自考 房地产法考试资料一、单项选择题1．所有人对房屋的实际控制权是何种权能的体现。（占有）2．土地使用权转让是转让人对土地使用权进行的何种处理。（处分）3．体育用地土地使用权出让的最高年限规定为。（50 年）4．人口 100 万以上的城市土地利用总体规划需经哪级机关批准。（国务院）5．进行房地产开发建设，必须同时按照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的要求进行。6．土地使用权变更包括（土地使用权主体变更、内容变更和其他事项变更）7．《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起多长时间内进行（3 个月）8．房地产开发企业注册的最低限额为（100 万元）。9．房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该。（取得拆迁许可证）10．房地产交易主要表现为房地之间的关系），并通过各种交易合同形式实现。11．物业管理的基本主体是（业主）。12．代办物业的租赁属于物业管理的（针对性专项服务）。13．对外国人在我国境内的个人所有的房屋，应当依照（城市私有房屋管理条例）进行管理。14．土地增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，土地增值税税率为（30%）。15．某地块转让收入 5000 万元。已支付土地使用权出让金 1000 万元，开发土地总费用 1000 万元。则应计赠值税（1100 万元）。16．个人与单位之间土地的所有权和使用权争议，最低可由（乡级人民政府）处理。17．某单位非法转让土地，并获非法所得 5000 万元人民币，则其所面临的最高罚款额为（2500 万元）人民币。18．在业主委员会成立之前，物业管理公司由（建设单位选聘）。19．业主公约物业的受让人或承租人。（在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力）20．外商进行成片土地开发的必要条件是（取得开发区域的国有土地使用权）。21．房地产法律关系的客体是（土地、房屋）。22．我国国有土地有偿使用的主要方式是。（出让）23．国家建设用地主要获得方式有（划拨或出让、租赁土地使用权）。24．下列不属于国有土地出让方式的有（出让方式包括协议、招标和拍卖）。25．房地产法调整下列哪些关系。（民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系）26．“三通一平”的“三通”是指（通水、通电、通路）。27．下列不属于土地使用权出让合同解除条件的是（A 公共利益的需要 B 土地灭失）28．下列不属于土地使用权出让合同订立原则的是（A 遵守法律、法规、政策原则 B 符合城市规划要求原则 C 平等自愿原则 D 有偿原则）29．房地产开发原则是（房地产开发的基本法律原则是指城市规划区国有土地范围内从事房地产发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。(三)房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。(四)、房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则(五)、房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则）30．房地产项目管理包括（立项管理、施工管理、竣工管理）31．房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（变更登记）32．根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的（6-10 倍）33．对以赠与方式无偿转让房地产的，契税（要征收）34．根据我国《土地管理法》的规定，属于我国征用耕地补偿费的是（土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费）35．物业管理委托合同的当事人，一方为物业管理公司，另一方为（业主或者业主委员会）36．须经国务院审批的吸收外商投资进行成片开发的项目使用的土地面积为（耕地超过 1000 亩、其他土地超过 2000 亩） ⑥宏观调控与市场调节相结合原则。在房地产权益关系和管理关系中，国家以科学的管理方法来宏观调控指导，适当放开，而由市场去调节。4．为什么必须依法正确处理土地和房屋的纠纷问题？答：土地、房屋纠纷在现实生活中大量存在。在党委、人大、政府受理的信访案件中，在人民法院、仲裁机构受理的纠纷案件中，房地产方面的比例也较大。对此，必须引起高度重视。从宏观上说，构建社会主义和谐社会，必须妥善协调由土地、房屋纠纷引起的利益关系，维护社会安定团结；从微观上说，正确处理人民内部的这类矛盾，有利于维护群众现实的、直接的利益，使受损害方得到合理的补偿或补救。房地产纠纷往往涉及面广，社会影响大。例如，有的纠纷不仅发生在两个平等的当事人之间，而且可能牵涉到某些政府管理部门；有的纠纷关系到几个村、几个乡、几个县的众多单位。虽不可能每一个按奖都是“千一发而动全身”，但确有一些案件盘根结错，影响广泛。为了保障和促进社会主义市场经济的发展，维护社会秩序稳定，保护公民、法人和其他组织的合法权益，必须公正、及时地处理房地产纠纷案件。特别应当指出的是：土地问题是一个政策性很强的问题。一方面它关系到国家经济建设发展的大局，另一方面又涉及许许多多农民的切身利益。因征地、用地问题引起群众集体上访的事件在某些年份曾出现上升的趋势，其主要原因，或是由于一些地区的政府和有关部门未能严格执行国家土地政策，或是由于某些干部工作方法不当，甚至以权谋私，激化了与群众的矛盾，由此造成局部地区社会不稳定。发展经济建设与保护群众利益从根本上说是一致的，各级党政政府领导及工作人员在办任何事情的时候，都不应当忽视这个问题。中国需要稳定、改革、发展。稳定是基础，改革是动力，发展是目的。为了有利于推动房地产业健康发展、有利于维护正常的房地产时常秩序、有利于保护房地产当事人的合法权益，必须把房地产市场活动纳入法制化底轨道，必须依法正确处理各类房地产纠纷案件。无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应坚持两个基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效维护房地产及其市场秩序的最后防线。5．试论土地用途管制制度答：土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样的一种制度。与过去的用地审批制度的主要区别在于，按照土地用途管制制度，应当主动依据土地利用规划划定土地用途，并依法规范土地利用行为，划分土地管理权限，控制土地用途变更。此外，土地用途管制制度采用规划公示的办法，向社会公众告示土地用途分区和用途限制，因而有利于书会公众对土地的利用和管理实施监督。土地用途管制制度的内容：（一）土地用途管制的依据：作为实行土地用途管制依据的，是土地利用总体规划。该总体规划指，在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间撒谎能够所作的总体安排和布局。1、土地利用总体规划的编制原则。