浅谈我国小产权房治理的对策摘 要近年来，在全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现以旧城改造、城中村改造、新农村建设、设施农业、城乡统筹等名义违规开发建设、非法入市交易的小产权房。从媒体报道、学界探讨及有关机构调查数据看，小产权房数量大、分布广、问题多、争议大、影响深，成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。本文从小产权房概念入手，介绍了小产权房的分类和特点，分析了我国小产权房的开发规模和销售和售后服务现状，进一步深入分析和探讨了我国小产权房问题的成因，最后提出了几点小产权房合法化的对策建议，以期能为我国解决小产权房问题提供参考。。关键词：小产权房；治理；成因；对策 过评估计算出各种税费和土地出让金的价值，然后比照同地段现有商品房计算一出房子的总价格，购房者当初所交房款加上房子的收益评估出一个数值，该数值占总房款的百分比就为该住户所拥有的产权，比如该百分比为 30%，那么该住户就拥有 30%的产权，并且要在房产证上注明小产权房转化房，在按照商品房转让时，转让的总房款的 70%要上交国家。对于这种一定比例的产权的房产要严格评估，在同等价格下国家拥有优先购买权，以防止住户和购买者串通低价转让套取国家产权部分。对于符合条件且转化为限价房的，住户要补交各种税费和优惠的土地出让金，住户确有困难的也可参照上述取得部分产权。对于住户确实不想转化保障性住房的，国家可以参照当初的购房款和买房后几年的增值评估出价值以购买，买回的房屋用于保障性住房给予符合条件的市民。符合条件且要转化成保障性住房的，首先由住户向户口所在地的街道办事处或者乡一镇人民政府提出申请，填写申请表，提交证明材料，街道办事处或者乡镇人民政府根据申请入户调查，张榜公示(在相关电视台和报纸以及所在小区贴告示)，接受群众监督。对于确实无异议且符合条件的由街道办事处或者乡镇人民政府提交给国土局复核，对于复核通过的住户到房管局办理相关产权登记手续。（2）对属于普通住宅且住户在住房保障体系以外者在住房保障体系以外的，可以自由选择购买和租住，选择购买的要缴纳各种税费和土地出让金，如果选择租住可以把购房款转为租房租金。也可参照上文拥有部分产权。（3）对属于高档住宅区的小产权房对属于高档住宅区的小产权房，如果产品为别墅和花园洋房，住户必须购 买，并且缴纳各项税费和土地出让金，住户不得租用，如果确实不愿意缴纳各项税费和土地出让金的，可以参照上文取得部分产权。2.对于建设在耕地上的小产权房的处理对于建设在耕地上的小产权房的处理，要综合考虑该地区耕地状况，如果耕地被大量占用，要对开发者进行处罚。根据占补平衡复垦相同土地所需金额以上处罚，处罚的钱用来补贴失地农民的生活。同时参照以上符合规划的在建设用地上的小产权房处理办法来处理。（二）对不符合规划的小产权房的处理1.坚决拆除的小产权房对于那些不特合规划且正在建设的小产权房，无论是建设在建设用地上还是建设在耕地上要坚决予以拆除。只有.这样才能防止在处理小产权房时部分地方突击建房。2.可适当调整规划予以保留的小产权房对于些规模大、人口多而且不严重影响规划，得到规划部门认可的小产权房可以适当调整规划。这些小产权房要人口多，密度大，并且是集约用地的普通住宅，对当地农民的生活影响较小。高档住宅在不严重影响规划的情况卞保留，不需是建在建设用地上，并且得到当地农民的认可，这些情况可以参照符合规划且入住的小产权房处理办法处理。结 语小产权房是自发产生的问题，解决起来有很多种方法，转化为保障性住房 只是其中的一种方法，肯定有很多不完美的地方，比如在解决问题中，对弱势群体同情多一点，但这些有利于安定团结的政治局面的建立，有利于国家长期的政治稳定。