实验金融学一、实验题目设计一款房地产抵押按揭贷款，使得其还款现金流符合年轻人收入逐年提高的规律，例如年收入增长 20%，年房贷利率为 6%，年计复利 12 次，贷款期限 15 年，贷款额为 10 万元。二、实验目标1、通过实验，对比出等额摊还法和等本金还款法的优缺点2、设计出其还款现金流符合年轻人收入逐年提高的一款房地产抵押按揭贷款方案。三、实验步骤（一）了解相应还款法的定义：1、等额摊还法是每期偿还相等数额的款项，到期恰好将本金利息全部偿还完的方法。在等额摊还的情况下，每期还款项中包含了利息和本金的部分，随着本金的不断偿还，各期支付的利息是不断减少的，每期偿还的本金数额实际上是不断增加的。等额偿还法在实践中是一种比较常见的偿还方式。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于起步阶段的人，收入较少，。在等额偿还法中，可以直接使用 Excel 提供的函数进行还款计算，主要包括 PMT 函数、 IPMT 函数、PPMT 函数、CUMIPMT 函数和 CUMPRINC 函数。2、等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当 学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。它是一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。（二）比较两种方法优劣同样是从银行贷款 100 万元，还款年限 20 年，年利率 6%，选择等额本金还款法，每月需要偿还银行本金 5525 元左右，首月利息为 3487 元，总计首月偿还银行 9012 元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。从银行贷款 100 万元，还款年限 20 年，年利率 6%，选择等额摊还法，首月需要偿还银行本金 4017 元左右，月利息为 3401 元，总计首月偿还银行 7418 元。使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等 额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额 = 月还本金×月利率）。由于该种方法提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些，而并不是借款人得到了什么额外实惠！此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。（三）贷款利息多少的决定因素钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。银行利息的计算公式是：利息=资金额×利率×占用时间。因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。 （四）贷款还款法的选择 尽管等额本金还款法被炒得沸沸扬扬，但是很多人还是不太清楚自己究竟适合哪种还款方式。从测算的结果来看，等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的，二者的差别不是很大。两种还款法比较，从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。“等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少 ，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。四、计算结果总结1、适合自己的才是最好究竟采用哪种还款方式，专家建议还是要根据个人的实际情况来定。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法”比较好，可以减少前期的还款压力。对于已经有经济实力的中年人来说，采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款，就能减少今后的还款压力，并通过提前还款等手段来减少利息支出。另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。总而言之，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。2、对于年轻人来说，由于属于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人， 期初最好选择等额摊还法，还款压力较小一些，由于年收入增长率为 20%，过上五年积累一部分存款后，可提前还款一部分，提前部分还款后，利息重算后，每月所还金额将大幅较少，再过上五年再提前还一次，减少占用银行贷款金额，直至还清贷款为止。五、分析结论适合自己的才是最好的贷款还款方法，对于年轻人选择房地产抵押按揭贷款更应当按照实际进行选择。