探析物业管理合同的纠纷处理一、物业管理合同的概述国内比较流行的物业管理合同定义是指物业管理企业对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域内的环境、卫生和秩序，业主支付费用的合同。有学者认为物业服务与物业管理是对同一行为从不同角度进行的描述，二者具有同一内涵。物业管理是从物业管理企业作为民法上的管理人对物业进行管理的角度说的，强调物业管理企业对物业的管理；物业服务则是从物业企业为业主提供服务的角度说的，对物业的管理是替业主管理，最终是为业主服务。这里的“管理"不应理解为是具有“命令服从”性质的行政管理。本文认为，物业管理企业所进行的物业管理，即“维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”，应当归属于服务的性质。《条例》也在条文中使用了更精确的表述，第 35 条规定：“业主委员会应当与业主选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同"。物业服务合同的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等关系及物业管理企业服务的性质，也更能增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。但是，鉴于我国目前仍然存在大量的物业管理企业和社会日常习惯用语，本文仍使用“物业管理合同”这一表述。二、我国当前存在的物业管理合同纠纷(一)物业管理合同纠纷的具体类型1.格式条款合同纠纷《消费者权益保护法》第 24 条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式 作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任"。业主在同开发商签订物业买卖合同时，买卖合同中包括的前期物业服务合同内容便是格式条款合同。物业管理格式合同在很大程度上限制了当事人意志的自由表达，容易产生纠纷矛盾。对此《合同法》对格式条款有专门规定，要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利、义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款有两种以上理解的，应当按照不利于提供格式条款一方的解释。这在一定程度上保证了物业管理格式条款的公平公正，但是业主要保障其自治权益的根本途径是尽快成立业主委员会，通过签订物业服务合同终止不利于自己利益的前期物业服务合同。业主委员会是物业管理区域内所有业主团体自主管理和自力救济的基础，越早成立对业主越是有利。目前关于业主委员会的成立由地方性法规规定，建议取消业主委员会成立的时间限制，促使业主积极行使自治管理权。2.前期物业管理交接纠纷开发商和物业管理企业是前期物业管理合同的两个主体，他们之间的关系本来只是一个简单的委托法律关系，但是实践中这两者的关系却远没有这么简单。即使有的引入了竞争机制，选择物业管理企业还大多是由开发商说了算。数据显示，从全国的整体情况来看，有高达 70％以上的物业管理企业是由房地产开发企业直接派生出来，或者由原房管所转制而成。在这种情况下，物业管理必然极度依附、受制于开发商。因此，物业管理企业在验收和接管过程中对某些有问题的物 业只能照单全收，物业交付使用后，应该由开发商解决的问题转移为业主和物业管理企业之间的纠纷。此外，开发商为了在销售过程中博得更多消费者的青睐，有些甚至将物业管理费、物业管理的服务条件、标准、内容等写入房屋买卖合同。待房屋销售完之后，开发商又把自己的义务转给物业管理公司。而后来物业公司出于自己利益的考虑，又不愿承担种种义务。这就会引起物业管理企业与业主之间的纠纷。(二)物业管理合同纠纷产生的原因1.立法不健全物业管理是一个非常复杂的系统工程，它往往涉及多方面的法律关系：(1)开发商与业主之间的关系；( 2)开发商与物业管理企业之间的关系；(3)物业管理企业与业主或业主委会之间的关系；(4)业主与业主委员会之间的关系：(5)业主、业主委员会、物业管理企业与向物业管理区域内提供其他服务的相关单位之间的关系等等。但是，由于立法的滞后，导致业主与物业管理企业签定的合同条款不完善，双方的责、权、利不清楚，不仅容易发生纠纷，而且出现纠纷后难以解决。2.建管不分劳的管理体制物业管理纠纷中，有近 70％是开发商遗留问题引起的。不少开发商不讲诚信，在售房期间进行欺骗性宣传，盲目承诺，结果业主入住后发现各方面配套不到位，或使原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主只能找物业管理公司，从而引起纠纷。3.物业公司定位不明作为物业管理合同的受托方，物业管理公司应当按照业主的委托从事物业管理，代表并维护 业主的利益，为业主提供服务，二者是平等主体合作关系。但实际上，物业管理企业往往将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，有的只收费不服务，或者多收费少服务，甚至以押金 、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。三、我国物业管理合同的法律规制（一）将物业管理合同规定为有名合同根据有名合同产生的原理，法律并不能凭空创设合同的类型，而是就己存在的生活事实，斟酌当事人的利益状态及各种冲突的可能性，加以规范。通常，民法是以给付义务为出发点而设置各种合同类型的。物业管理合同在主体、客体等各方面都有其不同之处。就其主体而言，主体一方为物业管理企业；另一方是物业管理区的全体业主，业主通过其代表机构业主委员会与物业管理企业订立物业管理合同。其客体是物业管理依法律和约定提供的集管理与劳务于一体的综合性专业服务。物业管理内容涉及房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，以及环境卫生和公共秩序的维护，这些合同的内容极为丰富，且涉及承揽、保管等不同性质的合同，很难将其内容完全归入某一性质的合同或我国合同法中的有名合同。（二）应明确物业管理合同主体物业管理合同主体涉及到物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会等多方主体，依建设部和国家工商行政管理局发布的物业管理委托合同示范文本以及实践的作法，合同的当事人被确定为业主委员会和物业管理企业。物业管理合同的一方当事人是物业管理企业，在这点上并没有争议。但对应物业管理企业的另一方当事人是谁，是业主、业主委员会或者业主大会?现有理论上有 三种不同观点：第一，业主委员会为物业管理合同的主体一方。主要理由是：《条例》第 35 条的规定以及主管机关发布的物业管理委托合同示范文本，在业主委员会与物业管理企业签订的合同中 ，合同的当事人被确定为业主委员会和物业管理企业。因此，大多数人认为业主委员会是物业管理合同的一方当事人。第二，业主大会是物业管理合同的主体一方。主要理由是：由于业主委员会在我国只是业主大会的执行机构，所以业主大会才应是物业管理合同的主体。业主大会类似于合伙组织，从社会现实出发，我国应承认业主大会的法律地位。第三，业主是物业管理合同的的主体一方。主要理由是：依民法法理，订立合同者须有民事权利能力和民事行为能力，即只有民事主体才能订立合同，而业主符合民事主体所需要的条件，其才是真正意义上的物业管理合同的当事人。参考文献：〔1〕王孟钧：《现代建筑企业管理理论与实践》，中国建材工业出版社 2009 年版。〔2〕黄安永：《物业管理实务》，中国建材工业出版社 2010 年版。〔3〕潘蜀健：《物业管理手册》，中国建材工业出版社 2009 年版。