各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的编制原则：一是严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；二是提高土地利用率；三是统筹安排各类、各区域用地；四是保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；五是占用耕地与开发复垦耕地想户平衡。2、土地利用总体规划对土地用途的分类。土地管理法将土地分为农用地、建设地和未利用地三类。3、土地利用总体规划的审批程序。全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在 100 万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。4、土地利用总体规划的任务：在确保耕地总量动态平衡的前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。5、土地利用总体规划的修改：必须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的用途。（二）农用地转为建设用地的批准权限。根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且严格要求限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。（三）集中征地审批权。根据宪法和有关法律的规定，征地权属于国家。《土地管理法》针对以往征地权过分分散带来的弊病，适应土地用途管制的要求，适当集中了征地审批权，这是一项重大的制度改革。（四）完善土地登记制度。土地登记是在指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。（五）健全土地监督 审查制度，强化土地法律责任。实行土地用途管制制度，要求使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。七、案例分析题1、某工厂为了扩大生产规模，拟投资 80 万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地 2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于 A 村集体所有的非耕地 2 亩。为保证按时使用土地，该工厂与 A 村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由 A 村向工厂出让土地 2 亩，土地使用权出让金 30 万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为 70 年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。请问：1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？答：合同无效。该合同存在违法：1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、A 村不符合出让主体资格；3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限 50 年的最高期限。2）县级人民政府批准该工厂用地 70 年是否合法？为什么？答：不合法，因为根据《土地管理法》的规定,.出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限 50 年的最高期限。3）依照有关法律规定，该工厂应当如何取得合法的土地使用权？答：应当先由县政府将 A 村土地征用为国有土地，转为建设用地，该工厂通过与县人民政府以出让方式取得土地使用权答：①.该土地使用权出让合同无效.因为,按照我国有关法律规定,集体所有的土地,必须先依法征为国有,其土地使用权才能出让.土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理局,本案中的 A 村直接出让土地使用权是违法的,所以是无效的.②县人民政府批准该工厂用地 70 年是不合法的,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让让暂行条例》规定,工业用地最高年限为 50 年..③ 该工厂取得土地使用权的合法方式应该是:应当首先由人民政府依法定权限批准征用 A 村的土地，将集体土地变为国有土地,然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权转让合同工厂缴纳土地使用权出让金给政府,并依法登记领取土地使用权证书,取得土地使用权。2．2004 年 3 月 20 日，张某与李某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：张某将自有住房一套出租给李某居住，每月租金 1000 元，按月收租，租期二年，到 2006 年 9 月 20 日为止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2005 年 4 月，张某因欠王某 50 万元，便将该房屋抵押给王某，双方订立了抵押合同，合同约定：如张某不能在 2005 年 6 月底还债，王某有权将该房屋折价抵债。王某于 2005 年 7 月起开始实现其抵押权，要求李某向其缴纳押金，被李某以王某无权收取押金为由拒绝。以后，即从 2005 年 7 月至 2006 年5 月，无论张、王怎样催促，李某均以张、王之间存在的抵押合同不成立为由，既拒绝向张某交租，也不向王某交租，遂张某决定终止租赁合同。经查获知，自 2005 年 7 月起，张、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。问题：1）张某能否将已出租的房屋抵押给王某，为什么？答:可以。尽管张某已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响他行使抵押的权力。2）王某与张某的抵押合同是否有效，为什么？答:无效。理由：因为张、王的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，即到房地产管理部门办理抵押登记，由房地产管理部门发给《房地产他项权证》。既然张、王未办此手续，故该合同无效。抵押合同中不能有流质的约定。张某与王某约定张某不能还债以房屋折价抵债违反了这一规定；该抵押合同没有登记。抵押合同自合同登记之日起生效。3）王某是否有权向李某收取押金和租金，为什么？答:王某无权向李某收取租金和押金。虽然王某是抵押权人，但是并非房屋产权所有人，只有业主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必须成为该房屋的产权所有人，或者获得张某的授权，另由于抵押合同无效，王某无权取得该房屋所有权。4）张某和王某是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？答:1、王某无权终止租赁合同，理由同上，他不是该合同的签约人，更非产权所有人。