房地产信托融资分析与研究一、房地产信托出现背景 房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003－06－13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002－6 颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。 按照《中华人民共和国信托法》，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织；受托人是信托投资公司；受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托财产是信托的载体，处于信托关系的核心地位。信托法规定，依法形成的信托财产具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。一是信托财产与未形成信托的其它财产相区别，委托人死亡或者解散、撤销和破产，除委托人作为唯一受益人外，信托财产不属于委托人遗产或者清算财产。二是受托人对信托财产运用、处分所产生的债权不得和其固有财产所产生的债务相抵消，不同的信托财产所产生的债权债务也要分账处理。三是信托财产也独立于受益人的自有财产，受益人除享有受约定的权益，不得在信托存续中对信托财产本身提出要求。四是除了债权人在设立信托前，对该信托财产已经享有优先受偿权、处理信托事物本身产生债务而债权人要求清偿、信托财产应担负的税款等信托财产处于委托人、受托人及受益人三方债权人的追及范围之外，不得对其强制执行。五是除法律或者信托文件另有规定外，信托不因委托人和受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被宣告破产或者被依法撤销而终止，也不因受托人的辞任而终止。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。来源:考试大-项目管理师考试二、房地产信托融资的发展模式 在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施以后，信托业的法律地位、生存空间就有了新的定位。全国各信托投资公司推出了自己的信托产品，在房地产行业有了新的尝试，主要采取 4 种模式对房地产业提供投资。1、股权类信托　 针对那些自有资金比例不足 30%、存在一定资金缺口的、不符合商业银行贷款要求的房地产公司信托投资公司以注入股本资金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资金比例达到30%的要求。这样，房地产企业就可以顺利地从商业银行获得贷款从而进行房地产项目的开发和运作。信托投资公司作为股东获得股本金的投资汇报，从而实现房地产开发公司与信托投资公司的双赢。这种模式是完全符合中国人民银行的有关政策规定的，2003 年第二季度中国人民银行在 货币政策报告中提到，要加强房地产股权融资的力度。这种融资方式在我国现阶段还比较可行的 ，目前房地产开发还属于受益较高的产业，所以，许多投资者把房地产作为一个很好的投资方向。房地产有资金高度密集、高度专业化等特点，一般投资者局限于自身实力还达不到独立开发的要求，这时候就可以利用信托工具融资顺利地参与房地产项目地投资开发，取得满意的投资回报。股权类信托投资的操作方式，根据参股形式的不同也分几种：普通股方式、优先股方式和股权回购方式。采取不同的操作方式视获得的受益和承担的风险而定。2、交易类信托　 由于房地产项目存在一定的开发和销售周期，所需资金量大，房地产企业的资金链往往出现紧张，为解决这个问题，信托投资公司就可以利用信托交易的职能，通过一次性地购买房地产开发项目的部分资产向房地产开发企业提供一笔后续开发资金，等到房地产项目销售资金回笼再将这部分资产购回。这种操作类似抵押贷款，信托投资公司可以以比较适合的价格购买部分项目，回购时间短，受益较好，风险更低。同时，房地产开发企业也从信托投资公司一次性获得一笔资金 ，使其资金流得以维持，为以后的开发创造了有利的资金条件。3、债权融资信托　 这种方式需要与银行联合，形成一个完整的资金链。债权融资信托是针对自有资金比例已经达到30%，但由于特定原因造成短期资金短缺，比如有的房地产开发企业由于土地购置资金不足而不能取得土地进行项目开发。这时候信托投资公司就可以筹集一笔资金定向地贷给房地产开发企业 ，补上其土地购置上的资金缺口，于是房地产企业取得土地证以后就能进行按揭或获取银行贷款，然后将信托投资公司的贷款返还。这种操作方式类似商业银行的信贷业务。但是，政策规定银行不允许这样做。4、物业类投资信托　 主要是针对成熟的房地产物业进行处理。