分析，并以此进一步的实证我国青山印象府在实际的项目成本控制过程中的实际发展情况，同时在充分的结合对该项目实际的操作过程中实际存在的成本控制问题进行具体化的分析，并结合分析结果进一步的探索产生该问题最主要的原因，由此逐渐的形成全新的研究思路，并以此进一步的实现对我国当前某些项目在实际的成本管理控制研究中所实际存在不理想现象的改善。关键词　成本控制；全寿命周期管理；建筑项目I 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化3.4 青山印象府项目的成本估算及成本偏差3.4.1 青山印象府项目的成本结构分解青山印象府项目涉及面较广，所以点多而且分散，此时，项目在实施前的成本估算和预算显得尤为重要。目 前 被 较 多 用 于 成 本 估 算 的 理 论 是 成 本 分 解 结 构 (Cost BreakdownStructure，简称 CBS )，成本分解结构是分析青山印象府项目的全生命周期成本的重要一步。对一个建筑项目可以从多个角度进行成本分解，如从成本类型角度、费用角度等。本文主要从青山印象府项目的全生命周期的几个阶段来对青山印象府房地产项目的成本进行结构分解。一个建筑项目的完成主要分为三个阶段，即在建设前的准备阶段、工程项目正式施工阶段和项目完成后的营运阶段。总的来说，可以把青山印象府项目的各阶段分为两个阶段，一是建设阶段，二是运行维护阶段。其中，建设阶段主要有设计阶段、决策阶段和施工建设阶段；运行维护阶段主要是负责营运的阶段。前者成本为建设成本，后者成本为未来成本。具体成本分解如表 3-1：表 3-1 全生命周期成本分解表成本 成本阶段 成本组成建设成本 决策阶段 市场调查手机信息项目策划选择方案土地取得成本设计阶段 勘查设计和前期工程费施工阶段 人工费用材料费用设备费用管理费用各种税费竣工阶段 审计成本结算成本未来成本 营运阶段 营销成本运行成本物业管理与维护成本9 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化3.4.2 青山印象府项目的成本估算1.估算说明青山印象府项目在制定投资估算时根据该项目自身的特点，参照杭州市类似房地产项目的费用水平，并将目前的物价水平、附近的市政基础设施的现有的配套条件等这些影响因素考虑在内而编制的。2.估算范围估算范围包含了正常的设计、土地获取阶段、建设阶段、销售等所需的全部费3.项目估算表本项目以当地相同建筑的经济作为指标进行估算，总投资估算为 22958.9万元人民币(包括征地费约 11053.8 万元)。详见项目估算表 3-2：表 3-2 青山印象府项目成本估算表费用项目 估算费用（万元）费用项目 估算费用（万元）土地费用 11053.8 建筑安装工程费用6480.5拆迁补偿费用 1825 小区配套设施费 408土地税 55 不可预见费 160前期费用 980 财务费用 390基础设施配套费 423.2 管理费用 68各项建设手续费 833.2 销售费用 203.6规划、建筑设计费78.6 开发总成本 22958.9从青山印象府项目估算表中能够看到，在青山印象府项目的所有建设成本中，施工阶段产生的成本和土地取得成本是占比较大的，施工阶段的成本包含了各项材料人工和设备费用。物业成本是未来成本中占比较大的，特别是能耗成本。公寓能耗成本主要包括水费、电费、燃气费。随着社会不断老龄化，该公寓对房子户内设施也做了较大优化，加装了很多方便使用的电子设备，因此在公寓项目中的未来使用能耗成本已成为全生命周期成本中的一个不可以被忽略的重要的考虑因素，需加以重视。3.4.3 基于挣值法的青山印象府项目成本偏差分析1.挣得值的指标计算原理(1)统计指标数据10 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化对房 地 产项目 进 行 成本 控 制 时运用 挣 值 法有 三 个重 要 的 基础指 标 ：① BCWS(计划工作预算费用)，也叫计划值，即前期制定出来的比较基准，通过项目各项费用的估算表获得值；② BCWP(己完工作预算费用)，又称挣值，实际完成的项目进度乘以计划投入资源等于其值，也就是己经完成的工作量依据计划而消耗的成本；OAC WP(己完工作实际费用)，也叫实际成本，从财务部门可以直接获得其值。因为通过财务数据可以直接获得计划值和实际成本，所以，应用挣值法的关键是能够科学的把某一时间节点上完工的进度确定下来。 (2)确定完工进度在确定青山印象府项目的完工进度时，依据会计准则的要求，在确定施工项目的实际完成进度时候可以使用“完工百分比法”。完工百分比的确定通常是由技术负责人或项目经理依据会计准则来确定的。 (3)挣值分析完工百分比在确定以后，就可以得出实际值、挣值、计划值这三个主要的基本指标。然后，根据下面的三个基本参数公式，就能够把进度偏差(SV)、成本偏差(CV)、进度绩效指数(SPI)和成本绩效指数(CPI)四个分析指标计算出来，依据这四个计算出来的指标，就可以对挣值进行分析了。公式如下：① CY=BCWP-ACWP SV=BCWP-BCWS②③ CPI=BCWP /ACWP SPI=BCWP/BCWS④2. 青山印象府项目成本偏差分析成本管理人员收集了基础参数数据，并且通过计算整理测算出了该项目的成本控制偏差，对偏差的原因进行分析。及时的把存在的问题和出现的偏差情况反馈到相关的项目管理人员，这样能够有助于管理人员对成本控制工作和施工进度及时调整，确保有效的控制项目成本。青山印象府项目第一个半年里面的关于费用预算及施工执行情况如表 3-3所示。表 3-3 费用预算及施工执行情况表工作名称 总预算费用计划完成进度BCWS（万元）实际完成进度BCWP（万元）ACWP（万元）主体工程 6480.529% 1879.3 28.6% 1853.4 1894附属配套工程831.2 0% 0 0% 0 011 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化从表 3-3 可以看出，ACWP>BCWS>BCWP，即项目这施工时间达到半年后，出现了成本超支和施工进度落后的问题。