2、张某有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金 6 个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，因为李某无理由未交纳租金满 6 个月，此外，张、王之间的抵押合同是另一法律关系，与张某与李某之间的租赁合同无关，故 不能成为李某拒付租金的理由。3．案由：1995 年 10 月，某市一房地产开发公司与该市土地管理局签订了 200 亩土地使用权出让合同，每亩地价为 10 万元。该公司受让土地后，在未经任何开发的情况下开始转让其所获得的土地使用权。1995 年 6 月该公司另一房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，以每亩 12 万元的价格转让，合计地款项共计 2400 万元。市土地管理局获知此事后，下达了行政处罚决定书，没收其违法所得 400万元。请问：1)两房地产开发公司签订的合同是否有效？为什么？答；转让合同无效。理由；根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备以下条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书：（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供水、电、热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地的平整，形成工业用地或着其他建设用地条件；3、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以出让方式取得土地使用权不具备上述条件的，就属于不符合法律规定的有关转让条件。由此可见以上两公司都不符合法律规定的有关转让条件。在未进行任何开发的情况下转让土地使用权是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此转让合同无效。2)土地管理局的行政处罚是否合法？答；合法，土地管理局根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》以及我国其他有关法律规定所作出的处罚决定，是合法的。违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上任命政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。3)若管理相对人对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济？答；1、是申请行政复议。相对人可以自知道该具体行政行为之日起 60 天之内向该市人民政府或者上级国土管理部门申请复议，对复议决定不服的，可以向人民法院提起诉讼；2、直接向作出处罚决定的机关所在地的人民法院提起诉讼。4．案由：某酒店与某市公园管理处签订租赁合同，双方商定由酒店承租公园内的长春轩饭店，并投资改建为酒店的分店，长春轩饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为 10 年。然后酒店向市规划局申请改建长春轩饭店，市规划局查明该饭店的土地使用权属于市园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。市规划局根据市园林局的申请，核准将饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为 5000 平方米。改建期间，酒店在原长春轩饭店的北侧加建一幢三层面积为 900 平方米的附属用房，加建一幢三层面积为 900 平方米的附属用房一幢四层面积为 1000 平方米的酒楼雅座。市规划局发现后，认为园林局未经批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划的有关规定，违反了城市规划，遂做出处罚决定；没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。试问：1）本案中，谁是申请改建的合法主体？为什么？答：申请改建的合法主体是市园林局。因为该饭店的土地使用权属于市园林局，市园林局是土地使用人，2）A 酒店加建的附属用房是否合法，为什么？答：不合法。违反了规划许可，加建的附属用房未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件，属于违章建筑。3）规划部门的行政处罚是否合法，为什么？答：合法。在本案中,园林局和酒店在进行改建工程时,未经规划部门批准,擅自扩大建设规模,侵占公园绿地,属于违反《城市规划法》的行为.根据城市规划法的规定,在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设,严重影响城市规划的,由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物,构筑物或其他设施.可见,规划部门对园林局违法事实的认定准确,处罚有法律依据。4）园林局如果对复议决定不服，能否提起诉讼？答：可以。园林局根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的有关规定可以提起行政复议或者行政诉讼。5.案例；基本农田保护方面的法律责任。P285答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内作出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上作出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将 耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处 1000 元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费 1 倍以上、2 倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。案例 6 分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作（P211）3、业主委员会对物业服务企业的监督权。（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。案例 7；某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十九层楼房，居住 1100 户居民。为了便于管理，该房地产公司在 2002 年初成立了物业管理公司。2002 年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司交纳 1000 元租金。由于小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管理委员会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。1)物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？答：物业管理公司的做法及答复均不正确。