第 3 次作业一、名词解释题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 毛地定义2. 评估价值3. 楼面地价4. 标定地价5. 房地产的区位以及区位构成因素二、计算题（本大题共 40 分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27 米，前街路线价为 2000 元/平方米，后街路线价为 1000 元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？2. 某一房地产，土地总面积 2000㎡，是 6 年前通过征用农地取得的，当时费用 800 元／㎡，现时取得该类土地，每平方米需 1200 元，地上建筑总建筑面积 6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800 元／㎡，现实建造同类建筑物每平方米为 1300 元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为 2％，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。3. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为 800 元/㎡；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/k㎡；贷款年利率为 10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价4. 某临街深度 30.48 米（100 英尺）、临街宽度 20 米的矩形土地，总价为250 万元，试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度 15.24 米（50 英尺）、临街宽度 20 米的矩形土地的总价。5. 为评估某房地产价格，选取 A、B、C 三宗可比实例，有关资料见下表： 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格（元/㎡）300040003500 成交日期2002 年 10 月 1 日 2003 年 5 月 1 日 2003 年 6 月 1 日交易情况-2%+1.5%0房地产状况区位状况+5%0%-1%权益状况 0%+2%-1%实物状况-1%0%+2% 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2002 年 6 月 1 日至 2003 年 3 月 1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 1.5％。以 3 月 1 日为基准，以后每月递减 1％，试利用上述资料评估该房地产 2003 年 10 月 1 日的正常价格。三、简答题（本大题共 50 分，共 5 小题，每小题 10 分）1. 房地产供给定义以及 房地产供给量的主要因素2. 土地利用所受的限制3. 实际观察法概念4. 长期趋势法的操作步骤以及主要类型 5. 房地产类型的如何划分答案：一、名词解释题（10 分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地解题方案：毛地定义评分标准：答对一点得 3 分2. 参考答案：（评估价格、估计价值），是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。 根据所采取估价方法的不同，评估价值有不同的称呼：市场法测算的评估价值通常称为比准价格；成本法测算的评估价值通常称为积算价格；收益法测算的评估价值通常称为收益价格。 从理论上讲： 一个良好的评估价格=正常成交价格=市场价格解题方案：评估价值评分标准：答对一句给 1.5 分3. 参考答案：是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格．解题方案：楼面地价评分标准：答对一句得 2 分4. 参考答案：标定地价是一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。解题方案：标定地价 定义评分标准： 答对一句给 2 分5. 参考答案：房地产的区位：是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系．区位构成因素：地理坐标位置，与重要场所（如市中心、机场等）的距离，可及性，便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。解题方案：房地产的区位评分标准：答对一种理解给 4 分二、计算题（40 分，共 5 题，每小题 8 分）1. 参考答案：2000/（2000+1000）*27=18 米解题方案：路线价法运用举例评分标准：答对公式和结果各得一半的分2. 参考答案：1、求土地价格 VL=2000×1200=240（万元） 2、求建筑物价格 VB： （1）求建筑物重置价格 C： C=6000×1300=780（万元） （2）求建筑物价格 VB： VB=C·q=780×80%=624（万元） （3）计算房地产总价 V： V= VB + VL =240+624=864（万元） （4）计算房地产单价 P： P=V/S=8640000÷6000=1440（元/㎡）解题方案：房地产估价程序评分标准：答对一步 1 分3. 参考答案：1、设该成片荒地的总价为 V2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 800 *2000000 *60％ =9.6（亿元） 3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *2 =5（亿元）4、投资利息总额 =（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1 ＋10％）^1.5－1］ =0.344V＋0.768（亿元）=（V＋V4％）*0.331+5*0.15365、转让税费总额= 9.6* 6％ =0.576（亿元）6、开发利润总额=（V+V 4％＋5）* 15％ =0.156V+0.75（亿元） 7、购买该成片荒地的税费总额=V *4％ =0.04V（亿元）8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04V9、V =1.627（亿元）故： 荒地总价=1.627（亿元）， 荒地单价=81.35（元／㎡）。解题方案：估价墓本事项评分标准：答对一步 5 分,每小步 2.5 分 4. 参考答案：该相邻临街土地的总价计算如下： 250×（40%+30%）=175（万元）解题方案：经济适用住房价格构成评分标准：答对一步 1.5 分5. 参考答案：1）计算比准价格 比准价格 A=3000100/98(1+1.5%)5(1-1%)7100/103100/100100/99 （2 分） =3014.37 (元/㎡) （1 分） 比准价格 B=4000100/101.593/98100/100100/102100/100 （2 分） =3666.49(元/㎡) （1 分） 比准价格C=3500100/10093/97100/99100/99100/102 （2 分） =3224.40(元/㎡) （1 分） （2）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则： 估价对象（单价）=（3014.37+3666.49+3224.40）3=3301.75（元/㎡） （1 分）解题方案：市场法运用评分标准：答对一步 2 分三、简答题（50 分，共 5 题，每小题 10 分）1. 参考答案：房地产供给定义 指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。 房地产供给量的主要因素： 1、某种房地产自身的价格水平；2、某种房地产的开发成本；3、某种房地产的开发技术水平； 4、房地产开发商对未来的预期解题方案：房地产供给定义以及影响因素评分标准：答对一小题得 5 分，每小步得 1 分2. 参考答案：（一）土地权利设置以及行使的限制 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。 （二）房地产相邻关系的限制 1、通风、采光、排水、排污的相邻关系。 2、险情危害的相邻关系。 （三）土地使用管制的限制 土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划时的限制。 解题方案：土地利用管制评分标准：答对一点 3 分3. 参考答案：是通过估价人员对待估价建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度，或成新度。 1、直接测算其修复所需的费用作为折旧额 2、判定建筑物的成新率计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。 3、推测其有效经过年数、剩余经济寿命，计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。解题方案：实际观察法评分标准：答对一方面得 2.5 分4. 参考答案：操作步骤： 1、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠； 2、整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图； 3、观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式（或数学模型）； 4、以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。 长期趋势法的主要类型 数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法解题方案：长期趋势法评分标准：答对一步 1.5 分5. 参考答案：1、 按用途划分的类型 1、居住房地产； 2、商业房地产； 3、办公房地产 4、旅馆房地产； 5、餐饮房地产； 6、娱乐房地产； 7、工业和仓储房地产； 8、农业房地产； 9、特殊用途房地产； 10、综合房地产 二、按开发程度划分的类型 1、生地：是指不具有城市基础设施的土地．如荒地、农地。 2、毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3、熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房物建设的土地。 4、在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件 的房地产。 5.现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 三、按是否产生收益划分的类型 本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 1、收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括公寓、商店、写字楼、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2.非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 四、按经营使用方式划分的类型 1、销售的房地产；2、出租的房地产；3、营业的房地产；4、自用的房地产解题方案：房地产类型评分标准：答对一类得 4 分