进一步分析项目成本和进度，需要利用挣得值法来对四个重要指标进行计算。该项目的指标计算表如表 3-4 所示。表 3-4 项目指标计算表指标名称 指标代码计算方式 计算结果 结果分析费用偏差 CV BCWP-ACWP -40.6 CV﹤0 表示费用超支进度偏差 SV BCWP-BCWS -25.9 SV﹤0 表示进度延迟费用绩效指数CPI BCWP/ ACWP 0.978 CPI﹤1 表示费用超支进度绩效指数SPI BCWP/ BCWS 0.986 SPI﹤1 表示进度延迟首先，根据青山印象府项目在项目施工的前半年成本的统计和计算能够得出的数据，量化分析青山印象府项目在施工建设这个阶段所产生的成本。 由表3-1 结果能够分析出，青山印象府项目的总体费用已经超出预算 40.6 万元，而且，在进度上面也没有按计划进行，出现延迟，根据估算表 3-2 可以看到，对项目的完工的预算总成本为：BAC=22958.9 万元。运用 CPI 推算法来对项目完工成本进行估算为： CAC=BAC/CPI=229589/0.978=23475.358 万元也就是说，如果不改进项目工作状况，项目实际需要产生的费用成本要比预算成本要多 516.458 万元，竣工差异为： ACV=CAC-BVC=23475.358-22958.9=516.458 万元。可以看出，该项目前半年的项目挣值分析表明项目出现偏差，需要分析项目超期超支的原因，加大对项目成本费用及施工进度的控制力度，在后续施工过程中采取相应的改善措施。12 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化第4章 建筑项目全寿命周期成本控制的优化　4.1 基于全寿命周期的建筑项目成本控制体系构建4.1.1 基于全寿命周期的建筑项目成本控制的原则、方法与步骤（1）原则成本极小化原则。最小化成本原则规定，每项费用需要应用于正确的地点 ，并获得相应的报酬，尤其是在劳动、财务等部分。我们在成本控制的过程中，我们应该以整个过程和要素为目标，以房地产市场的要素为最终方向，从而使项目的竣工成本尽可能降到最低。目标管理的原则。为了实现项目成本控制的目标，必须从最开始拟议的和分布项目成本的过程中实施。（2）方法首先是挣值法。在建设项目开发和建设期间，负责项目实施的人应始终监督、控制项目成本，分析成本支出的绩效，找出问题，发现工程现场中存在的一些的问题，从而迅速的做出决策。4.1.2 基于全寿命周期的建筑项目成本控制因素（1）立项或投资决策环节的成本控制建设项目和项目开发投资决策联系主要是根据国家政策和区域政策的结合 ，对开发项目的潜在价值和盈利能力进展精确的评估，并且基于此，进行可能发生准确的项目成本的预测，从而确保项目开发企业所得税。（2）招投标环节的成本控制从招标过程的两个方面进行成本控制：首先是对行业专家领导团队的建立进行合理的评价，并且项目开发商、行业评价人员严格的投标评审各项标书，结合规划设计项目，利用科学论证法，选择最优的投标，不但能够使施工技术的质量得到保障，而且能保证按时、高质量完成任务。（3）材料及设备采购环节的成本控制结合对物资市场的准确把握，遵循材料变化的一般规律，明确科学的工艺流程，降低采购成本和设备成本的使用，从而使施工项目材料和设备的成本最大限度地降低。13 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化4.2 青山印象府全寿命周期成本控制的过程4.2.1 青山印象府全寿命周期成本控制优化的具体过程（1）工期成本的控制工期控制对于控制时间成本以及工期网络计划这两者来说是一个极为重要的办法，在项目具体开发的实际过程当中，时间主要是用来控制成本，同样的还是里面一个相当重要的一步，从而保障项目能够进行正常的活动。方法主要是利用网络图来实现，图 4-1 为青山印象府的实际网络图。图 4-1 用箭线图法绘制的项目网络图注：A-代表的是立项以及决策分析；B-产生项目规划构思；C-设计相应方案的提出；D-有关审批部门的审查；E-项目意见书；F-项目施工进行；G-项目完工决算严格的控制好青山印象府的实际工期速度，从而更好的降低学校的时间成本，这个项目的实施计划能够用甘特图来进行详细的表示，具体如图 4-2所示。图 4-2 青山印象府实施进度计划我们从上面的表格之中能够清楚地发现，青山印象府当中的时间表与任务两者之间的时间以及秩序都十分的明确，所有任务的起止时间都必须做到心中有数，不断的推动项目的进展，同时利用时间上的优化意识，努力抓好进度的14 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化管理工作。同时通过相应的系统来安排和监督项目的具体进展，同时将责任人确定到位，从而有效的保证在有限的时间之内能够完成相关的具体工作。4.2.2 青山印象府全寿命周期成本控制优化的效果一个项目之中需要构建一个良好的管理系统以及相应的管理人员，这是节约成本的关键环节，在一个项目开始的那一刻，就必须始终持有一种节约成本的意识，成本控制的概念必须贯穿整个项目的开发过程，同时需要制定一个相对严格的管理制度，从而更好的为该项目节约大量的开支。见表 4-1。