面对各种解决方法个人认为可行性是第一位的，单纯的以理论推导没有实践意义，面对复杂的小产权房形势，有些学者主张对于符合规划条件当初政府批准的旧村改造项目合法化，同时在登记问题上，确实不能办理房屋所有权变更登记，可寻求债权法上的解决方案，即在宅基地(或集体建设用地)所有权之上成立法定租赁权。这些从理论上有一定的意义，但让整个社会接受这种处理方法还是有难度的。参考文献[1] 王利明.物权法研究.北京：中国人民大学出版社,2007[2] 孙鹏.民法理性与逻辑之展开.北京：法律出版社,2009[3] 胡元坤.中国农村土地制度变迁的动力机制.北京：中国大地出版社,2006[4] 刘俊.土地所有权国家独占研究.北京：法律出版社,2008[5] 吴春岐.“小产权房”的历史与未来 法学专家透视“小产权”房现象.房地产法律,2008[6] 刘茂林.“小产权房”的缘起、问题及解决.河南社会科学,2008[7] 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的就是小产权房，不需要的就是大产权房，如此一来经济适用房、军产房、央产房等都被纳入了小产权房的范畴；三是市级政府的房产部门颁发了房产证的是大产权房，而乡镇政府和村组织以各种名义颁发“产权证明”的都是小产权房。根据相关法律法规的规定综合来看，上面提到的第一类和二类小产权房是受法律保护的，这些小产权房入市进行自由交易的条件是交齐购房款同时在进行房屋转让的时候将土地出让金补足。但是，关于第三类小产权房的合法性问题至今没有盖棺定论，尽管很多专家和学者都认为这类房屋应该得到法律的认可，但是相关主管部门还是认为从严格意义上讲第三种类型的“小产权房”不具备法律效力，不属于相关法律规范性文件规定的产权保护范畴，故这类小产权房的权益在法律保护范围之外。本文所要展开讨论的“小产权房”，即为第三种情况所言之“小产权房”。（二）小产权房的特点首先，小产权房与大产权房最大的区别在于价格。小产权房购房者无法拿到国家颁发的房产证和土地使用权证，正是基于此，小产权房凸显了其价格优势。其次，小产权房和大产权房的根本区别在于它们所依托的土地所有权不同。小产权房所使用的宅基地是农村集体土地，其产权是一种不完整的产权，在现行的法律框架下不受保护；第三，受供需契约制约的小产权房，比照受法律认可的大产权房，没有将房屋所有权全部转让，所有者只对房产下面的土地拥有50~70 年不等的使用权，不是终极所有权。由此看来，农民是将自己的宅基地使用权当作可长期获得市场收益的部分生活保障，来进行资本化经营的。 （三）小产权房的分类所有小产权房的开发在“违法在集体土地上进行大规模商品化的房屋开发”这一点上都是一致的，但在具体开发的过程中，小产权房又可以依不同标准进行多种分类。以参与小产权房法律关系的主体为标准，可以将小产权房分为合作开发小产权房和独立开发小产权房。以小产权房占用土地的性质划分，小产权房可以分为：占用农用地的小产权房和占用集体建设用地及农村其他用地的小产权房。不同类型的小产权房有着不同的建筑质量、牵涉不同阶层主体的利益、占用了不同性质的土地。在治理过程中，应该根据参与建设的主体、房屋的质量、可否纳入规划、占用土地的性质等具体情况区别对待，有针对性地采取不同的治理方法。二、我国小产权房发展现状（一）小产权房的开发规模根据中科院 2011 年发布的《城市蓝皮书》的数据，在 2011 年小产权房的存量已经达到全部城镇房屋建筑面积的 20%，近 81 亿平方米。按照全国房屋建筑面积的平均增速计算，现在存量小产权房的总建筑面积应该已经达到 83 亿平方米。据《中国新闻周刊》的调查，北京在售的小产权房建筑总面积达到了700 万平方米，同期北京市房产局官方网站显示的全部在售房屋面积数据为2157 万平方米，也就是说北京平均每三平方米的在售房屋面积，就有一平方米是小产权房，小产权房占据的比例是三分之一。通过调查显示，小产权房普遍价格占正规商品房的 30%~40%，。有的甚至只有正规商品房的 20%，高的一 般也不超过 50%。小产权房在定价上随意性非常大,有些小产权房只要销售的比较好,随时都可能调整价格。