第 2 次作业一、多项选择题（本大题共 90 分，共 30 小题，每小题 3 分）1. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ ）A. 供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 C. 供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加2. 预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。A. 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B. 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C. 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D. 估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格3. 市场法的原理和技术也可用于下列参数的求取，如（ ）。A. 成本费用 B. 空置率C. 资本化率 D. 开发经营周期4. 可用作交易日期修正的方法有（）。A. 价格指数法 B. 长期趋势法 C. 价格变动率法 D. 经验值法5. 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要区别是( )A. 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B. 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格 C. 成本法不需要计算开发成本和管理费用 D. 假设开发法需要计算建筑物折旧6. 运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（ ）。A. 有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料B. 所掌握的历史资料真实、可靠C. 必须是从行政职能部门取得相关历史资料D. 各期价格资料必须连续，不可间断7. 成本估价法可作为以下（ ）估价的首选方法。A. 写字楼 B. 商场 C. 经济适用住房D. 学校用房8. 以下那些说法是正确的( ) A. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同； B. 两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同； C. 两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同； D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。9. 建筑物的物质折旧包括（ ）A. 功能衰退B. 正常使用的磨损C. 环境恶化D. 意外的破坏损毁E. 周边环境改善10. 下列一组说法正确的是（ ）。A. 收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价B. 收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格C. 当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法求得的价值应当与收益法求得的价值基本一致D. 在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值会大大高于收益法求得的价值E. 如果市场法求得的价值大大高于收益法求得的价值，则说明这种房地产的价值被市场高估或者房地产市场存在一定的泡沫11. 区位状况比较修正的内容包括（）等因素。A. 交通便捷程度 B. 繁华程度C. 使用年限 D. 环境景观12. 下列哪些情况需要进行房地产评估（ ）A. 房地产交易B. 企业破产清算C. 房地产典当D. 确定定期公布的基准地价13. 适合原理加上（ ），便为最高最佳使用A. 收益递增递减原理； B. 预期原理； C. 替代原理； D. 均衡原理。14. 移动平均法( )A. 是对原有价格按照时间序列进行修匀 B. 采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数 C. 形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 D. 一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均 15. 关于开发经营期说法正确的有( )A. 开发经营期可分为开发期和建设期 B. 开发期的起点与开发经营期的起点相同 C. 销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间 D. 在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止16. 正常成交价格的形成条件是（ ）。A. 公开市场，交易对象本身具备市场性B. 众多的买者和卖者C. 买者和卖者都不 受任何压力，完全出于自愿D. 理性且自私的经济行为E. 买者和卖者都具有完全信息，适当的期间完成交易17. 下列叙述正确的是( )A. 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、收益B. 国有土地使用权必为出让土地使用权C. 通行权为最典型的地役权D. 实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大18. 有限年且其他因素不变的报酬资本化法公式还可用于（ ）。A. 不同年限的价格换算 B. 报酬率的求取C. 比较不同年限的价格高低 D. 比较法中土地使用权年限修正19. 关于深度价格修正率说法正确的有( )A. 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 B. 深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象 C. 距离街道深度愈深，价值也就愈高 D. 如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值20. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同A. 交易者的心态 B. 交易者的偏好 C. 交易者对市场了解程度 D. 讨价还价能力21. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。A. 土地权利设置的限制 B. 房地产相邻关系的限制C. 土地使用管制 D. 土地权利行使的限制22. 根据投资开发后的房地产经营方式有（ ）A. 出售 B. 出租 C. 营业 D. 预售23. 房地产估价中的“分析”包括对（ ）的分析。A. 估价对象本身B. 人口、制度政策C. 经济、社会D. 国际因素E. 仅仅对估价对象本身24. 建立价格可比基础，除统一付款方式，统一采用单价外，还包括（ ）。A. 统一币种 B. 统一货币单位 C. 统一面积内涵D. 统一交易情况25. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）A. 商业利润 B. 净运营收益 C. 潜在毛收入 D. 有效毛收入26. 选取的可比实例应符合（ ）条件。A. 与估价对象房地产用途必须相同 B. 与估价对象房地产所处地区必须相同C. 与估价对象房地产价格类型必须相同 D. 该可比实例必须是正常交易27. 求取报酬率的方法有（ ）A. 累加法B. 市场提取法C. 投资报酬率排序插入法D. 实际观察法28. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )A. 净收益每年不变为 A B. 报酬率大于零为 Y C. 收益年限 n 为无限年D. 报酬率为零29. 真正的房租构成因素应当包括（ ）。A. 地租 、房屋折旧费B. 维修费、管理费 C. 投资利息、保险费D. 房地产税、租赁费用E. 租赁税费、利润30. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括( )A. 土地权利设置的限制B. 房地产相邻关系的限制C. 土地使用管制D. 土地权利行使的限制二、判断题（本大题共 10 分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 均衡是市场价格运 行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 （）2. 在中国现行的土地制度下，由于土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。 （）3. 如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。（）4. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）5. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）6. 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ）7. 在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为 7000 元/m2，采用收益法求得的价值为 3000 元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。 （）8. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）9. 非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（ ）10. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）答案：一、多项选择题（90 分，共 30 题，每小题 3 分）1. AB 2. ABCD 3. ABCD 4. ABC 5. AB 6. AB 7. CD 8. ABD 9. BD 10. ABCD 11. ABD 12. ABCD 13. AD 14. ABCD 15. BCD 16. ABCD 17. CD 18. ABCD 19. ABD 20. ABCD 21. ABCD 22. ABC 23. ABCD 24. ABC 25. BCD 26. AC 27. ABC 28. ABC 29. ABCD 30. ABCD 二、判断题（10 分，共 10 题，每小题 1 分）1. √ 2. × 3. × 4. × 5. × 6. × 7. √ 8. × 9. × 10. √