表 4-1 青山印象府项目实际成本汇总表（单位：元）项目 预算成本 目标成本 实际成本实际与预算 实际与目标降低（+）超支（-）降低（+）超支（-）一 人工费 5623960 62100004674411.9949548.1 1535588.1二 主要材料费34751642.93225405031256845.93494797 997204.1三 周转材料费4608300.744850004959715.4-351414.7 -474715.4四 机械使用费4759440.643700005257806.9-498366.3 -887806.9五 其他直接费 1816149 16330002077511.8261362.8 444511.8六 施工间接费 3664360 3220000 2285280 1379080 934720七分包工程合计6605112.46768474.55638620.2966492.2 1129854.31土方工程分包396149.7 400890 357949 38200.7 429412塑钢门窗分包483837.2 470350 562350 -78512.8 -920003道路广场分包1644960 17582351157587.7487372.3 600647.34 上下水分包 1076262 1216217 912023.6 164238.4 304193.45中央空调工程分包436155.9 448017 657783.9 -221628 -209766.96 电缆沟分包2207935.62051853 1517149 690786.6 5347047临时建筑分包359812 422912.5 473777 -113965 -50864.5一至七项小计61828965.658940524.556150192.15678773.5 2790332.4八 税金 2976034. 2976034. 3150684. -174650.5 -174650.515 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化4 4 9合计 6480500061916558.959300877 5504123 2615681.9从 上 表 4-1 的 数 据 可 以 看 出 ， 青 山 印象 府 项 目 建 安 工 程 预 算 成本 为64805000 元，本工程项目成本最终比集团公司内部预算价低了 5504123 元，实现成本降低率 8.49%，集团公司额外给予项目部绩效奖励 50 万元，以成本超支的原因分析。从实际项目之中的开支和项目所预计的成本两者之间的细致对比当中，我们能够清楚地发现，出现超过预计开支的板块主要集中在材料周转及机械使用费的开支上，即模板及机械使用上，可见施工管理还有进步的空间。另外，中央空调工程受到图纸变更影响，实际金额比预算大了 50%左右，充分体现出前期设计对成本控制的影响。其余项数值变动不大，多受市场价格变动因素影响。4.3 青山印象府全寿命周期成本控制优化的配套制度及措4.3.1 项目成本核算控制制度项目成本之中有着严格的核算办法、核算要求、核算期限以及核算责任，这就需要公司对项目实现合理的经营和管理，具体的采用技术和资金相结合、规划与资金相互配合的实际办法，从而使得项目的管理人员可以迅速的掌握该项目具体施工的真实状况，比如这个项目所带来的盈利情况等，能够有效地帮助公司对项目的成本进行严格合理的有效控制，最终使项目的预计成本与实际成本相吻合，在很大程度上节约了项目的施工开支[34]。4.3.2 项目投资控制措施（1）组织措施指挥部门需要从整体上来把握各部门，这就需要它能有一个明确的计划。设计的第一要求就是招标及合同管理部、建设部室外工程部、采购部、财务部审计部等基本部门能够将自己的本职工作做到最好，部门必须重视投资上的严格控制，同时对投资控制也能够给予诸多好的建议。（2）技术措施负责施工部门对工程项目的实施过程进行严格的监督和管理，从具体的设计、施工、工艺、材料以及设备等方面都需要实现节约成本的最大化。4.3.3 项目质量管理制度措施（1）监控质量的方法16 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 4 章建筑项目全寿命周期成本控制的优化①质量的控制需要众多的过程一起配合进行，比如过程、预先、跟踪以及技术档案上的控制。②预先控制：充分的将各单位的优势发挥出来，比如施工、监理单位以及工程监理等，认真的整理出一套相对完整的施工质量与技术的严格管理体系；从而能够更好的提高项目的施工水平，以保证工程的施工质量。③过程监控：施工单位需要严格的控制项目施工过程之中的每个阶段，这些阶段包括人员的情况、机械的性能、材料的规格、作业的进度等各环节，确保施工实现标准化。（2）质量控制的组织措施①建设、监理单位需要努力确保施工单位能够有完整的质量上的保证制度；②分配相应的责任，更加明确自己所承担的责任；③完善相应的质量审查体系。（3）质量监控的措施①对施工图纸进行严格的检查以及进行相关技术上的讨论；②严格的审核施工设计；③对各施工工序的实际质量进行严格的检验，可以利用巡查、旁站、抽检以及验收等方法来进行；17 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 第 6 章第5章 结论本次论文以某建设项目作为具体的研究案例，对工程造价的全过程控制进行了相关的研究。具体分析了在这个项目之中的成本控制的具体实施过程。在这项研究中，对项目成本管理的相关理论、过程管理和合理使用等内容进行了合理的整合使用，与青山印象府施工项目的实际情况进行相应的结合来进行更加具体的严格分析，使得项目之中的实践和科学性能都得到了相应的增加。笔者在进行研究的同时得到了下面的几个结论：（1）在这个项目中开发项目的成本分析，根据施工周期，主要产生的各个环节主要是在项目投资决策的前期、规划设计、工程建设以及竣工决算等重要的环节，除此以外，项目的具体开发过程与管理的全过程也是息息相关，所以，在对成本进行严格控制的时候，其中的参与人员也必须进行相应的控制，比如人工以及组织成本上的控制等。（2）根据某建设项目的具体实践，以及这个项目中实践中所存在的诸多问题，有针对性的提出了建设项目之中的成本控制体系以及相关措施，为今后的其他工程建设项目提供了诸多的建设经验和启示。