因为小产权房属于村集体组织开发的,所以向村内人地销售和对外销售价格相差也很大,一般为照顾集体经济组织内成员可以很便宜的卖出自己村集体开发的小产权房。所以，小产权的定价往往取决于村委会或者代理的房地产策划公司的态度,只要销售良好就往往会快速的增加价格。应当关注的是，城镇居民购买小产权房的意愿并没有因法律和政策对其的否定而减弱。《上海证券报》联合“焦点房产”进行的网络民意调查结果显示 ，77%的参与投票者选择了“会购买小产权房”选项，10%的参与投票者选择了“如果价格便宜，可以考虑”的选项，因此对小产权房有现实或潜在购买意愿的参与者占到了全部参与者的 87%。民间强烈的购买意愿仍在产生对小产权房的巨大购买需求，在需求的刺激下，如果现行治理方法不变，小产权房的开发建设规模及其在全部房屋中的比重必将继续扩大。（三）小产权房销售和售后服务现状对于小产权普通住宅，很多是被当成第一居所而购买，部分作为投资产品被购买。那些工业比较发达的城乡结合部，由于大量工矿企业的存在，大量人口需要解决住房问题，由于市区的房价非常高，很多人也就选择了购买附近的普通小产权房作为自己的第一居所。但也有一部分普通小产权住宅被市区很多经济成功人士当做投资产品，近年来，房价不断上涨，小产权房价格也水涨船高，虽然小产权房在倒手上有一定的困难，但由于低廉的价格仍然会吸引一部分人去购买二手普通小产权房用于居住，所以客观上为投资普通小产权房创造了条件。还有一部分人购买普通小产权房就是用来出租，普通小产权房投资较 少，但在出租收益上基本上不比普通商品房低，所以从资本的收益率上看投资普通小产权房还是不错的选择。小产权房的售后服务问题非常突出,小产权房往往没有交公共维修基金,即使交了公共维修基金也不一定将来能转移过来,往往被开发方扣留"一旦公共部分发生损坏,往往靠业主自发组织起来重新拿钱来维修"在一些小区如果业主不能组织起来自发地进行维修,就给业主带来很多麻烦和苦恼"更有部分小区物业问题也很多,不能成立业主委员会,一旦业主和物业发生纠纷,没有统一的组织来进行维权,给小产权房业主会带来无穷无尽的麻烦，物业一般是当时的开发方组织起来的,没有业主委员会也就不能更换物业,很多小产权房社区水管和其他设施损坏只有靠自己来解决，通过调查发现有接近一半的小产权社区,物业基本上就是起到看大门的作用,甚至连基本的打扫卫生都不做。三、我国小产权房的成因（一）城乡建设用地使用权制度的二元性由于历史的原因，我国目前仍实行城乡二元的社会结构，这也决定了我国土地制度国家所有权与集体所有权并存的格局。这样的双重土地所有权格局也是导致“小产权房”盛行的主要原因。根据相关法律规定，所有权人对自己拥有的财产享有绝对自由的使用权能。但是，在我国土地城乡二元所有制的模式下，农村集体土地所有权人却不能行使这样的自由。在我国集体土地权利的制度安排中，集体土地使用权的限制直接导致了集体土地收益权的限制，两者相互影响互为因果。因为出于农用目的申请的土地和与出于开发建设申请的土地之间存在数以十倍计的价差，所以作为一个谋求利益最大化的理性经济人，集 体土地所有权人就会想方设法努力获取集体土地所具有的的最大市场价值。就目前而言，我国现行的城乡二元以及相关法律法规对集体土地收益权和使用权所作的限制，正是导致“小产权房”问题的根本原因。（二）中央、地方、集体经济组织成员之间的多元利益搏弈根据现行的法律法规及相关政策的规定，集体经济组织享有农村集体土地所有权。在集体土地的大框架之内，除非是本集体经济组织的成员，否则不得向有关部门申请宅基地使用权并在宅基地上从事建设活动。集体经济组织向房地产开发商出让土地进行非农建设也是严令禁止的。而实际上，国家征收集体土地所支付的补偿或者其他费用远远低于国家在改变土地性质后通过“招拍挂”的形式出让土地的价格，两者的价差少则几倍，多则达到几十倍。当向开发商出让集体土地获得的利益远远高于国家征收时所作出的补偿时，农村集体便会不惜冒着违规甚至违法的风险进行这样的利益交换。