结合实际叙述市场调查的内容随着“商业地产”概念的提出，高额利润的吸引，经济的快速发展以及居民生活水平的提高众多开发商纷纷加大对商业地产的投入，商业建筑可谓遍地开花，投资建设项目分布全国各地。在投资热潮袭来的同时，商业地产项目得到了长足的发展，其产品内涵、建筑风格、建筑形式都有了进一步的丰富和完善。一、房地产市场调查的重要性知己知彼，方能酉战不殆。市场调查可以帮助企业了解市场情况，为经营决策、制定计划提供依据。企业在制定产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须先做好市场调查。其作用主要体现在以下几个方面：首先，房地产业作为资金密集型行业，具有建设周期长、项舀运作资金多等特点，丝毫的差错都可能带来致命的打击。在现今越来越激烈的房地产市场，要想在众多楼盘中脱颖而出，只有通过认真细致、专业有效的市场调查，摸透终端客户的心理、做出具有针对性的房型产品和独具一格的楼盘定位，才是制矬的关键。其次，消费者的需求是不断变化的，只有通过市场调查，才能及时地把握消费者的消费意愿和消费动态。根据马斯洛“需求层次论”的观点，人们的需求是不断变化的，同时，新技术、新理念的引入，也会影响消费者的需求偏好。通过科学的市场调查，企业就能更好地了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。二、房地产与一般耐用消费品市场调查的区别 房地产市场调查不同于一般耐用消费品的调查，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预铡，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调查与一般耐用消费品市场调查的不同之处主要表现在以下四个方面：(一)内容不同房地产市场调查具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有不同的调查内容，如在房地产定位阶段，市场调查主要调查竞争项目的基本数据和消费者的生活模式：一般耐用消费品市场调查的主要内容是调查消费者的个人偏好。(一)侧重点不同房地产市场营销活动涉及环节和阶段众多，同样是消费者调查，房地产市场调查侧重消费者生活模式、行为模式的研究分析；一般耐用消费品调查则侧重对产品的消费习惯、消费偏好、消费者特征分析。(三)方法不同由于房地产产品的多样性，房地产市场调查具有很强的专业性。房地产市场调查涵盖项目基本信息的调查，周边景观调查，不同的物业类型对消费者的识别调查以及消费者的活动、生活模式调查。如为了设计更加符合消费者需求的居住空间，需要对消费者的生活模式进行调查，这就涉及对不同空间领域的理解和掌握。房地产市场调查也具有很强的地域性。一项在某个区域进行的房地产市场调查，由于项目的土地情况、交通情况、周边竞争项目的不同，调查难度不同，采取的方法也不同，房地产市场调查经常采取的方法有实地调查法、座谈会调查法。 (四)对象不同房地产市场调查在分析消费者特征时也会采用一般耐用消费品的入户访问方式。但房地产的入户访问存在很大的局限性，对访问者需要甄别的难度高，如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等；还有访问者的配合等问题。经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是一般耐用消费品调查的数倍，准确性仍难以保证。房地产市场调查与一般耐用消费品市场调查相比，调查开展、调查费用、信息积累和处理都有较高的难度。房地产市场调查主体侧重对房地产市场产品的调查，如项目基地情况、交通信息和基本信息一般耐用消费品的市场调查主体侧重于消费者三、房地产市场调查的方法（一）观察法观察法是指调查者在现场对调查对象的情况进行直接观察、记录，以取得市场信息资料的一种调查方法。观察者必须对所要观察的问题有基本了解，然后凭借其直接感觉或是利用录音机、照相机、录像机和其它器材，记录和考察跟观察目的有关的事实，以获取信息。这种方法常用于对房地产产品销售情况、入流量、车流量等研究。在商业遗产市场调查中，观察调查主要应用于锈蟊观察、人员流动和神秘观察。铺面观察一般针对商业店面进行，即访问者通过对店面中经营商品的种类、品牌、价格进行观察并记录。人员流动监测是对某一特定地域人员流动数量、外貌特征、行为特征豹记录，反映该地嚣的商务价使。丽神秘观察更多用来检验商品服务及销售情况，也是整个顾客满意度测量过程的一部分。 （二）访谈法访谈法主要包括小组座谈法和深层访谈法，其中小组座谈法的应用相对更广泛，如客户恳谈会、征求意见会等，通过讨论，使被访问翥对项目进行了解，其设计思路、核心理念得至Ⅱ大家的认知。丽深层访谈法对阀题的探讨更深入，被访问者的需求、看法及意见能够被更好的收集。深层访谈法是为了对某个专题进行全面、深入的了解而进行的一种无结构、壹接的、一对一的访阀。通过深入交谈，可以揭示被调查者对菜一问题盼态度、情感和动机，非常适合做探测性调查通过深层访谈法，能够更自由地交换信息，对一些保密、敏感的问题进行调查。例如，通过与当地屠民、商强内服务从业人员、政府主管部门人员的交谈，我们可以了解他们对该区域商圈的认识、看法和倾向。目前所谓的“经理访问法”就是其运用的一个延伸，它主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调查。万达集团首创的“订单式商业地产”，在项目开发前期，经理就需要对重大客户进行深入交流，了解其需求，做出适合的产品。（三）问卷法1.电话调查这是市场调查人员借助电话来了解消费者意见的一种方法。它是由调查人员根据调查设计所规定的随机拨号原则，用电话向被调查人询问，以取得调查资料。这种方法的优点在于成本低，信息收集快，能访问到平时不易接触的调查对象。缺点是被调查者仅限于能通电话者，询问时间不能太长，问题不能过于复杂，访问的成功率不高。随着电话 的日益普及，电话访问法在市场调查中的运用变得越来越广泛，地位越来越重要。例如，可以通过电话定期询问重点客户对产品的设计、设备、功能、环境、质量、服务等方面的看法，并请他们提出一些改进措施等。2.面访调查面访调查有入户调查、拦截式调查和计算机辅助调查这三种形式，主要是依照问卷或调查提纲进行面对面的访问。（四）现场踩盘去竞争对手的楼盘现场进行调查，是收集竞争对手资料的常用方法之一，也是房地产市场调查非常重要的方法。调查人员以买房人的身份进入销售现场，通过索取楼盘资料、听置业顾问介绍等方式获取信息，同时辅以实地观察施工现场、对已购房人士进行深入调查等途径来扩大信息量 ，增大调查结果的可靠性。为了获取足够份量的信息，市调人员应该进行全方位的武装：为了防止和置业顾问经过长时间的交流后无法记录全部信息，可以配备微型录音笔：为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，配备带有大容量摄像功能的手机；如果要调查高档楼盘则尽量不要坐公交车去，也不要穿着廉价服装，最好公司派专职司机送市调人员去踩盘。参考文献：〔1〕张红，房地产经济学讲义．北京：清华大学出版社，2008.〔2〕陈建明，商业房地产投融资指南．北京：机械工业出版社，2010. 〔3〕王学东，商业房地产投融资与运营管理．北京：清华大学出版社，2008.〔4〕张红卫，2006 年商业地产进入新时代，美格行观点，2009.