如何加强社区物业管理社区足在一定区域范围内共同生活。具有共同利害关系的社会群体。社区的和谐发展，是落实科学发展观及构建和谐社会的微观基础，也足物业管理企业乃至全行业赖以生存和发展的摹础。社区建设是城市建设的基础，是体现城市现代化程度的重要标志之一，物业管理足社区建设的重要组成部分，社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来提供。社区建设与物业管理服务的根本日标是一致的。只有一栋栋住宅臀理有序，一片片新村小区安全文明，一个个物业优秀品牌的创立，才能为和谐社区的建立奠定坚实的基础。因此，社区和物业管理企业之间形成了不可分割的“鱼水”关系。但也应当看到，少数基层社区还存在一些矛盾．有的社区将问题的焦点指向了物业公司，有些物业公司对社区管理存在质疑。但从本质上说，社区和谐发展与物业规范管理是相辅相成，互棚促进的。随着我国改革开放的深入、市场经济体制的建立和房地产业的迅速发展，物业管理在城市经济中的地位越来越重要。如何促进物业管理行业的发展，提高物业管理服务水平，成为物业管理企业的新课题。城市社区文化的出现，为提高物业管理服务水平提供了新的研究内容和思路。只有正确处理物业管理与社区文化管理的关系，实现双方的有机结合，才能提高物业管理服务水平，为业主提供一个健康、安全、和谐的社区环境。一、居民小区管理的发展现状随着城市人口的增长，尤其是近些年，房地产行业的蓬勃发展，新的高档住宅区被不断开发和出售。人们也更多地开始关心生活质量，希望自己的居住环境整洁优雅，安全便利。于是，物业 管理被引入我国，并首先用于居民住宅小区的管理上。 (一)社区物业管理问题在时代发展中不断显现随着住房制度改革的日益推进，工作单位不再分配住房，人们的居住地与 T 作地逐渐分离，开始自己购买住房，单位也从住房物业管理中撤出，因此，就出现了不少新问题。居住小区的物业到底应该由谁管理?居住小区公共部位的所有权和营业所得到底应该为谁所有?物业服务费应该收多少?物业服务费以何种方式提供?由于各个方面的问题都比较棘手，缺乏行之有效的解决办法，一时间，小区物业管理陷入了困境。(二)社区物业管理情况在推进过程中表现复杂物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有 20 多年的发展历程，积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业。随着住房制度改革的深入和市民生活水平地不断提高，新建小区物业管理的优越性越来越明显，新、旧住宅小区间的物业管理水平差距较大。由于旧住宅小区的房屋产权多元化，使其物业管理的复杂性加剧，且情况各不相同 ，推行物业管理存在一定难度。如果这些问题得不到解决，必然会成为阻碍我国居民小区物业管理不断发展的桎梏。二、居民小区物业管理方式转变过程中存在的问题居民小区物业管理在我国兴起发展的时间并不算长，也不过的 20 多年时间。新型的物业管理进入居民小区后，其发展并没有预想中的顺利，在实际运行中也暴露出了一些问题。第一，小区硬件设施相对落后，缺乏相应的配套设施，在一定程度上给居民生活造成了不便， 同时也增加了物业管理成本。鲜有物业管理公司愿意接管居民小区，大多数物业管理公司表示居民小区在管理难度上要远大于新建高档住宅区，主要表现在小区内部和周围绿化面积较小、机动车停车位较少、体育健身设施和文化活动空间不足等方面。第二，对小区进行物业管理的过程中，物业管理费的收缴较困难，且收缴率低，企业对自身的管理不到位，不能更好地适应市场化的需求。居民小区物业管理收费共分 13 项，根据房改政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区全年收费总额为 84 元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司也只能收到 70％左右。第三，居民固有的观念对小区物业管理的发展带来诸多不利影响。受以往传统行政管理模式及福利制住房管房的影响，小区居民还没有树立一种正确的“服务消费”意识，长期以来习惯了开放式管理，并不认同物业管理那种相对封闭的管理方式，对“掏钱买服务”的消费观念不能完全接受。三、解决问题的对策分析如何解决在居民小区推行新式物业管理过程中出现的各种各样的问题，是我国居民小区物业管理发展的当务之急，笔者最主要的还是从制度层面和资源整合这两方面来着手分析。(一)从制度层面来看政府管理以各街道办事处为基础，根据辖区居民小区的状况和市整治规划，凡存在老居民小区未实行市场化物业管理的街道办事处均应成立 1～2 个社区物业服务中心，负责管理辖区内整治过的老居民小区，并按照市场化机制提供准物业服务。按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主 大会规程》等法规政策的规定成立业主委员会。社区物业服务中心人员工资从物业管理服务费中支出。社区物业服务中心在街道居委会的领导下，在业主委员会的监督下开展工作，业务上接受区房管处的领导。政府可以就推行老小区准物业管理工作实行“以奖代补”政策，用以购置设备。购置的固定资产属于全体业主所有，服务中心撤出小区时，移交给下一个物业管理部门。各相关部门要认真履行职责，密切协调配合，强化监督检查。区房管处负责准物业管理工作的业务指导；区民政局负责对社区居委会进行监督指导；区市容与行政执法局和各街道办事处负责拆除老居民小区内的违章建筑，查处社区服务中心违法违规行为；各街道办事处要成立组织领导机构，明确工作目标和责任分工，确保此项工作的顺利开展。(二)从资源整合方面看物业管理企业作为居民小区物业管理的主体，主要是由房管所转制而来的，因此，与新型物业管理企业相比，在很多方面都存在着缺陷和不足，从而导致小区物业费收缴率低。此外，企业要做好自身的管理和建设，加强与居民的沟通。任何一个企业要想获得长足的发展就必须加强自身的建设，形成正确的理念，采用不同形式加强对小区物业管理的正面宣传，以纠正小区居民对物业管理的理解。从小区居民这一方来看，最主要的就是要不断提高居民对物业管理的商品意识，充分利用媒体加大市场宣传和公益宣传力度，使民众认识到自己作为物业消费者所具有的权利、责任和义务。同时，使全社会都认识到物业管理不仅是管好家园，更是城市管理的重要组成部分。物业管理作为社区管理的重要组成部分，是社区管理的基础性工作，将为推进“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”建设发挥重要作用。 参考文献：〔1〕杨文士，张雁．管理学原理[M]．北京：中国人民大学出版社，2010．〔2〕黄安永，物业管理实务[M]．北京：中国建材工业出版社，2009．〔3〕梁金华，现代物业管理[M]．贵州教育出版社，2009．〔4〕王艳青，谈住宅小区的物业管理与服务[J]．石家庄职业技术学院学报，2004.