物业管理公司在管理物业的过程中应当接受中应当接受管委会以及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可方可执行。而物业管理公司未经该小区管委会及业主同意，擅自将楼房的电梯分隔出一部分出租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫生，违反了物业管理的法律规定。2)、业主是否有权向法院起诉？为什么？答：有权起诉！因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了物业管理法规。3)、本案如何处理？答：法院应依法判决支持原告的诉讼请求。责令该物业管理公司停止非法行为，取消小吃部。房地产法补充资料(本版本为 2005 年前的老题库，考试时请带上以防变题)一、单选：1．“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”这一规定体现了房地合一的原则；2．房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；3．需要拍卖该房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿；4．抵押权人只能通过拍卖抵押物来实现债权；5．土地利用总体规划的期限，一般为 15 年 6．省、自治区直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的 80% 以上 ；7．临时使用土地的期限一般不超过 2 年 ；8．农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；9．农民集体所有的土地使用权，不得出让，转让或者出租于非农业建设；10．房屋所有人出卖已出租房屋，须提前 3 个月 通知承租人；11．修缮出租房屋的义务一般由出租人承担；12．对无正当理由闲置 6 个月 以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权；13．超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20% 以下 的土地闲置费；满 2 年 未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；14．若出典人超过 30 年 回赎期限，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋；15．职工购房实行分期付款的首期付款不得低于实际售价 30%，分期付款的期证一般不超过 10 年 ； 16．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用 5 年 后可以进入市场交易；17．传统意义上的“物业管理”起源于 19 世纪 60 年代的英国 ；18．土地增值税税率采用四级超额累进税率；19．契税实行比例税率，税率为 3%—5%二、多选:1.房地产市场的特征:A.综合功能 B.多级市场 C.法定形式 D.部分限制 E.国家适度干预2.房地产业的作用体现在:A.基础性 B.先导性3.房地产法律关系包含三要素:A.主体 B.客体 C.内容4.根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证制度”：A.选址意见书 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证5.国家房地产管理体制:A.国务院 B.地方人民政府 C.土地行政部门 D.建设行政主管部门6.国务院对全国土地实行宏观调空包括:A.批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划；B.人口在 100 万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；C.批准征用基本农用、基本农用以外的耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的；7.土地法律关系包括两类:A.土地财产法律关系 B.土地行政管理法律关系8.土地管理法的基本内容 A.土地用途管制 B.加强耕地保护 C.提高征用土地的补偿标准 D.加大查处土地违法行为的力度9.土地所有制分为两大类型:A.土地公有制 B.土地私有制10.国有土地的使用:A.行政划拔 B 国有土地有偿使用 C.国有土地承包经营11.土地使用权出让的最高年限规定:A.居住用地 70 年 B.工业用地 50 年 C.教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 D.商业、旅游、娱乐用地 40 年 E.综合或其他用地 50 年。12.土地使用权出让方式:A.拍卖 B.招标 C.双方协议13.土地使用权转让的方式:A.买卖 B.赠与 C.交换14.土地使用权转让必须同时具备三个条件:A.土地使用权是有偿出让取得的；B.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书；C.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的；15.土地使用权终止的原因及其后果,可分为下列四种:A.因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；B.土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权；C.因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地，超过合同约定动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权；D.因土地的灭失而导致土地使用权的终止；16.土地使用权划拨的范围:A.国家机关用地和军事用地；B.城市基础设施用地和公益事业用地；C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；D.法律，行政法规规定的其他用地；17.划拔土地使用权，只有在符合一定条件下才可转让、出租、抵押：A.土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；B.领有国有土地使用证；C.具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；D.依照有关补交土地使用权出让金或获得收益抵交土地使用权出让金；18.最新《土地管理法》规定的可以收回划拔的国有土地使用权哪些适当补偿：A.为公共利益需要使用土地的；B.为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；19.无偿收回划拔土地使用权的情况有:A.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；B.因单位撤销，迁移等原因，停止使用原划拔的国有土地的；C.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；20.基本农田保护措施:A.需要占用基本农田应报国务院批准；B.实行基本农田补充制度；C.