18 目录第 1 章 绪论.............................................................................................2第 2 章 相关概念与理论基础.................................................................32.1 全寿命周期成本分析方法...................................................................................32.1.1 全寿命周期成本分析的特点......................................................................32.1.2 全寿命周期成本分析的内容......................................................................32.1.3 全寿命周期成本分析的阶段划分..............................................................3第 3 章 青山印象府成本控制的具体方法分析.....................................53.1 成本控制的组织运营及采取的控制手段...........................................................53.2 成本控制的流程...................................................................................................63.2.1 青山印象府投资决策阶段成本..................................................................63.2.2 青山印象府规划设计阶段成本..................................................................63.2.3 青山印象府建设阶段成本..........................................................................63.2.4 青山印象府销售阶段成本..........................................................................63.3 青山印象府成本控制存在的问题.......................................................................73.3.1 项目决策阶段成本控制中存在的问题......................................................73.3.2 项目设计阶段成本控制中存在的问题....................................................83.3.3 项目建设阶段成本控制中存在的问题......................................................93.3.4 项目竣工阶段成本控制中存在的问题....................................................103.4 青山印象府项目的成本估算及成本偏差.........................................................113.4.1 青山印象府项目的成本结构分解............................................................113.4.2 青山印象府项目的成本估算....................................................................123.4.3 基于挣值法的青山印象府项目成本偏差分析........................................13第 4 章 建筑项目全寿命周期成本控制的优化...................................164.1 基于全寿命周期的建筑项目成本控制体系构建.............................................164.1.1 基于全寿命周期的建筑项目成本控制的原则、方法与步骤................164.1.2 基于全寿命周期的建筑项目成本控制因素............................................174.2 青山印象府全寿命周期成本控制的过程........................................................174.2.1 青山印象府全寿命周期成本控制优化的具体过程................................174.2.2 青山印象府全寿命周期成本控制优化的效果........................................184.3 青山印象府全寿命周期成本控制优化的配套制度及措.................................204.3.1 项目成本核算控制制度...........................................................................20I 浙江大学远程教育学院本科毕业论文（设计） 参考文献参考文献[1]杨涵，丁红军 .房地产企业的成本管理与控制[J].中国乡镇企业会计，2005 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