物业智能化管理的认识及其发展展望面对越来越多智能建筑、智能物业的出现，物业管理企业也面临着全新的考验，进行智能化物业管理成为物业管理企业发展的必然。但有一点必须要分清：智能物业和智能物业管理是两个不同的概念。智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是用来为住户实施服务的一个理想的环境，智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，概括起来，智能住宅与智能社区的发展方向表现为网络化、智能化、人性化、综合化等特点。这不仅给了物业管理一个发展的空间，也给了物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。当然，也只有物业管理的参与才真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。所谓的住宅智能化就是为信息时代的家居生活提供便利而快捷的各种开放信息，在家务劳动中节约人力劳动和能源，拓展家庭娱乐内容和空间，使人们的生活更方便、更安全，其最终的目的是使人们的居住环境更加安全、舒适、方便，更加富有人性化特点。一、住小区智能化系统的特征 由于中国人口众多，土地紧缺，导致城市居民住宅以紧密型的居住小区为主，这就形成了一个与国外住宅智能化特点截然不同的全新行业—小区智能化行业。国外的住宅智能化主要针对单体别墅。而在中国，住宅智能化主要在建设大规模居住小区过程中发展。小区的规模小则几百户，大的几千户甚至上万户，可以与一个国外的小城镇建设相比。因此，中国的住宅智能化是与中国的城市化进程相结合的，更加突出小区的整体智能化管理和服务，更强调的是公共性、网络性和社区化，而且具有一定的政府管理色彩。按照国家正式公布的统计数据，近几年中国的房地产投资每年都在万亿元人民币以上，这其中住宅建筑占到 80％左右。也就是说，中国的房地产建设高潮主要就是住宅建设高潮。仅上海和北京的房屋开发星，2012 年就在 4000 万平方米以上，一个城市就相当于欧洲年开发量的 2 倍。根据专家保守估计：中国近 2 年的数字社区系统集成市场在 150 亿元人民币／年左右，而且每年还在以 20％的速度增长。因此智能化杜区的建设将迎来一个巨额的投资期和快速发展期。二、住宅小区智能化系统住宅小区智能化系统主要由安防自动化系统、通讯自动化系统、管理自动化系统等三大部分组成。(一)安防自动化系统：包括门禁系统、红外线报警系统、紧急呼救系统、可视对讲系统、火灾自动报警系统、可燃气体泄漏报警系统、电子巡更系统等。(二)通讯自动化系统：包括电讯网络和有线电视网络。(三)管理自动化系统：包括停车场管理系统、三表(水、电、气)远传自动收费系统、小区设备管 理系统、家庭电气设备自动化控制系统等。三、住宅智能化的发展趋势虽然住宅智能化建设目前存在着诸多问题和矛盾，但有一点是毋庸置疑的，那就是随着计算机技术、信息技术、网络技术的迅猛发展和人们生活水平的不断提高，人们会越来越重视自己居住环境的舒适、安全、便利，获取内外部信息的方便、灵活、快速，这些需求正为住宅智能化建设提供了广阔的发展空间和历史性的发展机会。根据目前的技术发展状况和发展方向，笔者认为住宅智能化技术将有如下发展趋势：(一)网络家庭化。这种趋势正在被许多事实验证：2001 年被发展商炒得沸沸扬扬、如火如荼的小区宽带网建设实质上就是把以前的办公局域网、校园网技术引入区内，进而引入住户家庭。另外，互联网站和网页的内容也将逐渐趋向于个性化和专业化，出现专门针对家庭生活，以及家庭中个性对象(如主妇、老人、孩子等)的专业网站和网页内容，如：专业的物业管理、商务服务、生活服务、教育服务、医疗服务、娱乐服务等等。(二)信息家电的普及。随着技术的发展，家用电器会越来越趋向于信息化、集成化。家用电器厂商们通过将功能不断强大的微电脑芯片植入产品来提高家用电器的自动化水平，完善功能。而且随着嵌入式操作系统技术的发展和应用平台标准化，信息家电的产品种类会越来越多，功能会越来越强大，集成度会越来越高。将来的家用电脑将不在是一个简单的信息处理和存储设备，它可能会集数字电视、音响、可视电话等功能于一身，成为名副其实的家庭信息终端设备，互动电视VOD 点播、上网冲浪等都将成为基本功能。 (三)家庭网络和住宅自动化控制系统的技术应用。家庭综合网络的出现是住宅智能和信息产品不断完善和投入实际应用的必然结果。因为所有智能产品功能的实现都有赖于信息的传递，传输介质必不可少，而目前国内还没有统一的技术标准和行业规范，各种技术和协议互不兼容，致使住宅内的布线网络纷繁杂乱，不仅增加了投资，造成不必要的浪费，而且增加了管理和维修的难度。统一协议、统一介质的家庭综合网络会从根本上解决这些问题，是可以预见的发展趋势。统一的网络必然要求统一的自动化控制系统，以实现功能完善、可操作性好、利用价值高的住宅智能化控制，相信随着信息家电的普及和家庭网络的进一步完善，住宅自动化控制系统将越来越成熟。(四)智能化、网络化的物业管理。未来的智能小区和住宅，借助众多智能化系统功能的充分应用，将使物业管理的水平和质量得到极大提高，同时大大降低管理和运行成本，让物业公司和住户都从中受益。比如：通过智能系统的应用，小区和住宅的安全保卫能力得到提高，小区设备设施的管理更加有效，小区住户综合的信息服务更加方便、快捷等等。同时，住宅和小区的智能化应用以及物业公司众多业务的智能化管理使许多管理数据和服务内容实现了信息化，为物业的网络化管理创造了方便条件，使物业的远程、异地、集中管理成为可能，从而使高素质、高水平的物业公司能够扩大服务规模，增加服务手段，使之有条件为住户提供更高质量、更多内容的服务和管理。总之，在未来的发展中，住宅智能化的发展趋势将成为必然。因此，无论是房地产开发商、建筑工程商，或是物业管理企业，都应该重视智能化的应用，这样才不至于被淘汰出局。参考文献：〔1〕李波，谈住宅小区智能化系统设计．电气始能建筑，2011．12：53-54. 〔2〕陈龙，智能小区及智能大楼的系统设计．中国建设工业出版社。2009：28-32.〔3〕吴达金，智能建筑／居住小区综合布线系统．中国建设工业出版社。2010：69-83.〔4〕刘晓胜，智能小区与通讯技术．电子工业出版社，2009：152-163.