禁止破坏基本农田；D.实行基本农田地方等级评定制度；E.实行基本农田保护责任书制度；21.国家建设征用土地,具有以下特征:A.征地主体的唯一性；B.征地行为的行政性；C.征地条件的补偿性；22.申请临时用地的两种情况:A.建设施工需要 B.地质勘查需要23.房地产权属登记的功能如下:A.产权确认功能 B.公示功能 C.管理功能24.在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种:A.成立要件主义 B.对抗要件主义25.各国关于房地产权属登记及其效力的规定,主要有三种模式:A.德国法模式 B.托伦斯模式 C.法国法模式26.房产权属登记分为:A.总登记 B.转移登记 C.变更登记 D.其他登记27.办理城市私有房屋所有权登记或转移，变更登记手续时，须按要求提交下列证件:A.新建、翻建和扩建的房屋，提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图证；B.购买的房屋，提交原房屋所有权证，买卖合同和契证;C.赠与的房屋，提交原房屋所有权证、赠与书和契证； 28.在租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：A.承租人擅自将房屋转让、转租或转借的；B.承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的;C.承租人累计 6 个月不交租金的；29.“三通一平”包括：A.开发区域以外的道路 B.水排水管 C.供电线路 D.施工现场的土地进行平整30.“七通一平”包括：A.道路通 B.上下水通 C.雨污排水通 D.电力通 E.通讯通 F.煤气通 G.热力通H.平整场地31.房地产开发企业资质管理，哪些属于资质一级企业的有:A.自有流动资金 2000 万元以上，注册资金不低于 2000 万元；B.有职称的或房地产经济类的专业管理人员不得少于 40 人；C.高级职称的总工程师、总会计师、总经济师；D.具有 5 年以上从事房地产开发的经历；E.近 3 年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积、连续 4 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 20%；32.房地产开发企业资质管理，哪些属于资质二级企业：A.自有流动资金 1000 万以上，注册资金不低于 1000 万元；B.具有 3 年以上从事房地产开发的经历；C.近 3 年累计竣工 15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；D.连续 3 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 10%；33.房地产中介服务机构主要包括:A.房地产咨询机构 B.房地产价格评估机构 C.房地产经纪机构34.房屋拆迁的种类:A.市政动迁和社会动迁 B.征地拆迁和非征地拆迁 C.统一拆迁、自动拆迁和委托拆迁35.房屋拆迁补偿的方式有:A.产权调换 B.作价补偿 C.产权调换与作价补偿相结合36.拆迁安置费包括:A.搬家补助费 B.临时安置补助费 C.经济损失补偿费37.房地产转让、抵押应注意的问题：A.房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让;B.房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押；38.按照有关法律、法规的规定，哪些可以划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：A.土地使用者为企业、公司、其他经济组织；B.领有国土地使用证；C.具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；D.向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；39.下列房地产不得设定抵押的有:A.权属有争议的房地产；B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；C.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；D.已依法公告列入拆迁范围的房地产；E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；F.依法不得抵押的其他房地产；40.下列房屋不得出租：A.未依法取得房屋所有权证的；B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；C.共有房屋未取得共有人同意的 D.权属有争议的；E.属于违法建筑的；F.不符合安全标准的；G.已抵押、未经抵押权人同意的；H.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；41.城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容有哪些：A.关于公房提租与补贴；B.关于建立住房公职金制度；C.关于出售公有住房；D.关于住房分配货币化；42．住房公职金制度的主要内容有：A.按照“个人存储、单位资助”原则进行归集；B.按照“统一管理”和责、权、利一致的原则，建立和完善住房公职金管理制度，加强住房公职金的管理；C.按照“专项使用”的原则使用住房公职金；D.住房公职金归个人所有；43．物业管理的特点：A．物业管理的社会化 B.物业管理的专业化 C.物业管理的市场化44．处理涉外房地产关系应当遵循的原则：A.维护国家主权原则 B.平等互利原则 C.统一管理原则45.税收与国家取得收入的其他方式相比,在形式上具有三大特征:A.用制性 B.无偿性 C.固定性46.土地增值税纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括：A.各类企业单位 B.事业单位 C.国家机关 D.社会团体及其他组织 E.个体经营者47．土地增值税的征税范围：A.土地使用权 B.地上建筑物及其他附着物48.土地增值税计税法定扣除项目包括以下:A.取得土地使用权所支付的金额 B.开发土地的成本、费用 C.新建房及配套设施的成本、费用或旧房、建筑物的评估价格 D.转让房地产有关税金 E.财政部规定的其他扣除项目49．房产税的征税范围：A.城市 B.县城 C.建制镇 D.工矿区50．房产税的税率根据计税依据不同的分为两种:A.依照房产余值计算缴纳的税率为 1.2%B.依照房屋租金计算缴纳的税率为 12%51．房屋租金分为：A.成本租金 B.商品租金 C.市场租金52．房地产开发的特征：A．涉及面广 B、工程项目多 C、投资量大 D、建设周期长三、名词解释 1．房地产市场——是指国在土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让，房地产抵押房屋租赁等交易活动的总称。2．房地产关系——指人们取得开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。3．国有土地使用权出让——指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。