存在，即有其一定的合理性。“小产权房”的存在与发展，在利益角度上来讲，正是由于当前的城乡二元土地所有权制度以及土地征收制度所导致的社会不公平，社会则一富的分配不均所带来的必然结果。其实质上是一种农民自发的争取自己具有正当性的权益的行为。（三）高房价对小产权房的推动根据中科院编著的 2010 年《城市蓝皮书 中国城市发展报告 No.4——聚焦民生》的统计数据，中国房屋均价从“2006 年每平方米 3367 元，上涨到 2010年的每平方米 5025 元，年均增速达 9.7%”。针对房价畸高的现实，中央政府连续发布了十项新政，称“国十条”，从信贷、税收等各方面采取了强力措施 。 2010 年，在中央的直接命令下，考核问责制在各地建立，2011 年已经广受诟病的户籍制度为基础的限购令也在争议中纷纷上马。2012 年温家宝总理在全国两会答记者问中也再次表示了调控房价的决心，表示房价远未回归合理水平，要坚定调控决心不动摇。为了缓解中低收入群体的住房困难，转移部分对商品房的需求，保障房建设加快。此前保障房的建设速度相对缓慢，而在《我国国民经济和社会发展十二五规划纲要》中，保障房建设的目标被定为 3600 万套，覆盖率要达到 20%。从中央到地方的政策调控均已用其极，但房价调控却仍然收效甚微，在一些地区甚至出现了越调控越上涨的现象。在房价居高不下、 CPI持续上涨、收入上涨速度相对过于缓慢、保障房尚需长期建设的情况下，购买小产权房成为中低收入群体购买房屋的重要出口，这无疑有力推动了小产权房市场的繁荣。（四）土地财政与民生矛盾中的小产权房2006 年至 2010 年，“全国土地出让成交总价款累计超过 7 万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从 2006 年的 38.9%，增长到 2010 年的65.9%。65.9%的比例，意味着地方政府财政已经形成了对土地出让金收入的高度依赖，维持当前地价是地方政府稳定运行的财政基础，而继续推高地价则是地方政府实现财政增收的必要动作，地价与房价是同比增减关系，这使地方政府实际上陷入了两难境地，抑制房价则财源枯竭，放任房价则民生受损。目前，用于自住的居民基本都采用按揭贷款的方法购房，据统计 70%的一手购房都采用了商业贷款的方式。这意味着全国普通家庭都在用透支信用的方式购买房屋，这种消费方式只有在经济持续高速增长的情况下才可能持续，一旦经济出现强 烈波动，则可能出现全民违约的状况，美国的次级贷款及其金融衍生品危机就是低信用房贷造成的恶果。一旦我国也出现类似情况，民生将受到更大的损害。正是在土地财政和民生需求的冲突中，小产权房得到了生存发展的机会。四 我国小产权房问题治理的路径选择（一）对符合规划的小产权房的处理符合规划的小产权房分为两种，一种是建设在宅基地上的小产权房，另一种是建设在耕地上的小产权房。对于各种小产权的处理可以根据住户情况、住房状况等等条件分别处理。1.对在建设用地上开发的小产权房的处理小产权房建设在农村规划的建设用地上，相对来说具有进行登记的前提条件，同时又符合规划，在这种情况下要分类进行处理，根据购买人具体的经济状况和小产权房的种类来决定小产权房怎么处理。（1）对属于普通住宅且住户在住房保障体系以内者在住房保障体系以内的家庭，本来就符合保障房申请条件的，由于自己所在城市不能提供保障房而购买小产权房的，这种可以根据保障房的申请条件在一定时间内向有关部门提出申报，有关部门根据申报和实际调查情况，根据申报人的经济状况分别选择转为廉租房、经济适用房和限价房。对于经济条件较差的也可申请高一级别的保障性住房，保障房从低到高的顺序应该为廉租房、经济适用房、限价房。符合条件选择转化为廉租房的可以把购房款折合成廉租房房租，符合条件的并且选择转化为经济适用房的，要补交各种税费，办理房产证，如果转让要补交土地出让金。确实经济困难可以选择部分产权，比如通