第 2 次作业一、单项选择题（本大题共 30 分，共 15 小题，每小题 2 分）1. 自益信托是指（ ）。A. 单位资金信托B. 公益基金信托C. 劳保基金信托D. 私有基金信托2. 与土地价格成反比例变动的有（ ）。A. 地租B. 利息率C. 出让期限D. 土地需求3. 当需求的价格弹性系数大于零小于 1 时，表明房地产需求是（ ）。A. 缺乏收入弹性的B. 富有收入弹性的C. 缺乏价格弹性的D. 富有价格弹性的4. 纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（ ）的，免土地增值税。A. 20%B. 30%C. 40%D. 50%5. 当某项投资方案是可取方案时，是指（ ）。 A. 内部收益为零B. 内部收益率大于零C. 净现值大于零D. 净现值最大6. 房地产企业的特征之一是（ ）。A. 生产型企业B. 服务型企业C. 流通型企业D. 消费型企业7. 房地产商品的类型主要有（ ）。A. 房地产服务、房地产开发、房地产咨询B. 建筑地块、房屋、房地产服务C. 生活用房、生产用房、行政用房D. 土地、房屋、附属建筑物8. 区位论这种学说，产生的标志是（ ）的出版。A. 《孤立国》 B. 《工业区位论》C. 《区际贸易与国际贸易》D. 《区位理论研究》9. 房地产价格在市场上表现为同质、同量不同价，体现了房地产价格的（ ）。A. 多样性B. 区域性C. 增值性D. 折旧性10. 房地产经济宏观调控目标中的总量平衡与结构平衡的关系是（ ）。A. 互相对立的B. 互相制约、互相促进的C. 互不相干的D. 各自为政的11. 级差地租Ⅱ是等量资本连续投入同一土地上，由不同的生产率而产生的（ ）的转化形式。A. 一般利润B. 超额利润C. 等额利润D. 普通利润12. 传统的城市土地使用制度的最明显弊端表现在（ ）。A. 土地市场过度竞争B. 土地买卖价格不合理C. 造成了土地使用者之间利益不均D. 土地交易市场无序13. MBS 是（ ）的英文缩写。A. 股票B. 基金受益凭证C. 抵押证券D. 信用债券14. 城市非居住用房规划要体现（ ）。A. 综合开发的原则B. 与住宅交错的原则C. 统计建设的原则D. 平面布局的原则15. （ ）是一种因素，或者是一种生产的廉价，或者是生产在很大程度上被带到某一点所产生的市场化。A. 集聚因素B. 极化效应C. 扩散效应D. 分散因素 二、多项选择题（本大题共 15 分，共 5 小题，每小题 3 分）1. 房地产信托的主要内容包括（ ）。A. 房地产融资信托B. 房地产代理和保管C. 房地产咨询D. 房地产保险2. 按人口标准化水平为依据，城市化发展分为（ ）三个阶段。 A. 初级阶段B. 中级阶段C. 快速推进阶段D. 稳定阶段3. 城市生态环境恶化，具体表现在（ ）。 A. 绿地不足B. 噪音污染C. 水污染D. 土壤污染4. 对房地产经济实施宏观调控的主要政策手段有（ ）A. 产业政策B. 货币政策C. 信息手段D. 法律手段E. 行政手段5. 房地产委托贷款的具体业务有（ ）。 A. 服务性房地产信托B. 补偿贸易信托贷款C. 流动资金委托贷款D. 国际房地产投资信托三、名词解释题（本大题共 15 分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 城市规划2. 房地产产品3. 房地产抵押四、问答题（本大题共 30 分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 住房抵押贷款证券化对房地产金融业的积极作用体现在哪里？2. 房地产税收的特征有哪些？3. 为什么说房地产市场是不充分的市场？五、论述题（本大题共 10 分，共 1 小题，每小题 10 分）城市的人口增长促进了房地产业的发展，但人口的规模过大或人口的过快增长也会对城市房地产业的发展产生巨大的制约作用，为什么？应采取何种措施加 强对城市化过程中人口的宏观调控？答案：一、单项选择题（30 分，共 15 题，每小题 2 分）1. A 2. B 3. C 4. A 5. C 6. B 7. D 8. A 9. B 10. B 11. B 12. C 13. C 14. A 15. A 二、多项选择题（15 分，共 5 题，每小题 3 分）1. ABC 2. ACD 3. ABCD 4. ABDE 5. ACD 三、名词解释题（15 分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：城市规划，是指为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地和空间资源，协调城市各项用地和空间布局以及对城市各项建设活动进行综合部署、具体安排并实施管理。解题方案：掌握知识点评分标准：意思清楚给全分，不清楚酌情扣分2. 参考答案：房地产的产品，是房地产企业开发经营的物质成果，统称物业，是房地产交易双方进行买卖的物质基础，也是房地产企业市场营销的核心。解题方案：掌握知识点评分标准：意思清楚给全分，不清楚酌情扣分3. 参考答案：房地产抵押，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供的担保的房地产，在债务履行时，得以其卖得价金优先受偿的权利。解题方案：评分标准：四、问答题（30 分，共 3 题，每小题 10 分） 1. 参考答案：住房抵押贷款证券化对房地产金融业具有积极作用：①减少了投资者对个案进行调查分析的成本，有利于各方投资者的介入，充实活跃了市场。②使抵押贷款利率趋于平均化，在一定程度上刺激有效需求。③增强抵押贷款的流动性，扩大流通范围，调节各区域间资金供给不平衡。④带动相关品种的开发，丰富证券市场品种。解题方案：评分标准：2. 参考答案：房地产税收的特征有：①征收对象的特定性，房地产税收是以特定的房地产投资行为、房地产价值或数量为征税对象。②征收体系的复合性，房地产税收是由多税种构成的复合体系。③调节范围的广泛性，房地产税收的调节范围涉及房地产开发交易的每一个环节。④税源分布的零散性，涉及房地产的税种大多是一些小税种，税基较小，税率较低，故税款较少，征管难度大。⑤税收收入的地方性，房地产税收大部分属于地方财政收入，是地方税收的重要组成部分。解题方案：评分标准：3. 参考答案：① 地产市场是一个次市场；②产品具有单间性和不可比性；③投资者不轻易介入经营；④房地产市场大多是一个卖方市场。解题方案：评分标准：五、论述题（10 分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：人口的过快增长对城市房地产业产生巨大的制约作用是因为： 人口过快或过度增加会使城市的环境恶化，从而加重了城市房地产开发的难度； 人口过多或过度增加会加剧人地资源矛盾，提高土地价格； 增大了城市房地产开发成本，阻碍城市健康发展； 会影响人均公共设施投资量的增加，制约城市房地产的开发，阻碍了房地产业的迅速发展。 可以采取以下措施加强对城市化过程中人口的宏 观调控： （1）宏观规划和管理全国及各级的人口和劳动力的流向、流量、结构和布局，对人口的迁移、农村人口和劳动力的转移、外省劳动力的适度引进等加强管理； （2）宏观管理和控制人口城镇化的规模和速度，结合我国控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城镇的方针，使人口城镇化的发展速度与城镇的发展速度相协调； （3）要根据城镇的发展所提供的就业岗位，控制和调节人口劳动力的需求，有计划地搞好城镇基础设施建设以及文教卫生等设施的建设，使之与城市经济、房地产业发展计划有机结合起来。 解题方案：掌握知识点评分标准：原因和措施各占 5 分