4．土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。5．土地使用权的划拨——是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，奖该幅土交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。7．土地复垦——是指对在生产建设过程中因挖损、塌毁、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。9．土地使用权——是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理的权利。13．成片开发——是指范围广阔，项目众多，投入资金巨大，建设周期长的大型综合开发。14．房地产开发企业——是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。15．房屋拆迁——是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。17．房屋预售——即总商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未建设竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。18．房地产抵押——是指抵押人以其合法的房地产的不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。21．房屋租赁——是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。24．契税——是指房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。25.房屋出典——指承租人支付典价、占有出典人房屋，并进行使用、收益的行为。四、简答题1．我国房地产管理制度最基本的改革措施有。答：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化，与这两面三刀项改革相联系推行了房地产综合开发建设体制。2．我国房地产法的基本原则。答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发利用原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。3．如何处理国有土地所有权的关系？答：国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。集体土地的范围和性质：根据《宪法》和《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权权属的确定按以下规定处理：土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用土地界线确定所有权，发生法定变更事由的，按变更后的现状确定集体所有权。4．哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？答：①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田；③蔬菜生产基地；④农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。5．简述乡镇企业建设用地的管理。答：乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业， 或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让。6．土地使用权的特征。答：①权利的派生性；②客体的有限性；③目的的特殊性；④取得的法定性；⑤使用的期限性。7．简述建筑物区分所有权的特征。答：①复合性；②专有所有权的主导性；③一体性；④权利主体身份的多重性。9．什么是房地产开发企业及其种类？答：房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。种类主要有三种：①专营企业②兼营企业③项目公司10．简述房地产开发企业的行业管理。答：①规定设立房地产开发企业的必要条件；②建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；③对房地产开发企业实行分等定级；④对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。11．房屋拆迁补偿的原则及拆迁补偿的方式：答：房屋拆迁补偿必须坚持统一作价等价交换、区别对待和按质论价的原则。房屋拆迁补偿的方式有三种：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合；。12．房屋预售应当符合的条件。答：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④房屋预售实行许可证制度。13．业主大会的权利。答：①选举、更换业主委员会组成人员；②监督业主委员会的工作；③通过业主公约和业主委员会的章程；④批准物业管理委托合同；⑤决定物业内关于业主利益的重大事项；⑥决定物业管理的其他重要事项。14．外商投资企业用地取得方式。答：①通过出让方式取得土地使用权；②土地使用权作价入股方式；③通过租赁厂房和场地的方式取得；④通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。15．房地产相邻近权的特征。答：房地产相邻近权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。它的特征：①房地产相邻近权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益；④内容是相邻之间的权利义务。16．房屋租赁的禁止条件：答：《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：①未依法取得房屋所有权证的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定杳、封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦已抵押、未经抵押人同意的；⑧不符合公安、环保卫生等主管部门有关规定的；⑨其他情形。17．土地使用权出让与转让的区别：要回答土地使用权出让、土地使用权转让的概念答：区别：①主体不同，出让的主体是国家，而转让的主体是土地使用者；②土地使用权出让与转让的年限不同、出让年限不同、用途使用年限不同、如居住用地 70 年，工业用地 50 年等；转让年限是土地使用权不得超过剩余年限；③目的不同，出让是实现土地的使用价值，而转让是获得收益。18．土地使用权出让的法律特征。要回答土地使用权出让的概念答：㈠土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；㈡法律特征：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；②土地使用权出让附有特殊限制，表现权利的有期性和有限性，土地使用权出让的最高年限规定：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或其他用地 50 年。