房地产开发风险的防范策略一、房地产开发风险的涵义及其特征所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发收益的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征:综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发活动结果的不能事先肯定。损失性。风险既有因管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。补偿性。既然风险会带来损失，客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失，即“风险报酬”。激励性。风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。投资效益，减少或避免不必要的风险损失。二、房地产开发风险的因素分析。在实际经济活动中，导致建设项目开发投资风险发生的困素很多，如价格、投资费用、经营成本、建设速度、项目经济寿命期、利率、汇率等。丽导致房地产开发的风险因素主要有以下几个方面： （一）政策环境与经济形势房地产开发由于与国家经济形势紧密相关。因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制 ，以及新税收政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，房地产市场供不应求，价格不断攀升。而在经济衰退时，各部门对房地产需求能力受到抑制，产品开始出现滞销现象。此时。开发商的资金已经投入，经济形势的波动使其很难迅速作出反应并进行及时调整 ，短时间内难以适应形势的变化。从而会使开发商陷入困境。（二）开发时机的选择经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点，房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰一收缩—低谷—恢复四个阶段。一般来讲，在投资收缩期和低钤期，企业进行兼并或重组为今后大规模的投资作准备，而在投资高峰期、恢复期则加大投资力度，从而获取较大盈利，避免亏损。（三）开发地点的选择房地产的不可移动性、区域性和个别性。决定了它所处的地理位置极为重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识。问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。能否正确地评估某地块的价值，也具有很大的不确定性，因而需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块。则几年后将会获取较大的利润。（四）开发规模的选择房地产投资量大的特点使得一般投资者都要借助于各种融资工具。所以，对于房地产开发商来说， 资金的筹措是项目能甭按期、按质完成的重要环节。房地产开发规模越大。开发商承担的风险也就越大。（五）开发周期的长短房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目．往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计 ，只能是一个大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化、消费者偏好的改变、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、物价的涨跌、汇率及利率的波动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定，风险也随之加大。此外，房地产市场的发育程度与供求状况、开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。二、房地产开发风险防范对策（一）通过可行性研究来防范风险在房地产开发的整个过程中。可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分 析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。（二）通过分散投资来控制风险房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时问分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的影响达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，最大限度地发挥各自优势，避免风险。（三）通过市场监测控制风险房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业。更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导。建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。（四）创新营销方法来控制风险实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。实行贷款购房：也称为按揭方式．是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款 及其担保，购房者提供全部房屋价款的 20％～30％作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。预租预售：为了分散投资风险。减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此。在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并采取适当的对策、方法．以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。这几年我国房地产业出现迅猛发展势头，如果房地产开发投资者能发现或预测这种风险。并能及时采用有效措施，化解、减轻和控制这种风险，减少其危害程度，使其达到投资者的预期目标。为改善城乡居民的居住条件起到积极作用，使房地产业沿着正确的轨道蓬勃发展。参考文献[1]刘洪玉．房地产开发经营与管理，北京：中国物价出版社，2013．[2]万俊．房地产投资风险管理研究，哈尔滨市：哈尔滨工业大学。2011．[3] 贾士军.房地产项目全程策划.[M].广州:广东经济出版社,2012