第 2 次作业一、单项选择题（本大题共 30 分，共 15 小题，每小题 2 分）1. 房地产业的波动阶段是（ ）。A. 1978 年—1987 年B. 1987 年—1991 年C. 1992 年—1993 年D. 1994 年—1997 年2. 若土地使用者( )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。A. 1B. 2C. 3D. 43. 房地产估价具有两个鲜明的特征，即（ ）。A. 普遍性和一般性B. 科学性和艺术性C. 自然性和社会性D. 独立性和可行性4. （ ）是一定地块内，总建设面积与建设用地面积的比值。A. 建筑高度B. 建筑密度C. 容积率D. 绿地率5. 我国从 2006 年起城市人均建设用地已达（ ）平方米，远高于发达国家人均82.4 平方米，从总量上看，已足够 16 亿人口达到世界发达水平的用地需要。A. 100B. 120C. 130D. 1506. 一级开发企业的固定职工人数应该在（ ）人以上。 A. 200B. 150C. 100D. 507. 影子价格实质为运用线形规划的数学方法计算出来的反映资源最有利用的一种（ ）。A. 虚拟价格B. 实际价格C. 平均价格D. 估计价格8. 军队自用土地免征城镇土地使用税，属于（ ）。A. 政策性免税B. 地方确定免税 C. 临时减税D. 困难性免税9. 我国房地产企业借壳上市是指（ ）。A. 通过发行公司债券上市B. 将其内部多个效益好、有发展前途的未上市企业资产重新组合，申请上市C. 通过出资购入一家上市公司，掌握控股权D. 将其下属部分资产改造后上市，然后再将其他资产注入上市公司10. 假设有一宗土地，面积为 10000 平方米，容积率为 4，则规划许可的建筑面积为( )。 A. 2500 平方米B. 10000 平方米C. 20000 平方米D. 40000 平方米11. 从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是( )。A. 市场比较法B. 收益估价法C. 成本估价法D. 假设开发法12. 楼面地价与土地单价的换算关系是（ ）。A. 土地单价＝楼面地价＊覆盖率B. 楼面地价＝土地单价＊覆盖率C. 土地单价＝楼面地价＊容积率D. 楼面地价＝土地单价/容积率13. 通常，居民的消费水平提高，则对房地产商品的需求水平（ ）。A. 越大B. 越小C. 不变D. 不确定14. 房地产升值的实质是（ ）。A. 房地产价格随着物价水平的上涨而提高B. 房地产所占用的土地的升值C. 市场需求的减少D. 土地和房的升值15. 某房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益年限为无限年，该类房产的报酬率为 8.5%，该房产的收益价格为（ ）万元。A. 83.26B. 94.12C. 112.28D. 123.32 二、多项选择题（本大题共 30 分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 以下属于房地产需求市场的特点的有（ ）。A. 融资性B. 广泛性C. 长期性D. 不完全性2. 韦伯区位理论认为（ ）对工业区位的选择有影响。A. 运输距离B. 工资成本C. 外部因素D. 运输重量3. 住宅的社会经济功能有（ ）。 A. 生活资料功能B. 发展资料功能C. 社交功能D. 流通功能E. 资产功能4. 下列表述中正确的是（ ）。A. 房地产业和建筑业都属于第二产业B. 房地产业是一个先导性、基础性，并具有支柱产业特征的行业C. 房地产经济学属于制度经济学范畴D. 房地产需求具有普遍性，因此区位对房地产有极端的重要性E. 房地产空间的固定性导致房地产市场是一个本地市场5. 从市场交换的客体划分，房地产市场体系构成包括（ ）。A. 房地产金融市场B. 房地产中介服务市场C. 房地产地区市场D. 土地市场E. 房产市场6. 保险人承保的纯粹性风险要符合的条件有（ ）。A. 偶然性B. 意外性C. 可测定性D. 导致较大的经济损失7. 我国房地产经营的原则是( )。A. 等价交换原则B. 租售并举原则C. 循序渐进原则D. 市场竞争原则E. 经营与服务相结合原则 8. 房地产渠道营销策略主要有（ ）。A. 自营销售B. 材料商销售C. 经销商销售D. 代理商销售9. 廖什认为（ ）因素对产品的需求有决定性作用。 A. 价格的高低B. 需求的强度C. 市场的半径D. 单位距离的产品运输成本10. 房地产公司是( )。 A. 以经营房地产为主业的企业B. 房地产业最基本的经营管理主体C. 生产性企业D. 非生产性企业E. 资金密集型企业三、名词解释题（本大题共 10 分，共 2 小题，每小题 5 分）1. 建筑密度2. 级差地租四、问答题（本大题共 30 分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 简述房地产市场机制的特点。 2. 简述中国房地产市场的发展阶段。3. 简述房地产估价程序。 答案：一、单项选择题（30 分，共 15 题，每小题 2 分）1. C 2. B 3. B 4. C 5. C 6. C 7. A 8. A 9. C 10. D 11. C 12. D 13. A 14. B 15. B 二、多项选择题（30 分，共 10 题，每小题 3 分）1. ABC 2. ABCD 3. ABCE 4. BE 5. ABDE 6. ABCD 7. ABDE 8. ACD 9. ABC 10. ABDE 三、名词解释题（10 分，共 2 题，每小题 5 分）1. 参考答案： 建筑密度，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。解题方案：评分标准：2. 参考答案：级差地租，是由于垄断劳动的自然生产力，使农产品的个别价格低于社会生产价格，所获得的超额利润转化为级差地租。解题方案：掌握知识点评分标准：意思清楚给全分，不清楚酌情扣分四、问答题（30 分，共 3 题，每小题 10 分）1. 参考答案：房地产机制的内容决定了市场机制有以下四个特点：（1）相互制约性。市场机制某一机制的变化都会引起其他机制的连锁反应，而这种连锁反应又会反过来影响该机制本身。当房地产供过于求，价格下跌、税收减少、信贷资金不足。（2）独立作用性。在一定的客观条件下，房地产市场某种机制只发生其特定的反应。如市场信贷利率过高时，市场的价格机制就必须做出价格上升的反应，而不会做出价格下跌的反应。（3）内在制约性。房地产市场机制作用的发挥主要来自于市场内在的某种机理。比如价高销售趋势必然下降。（4）迂回性和制约性。市场机制对房地产市场的调节，其作用过程和效果不是直接的，而是迂回和曲折的，是企业在追求自身利益的活动中间接实现的。 解题方案：评分标准：2. 参考答案：房地产市场的发展阶段共分五个阶段：（1）试点阶段；（2）起步阶段；（3）波动阶段；（4）调整推进阶段；（5）整体提升阶段。解题方案：掌握知识点评分标准：答对一点给一分，或按比例计算点分3. 参考答案： 房地产估价活动的全过程和步骤如下：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托及明确估价基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）收集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）交付估价报告；（10）估价资料归档。 解题方案：评分标准：