比如出租率比较高的写字楼和商铺，如果业主有更好的资金安排或者投资计划，需要将房地产物业提前出让变现获得资金，信托投资公司就可以通过发行信托投资计划，筹集社会闲散资金将这部分物业购买过来，再委托专业的物业管理公司进行租赁、转让等处置，获得受益的一部分以利率的方式还给受益人。这种方式相当于房地产金融租赁的形式，一些实力雄厚的外资商业企业是潜在的合作对象，比如沃尔玛、家乐福等外企大举进军中国市场，它们的选址理念一般是只租不买，而且租期较长。总的来说，房地产信托融资的资金成本较低，资金操作的风险也比商业银行信贷小，在产品的操作方式方面也比较的灵活，同时也能满足广大投资者的需求。 三、房地产信托融资风险分析及对策建议1、房地产信托融资潜在的风险　（1）虽然我国的市场经济体制在不断地完善，但针对一个发达的金融市场来说还是不够的。不完备的信用制度和产权制度都对信托的发展有制约作用。信托投资公司在公司治理方面也存在缺陷 ，不少的信托投资公司依附于政府，是“官办”的融资窗口。由于房地产信托是一个复合行业，需要较高素质的专业人员和较强的项目经营管理能力，在这方面也存在不足，就投资者而言面临着相当的管理风险。（2）目前国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够的。在房地产信托的 4 种产品模式的具体操作过程中，不是所有程序都具有具体的法律依据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法 使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。（3）由于受到每份信托计划合同数量不能超过 200 份和每份合同个人金额不得低于人民币 5 万元的限制，资金来源和融资规模就受到了很大的约束。所以，信托投资公司的客户即委托人绝大多数来源于机构投资者，并且信托投资公司通过提高每份合同的投资金额来扩大融资金额。这样 ，投资者在面对一些长期项目时，就必须考虑投资信托的流动性。目前，投资信托合同只能在信托投资公司提供的交易平台进行转让，参与者较少。在信用评级体制和定价体系还没建立起来的情况下，投资者面临较大的流动性风险。（4）房地产信托产品利用多元化投资降低风险，但房地产项目受到国家整体经济周期的影响，以及房地产项目自身特点的限制，房地产项目的操作也面临市场和销售时机变化的影响。所以在面对房地产信托高受益的同时，也面临着房地产项目风险。 2、相应的对策建议　（1）建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的 3 部法律法规还是不足的必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。另外，为了避免房地产信托的双重税（信托财产和受益人都纳税）问题和保证信托财产的独立性应尽快地制定针对信托的相关税法和财会制度。（2）建立完善的信托投资公司信息批露制度和风险预防体系。完善的信息批露制度可以减少投资者的盲目性和增加其信心。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及和银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。（3）使用信托计划的拆分策略和建立流通机制。针对难以扩大融资规模的问题，可以将大的项目细分，然后分别推出信托投资计划。这种既没有违反国家的有关规定，又可以充分地利用信托的灵活性和解决融资规模问题。天津北方国投已经有成功的类似操作了。利用商业银行分布广阔的交易柜台和现在方便快捷的网上银行为信托产品建立交易平台，同时，信用评级体制和定价体系应加快制定步伐，这样将大大有利于解决信托产品流动难的问题。（4）积极进行房地产信托产品创新。结合保险、抵押和证券等金融工具以扩大信托市场业务，进一步丰富房地产的融资模式。国内在这方面已经在做一些初步性工作，比如建设银行、国家开发银行和中融国际信托投资公司就资产证券化的表外融资模式做最后的论证，建设银行上海分行作为房地产抵押贷款证券化的试点分行在进行方案评估，国内也开始了对房地产投资信托基金进行探索，这些创新都无不是在借鉴国外成功经验。四、结束语通过借鉴国际成功经验和结合我国国情，房地产信托可以使房地产金融投资和房地产金融工具创新结合起来，实现房地产信托投资的大众化、多元化和融资社会化。因此，其将拥有一个光明的未来。我国房地产信托的发展需要国家政策的进一步放宽，以及各项政策的相互协调和完整配套。参考文献：[1] 霍津义．中国信托业理论与实务研究[M]．天津：天津人民出版社，2002－10．[2] William B. Brueggeman 等．房地产融资与投资[M]．北京：机械工业出版社，2003－07．[3] 时宝东．信托：房地产融资的新亮点[J]．银行家，2003（9）．