发展我国房地产信托业务的策略由于行业发展过快，导致来自房地产行业的金融风险逐步增大，成为国民经济良性运行的一个隐患。自 2009 年下半年起，国家调控房价、打压房地产泡沫、稳定房地产市场的宏观调控政策相继出台，各银行对房企贷款日益谨慎，房产开发商融资难度增大。通过信托公司融资是房产商解决资金来源的一个重要途径。但是目前我国信托市场存在诸如发展不健全、制度建设不完善等问题，在这种情况下，如何使房地产信托业务有效规避风险，平稳地走上可持续发展之路 ?健全完善信托市场，是房地产开发建设进程中的一个现实问题和重要课题。一、房地产信托业务政策环境分析根据目前国内房地产信托产品的运作方式，房地产信托产品可以分为贷款、股权投资、组合投资和权益投资 4 种类型。2010 年 2 月，国家出台《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，明确指出：“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；信托公司发放贷款的房地产开发项目必须‘四证齐全’”。进而从政策上叫停了信托贷款的方式，但没有禁止通过信托形式对项目公司进行增资的方式，因此信托公司采用股权投资、组合投资等方式参与到房地产项目的开发，依旧在监管新规的允许范围内。这些合作方式由此受到信托企业和房产开放商的青睐。房地产信托业务风险分析和贷款方式相比，股权投资、组合投资以及权益投资方式有着自身的特点，因此导致了不同于贷款风险的新风险的存在，在防范新风险之前，就必须对其进行全面的识别与研究。目前，主要存在的风险有如下 4 个方面： （一）项目开发存在周期风险该类产品的特点是通过股权及债权等多种途径参与房地产项目的开发，并最终通过项目顺利销售而实现投资本金退出及相应的投资回报。由于项目开发周期长，前期主要是投资而往往没有收益，投资者在这一阶段往往没有投资回报，收益不稳定性大大增加。加之这两种信托产品的资金回笼最终来自于房地产销售收入，如果市场情况不好，销售出现问题，投资人将面临损失的风险。如何在应对运作风险方面做好心理和资金准备，是房地产信托融资要面对的主要问题。（二）信息披露存在缺陷我国房地产行业存在会计制度严重不透明和信息严重不对称的问题，投资者从信托公司的相关产品信息说明中仅仅能看到项目概况、预计销售价格、预期收益率等信息，对于开发商的经营能力、财务状况、经营业绩等方面的信息披露甚少，风险提示不足，容易误导投资者，加大投资者错误判断风险。同时，短期盈利模式使我国房地产业缺乏系统性的风险转化平台。房地产投资信托本质上是一种委托代理关系。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时，信息不对称等问题比较突出。（三）道德风险弊端较为突出房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式，对开发商的有效约束和激励机制尚未形成。过度依赖投资者与开发商的契约关系，也就是高度依赖于开发商的信誉，缺乏对于项目资金运用的有效监控，容易导致过度依赖开发商诚信的道德风险发生。尽管有关政策规定房地产信托资金 的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在业务关联关系，但由于缺乏完善的监管机制，信托公司仍有可能违背投资者的投资要求，主观投资于和自己有关联的房地产企业 ，违反投资收益最大化的要求原则，加大了投资者发生重大损失的风险。（四）房地产信托保底承诺缺乏有效的制度监控房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有风险。虽然信托公司多数追加了控制项目公司股权、委派财务总监管理人员全程跟踪项目等风险控制措施，有的甚至还设定了应收账款抵押、其他资产抵押等多种增强信用的手段，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司无法有效控制的，从而存在制度监控的回款风险。我国房地产信托计划多投资于风险较高的房地产一级市场即房地产开发市场，而以房地产经营管理为主的二级市场投资较少。在相关政策出台前，我国房地产信托仍呈现单一短期融资性模式为主导的业务格局。如果房产开发商在规定期限内无法获得后继资金或无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。有些信托公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资金垫付、关联交易购买、信托计划置换等方式将风险后置，无形中积累了更多风险因素。即便是信托公司投资较少的二级市场房地产经营管理，这种方式投资者与开发商之间仅仅是以租赁为主的合约关系，缺乏信托财产的独立保证，物业管理状况不透明，又缺乏对物业经营状况的有效监督，从而导致投资者相关权益无法得到有效的保障。二、房地产信托业务的风险防范措施 在我国信托市场建设尚不完善、有效控制机制相对缺乏的前提下，房地产信托业务的风险防范尤显重要。采取有效的风险防范措施不仅能够保证投资者的投资收益，更为关键的是有利于房地产信托业务的规范、良性运转，逐步建立有效甚至高效的信托市场，进而促进房地产市场健康、稳定、可持续的发展。（一）做好项目事先评估投资者在对项目进行事先评估过程中，除了对行业景气及项目推出时机进行审慎考察之外，还应详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保等。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中、易于销售变现的商品房设定为抵押物。做好全面、科学的事先评估。（二）信托公司应加强信托资金管理对项目贷款型信托，信托公司应对项目开发过程的资金运用进行全程监控，专款专用，同时将项目销售收入划入信托专户，首先保证信托计划的还本付息；对投资运营型信托，信托公司应按时将租金等收益划入专管账号，委托托管机构监督管理现金流。同时，合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。禁止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。投资组合管理者必须选择易改变的动态化投资组合，有效实现投资重点在机会性购买、置业投资、土地投资、土地开发、房地产建设之间的转移。（三）设置收益权层级，建立增信机制 为了满足不同风险偏好投资者的需要，信托公司在产品设计过程中，可以将多个顺位收益权划分为第一顺位收益权、第二顺位收益权(次级顺位收益权)、第三顺位收益权、末尾顺位收益权等多个层次。在投资报酬分配方面，第一顺位和第二顺位收益权均可以采用固定收益、浮动收益、固定收益和浮动收益相结合的混合式收益等多种形式。末尾顺位收益权建议采用权益分配方式。末尾顺位收益权由于采用了权益分配方式，其收益风险最大，但因为拥有剩余利润分配权，所以也可能获得最高的投资报酬。同时，通过多级顺位收益权来增强内部信用，次级顺位收益权为上一级顺位收益权持有者提供信用保证。在实际产品运作中，开发商可以通过认购次级收益权的方式来达到增强投资人信心的目的。（四）完善风险披露制度信托公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制能力。双方形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。财务信息完全公开化、透明化，提高信息披露的有效性。总之，对我国目前房地产信托融资业务风险的研究和科学实践，是业内存在的现实问题及重要课题，我们应当以积极的态度，面对现实，努力学习、积极探索，树立科学发展的新理念，不断总结经验教训，关注汲取国际上的可行做法，从而推动我国房地产信托融资业务的良性成长，为国民经济的健康发展及人民群众的生活提高，积极履行社会责任，作出应有的贡献参考文献：〔1〕任红娟．我国房地产信托发展的现状及未来方向阴冲国房地产金融，2009．1 〔2〕周亮华．房地产信托新时期的融资奶酪，中国房地信息，2008．9〔3〕符振彦．房地产信托基金值得关注的融资渠道，北京房地产，2011．8〔4〕高清霞，段辉．房地产信托产品的创新性评价与发展研究册．投资研究，2008．12