19．征地费用由哪几部分构成？答：①土地补偿费；②安置补助费；③青苗补偿费；④地上附着物补偿费；⑤新菜地开发建设基 金；⑥土地复垦费或耕地开垦费。20.土地使用权转让的方式：答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为。方式有买卖、赠与和交换三种。21、简述土地使用权出让的方式：答：指国家奖国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。方式有协议出让，招标，拍卖三种。22.房地产开发的特征：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。①涉及面广②工程项目多③投资量大④建设周期长五、论述题1．论述在规范和发展房地产市场的过程中存在的主要问题。答：在规划和发展房地产市场的过程中，我国通过深化改革的实践，制定和健全了房地产市场的相关法律、法规，但其中也存在不少问题，第一，某些地主违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。第二，某些地主进行了不少盲目的重复建设，房地产开发投资结构不尽合理，沿海部分地区的“房地产热”、“开发区热”导致以后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。第三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下，许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。第四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端，此外，还存在其他一些具体问题。各种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它将难成气候，我们应当依法整顿和规范各类房地产市场，促进房地产业的健康发展，只有通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地，形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设，促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，才能防止国家收益流失。2．论述我国房地产法的基本原则。答：房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普通指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，我国房地产法的基本原则有：①土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展，土地不仅是资源，而且是资产，我国实行了土地社会主义公有制，我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。②土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度，农村集体经济组织经过批准，可以彩土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地、保护耕地就是保护我们的生命线，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为，要坚持实行土地用途管制制度。④房地产综合开发利用原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。⑤城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。⑥宏观调控与市场调节相结合原则。在房地产权益关系和管理关系中，国家以科学的管理方法来宏观调控指导，适当放开，而由市场去调节。3．论述房地产开发应注意的事项。答：第一，总体效益开发。房地产开发必须严格执行城市规范，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行全面规范、合理布局、综合开发、配套建设。应着重分析两个方面的要求：一是严格执行城市规范，二是坚持经济、社会、环境效益相统一。第二，严格按用途、期限开发。房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的用途和动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费，满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第三，设计、施工规范。开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产项目具有使用期限长、投资量大等特点。如不按标准和规范进行设计和施工， 将造成严重的质量问题。第四，居民住宅优惠开发。居民住宅是房地产开发的主导产品，国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业建设居民住宅。4．论述允许房地产转让的条件。答：我国法律规定，房地产转让应具备的条件有：第一，以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，依照规范对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第二，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。以划拨方式取得的土地使用权，一般是无偿的或者是仅缴纳补偿、安置等费用后而取得的，因此，原则上不允许进入房地产市场，但按照我国的法律、法规规定，符合一定条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押。①土地使用者为企业、公司、其他经济组织个人②领有国有土地使用证③具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明④向当地市县人民政府补交土地出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。5．论述加强物业管理立法、完善物业管理体制的现实意义。答：随着经济体制改革的深入和市场经济的发展，房地产市场的日益壮大，为适应市场经济规律管理体制的逐步形成，我国加强了对物业管理体制的立法。其现实意义有：第一，有利于现代物业管理对传统房屋管理的挑战。随着住房的商品化进程，各地通过房改纷纷出售公有住房，住房供应也从福利分房向货币补贴转变，福利房将成为历史名词逐步消失，即使是过渡时期的公有住房，也将实行市场租金，走向完全市场化。第二，改变传统的物业管理模式，实行物业服务的市场化；第三，有利于政府对物业管理市场的监督、管理。①加强房地产立法；②有利于提高业主的民主管理意识；③理顺政府的物业管理体制意识，实行物业规口管理；第四，有利于物业管理公司的规模效益和科学管理，通过对物业管理规模化，加入物业管理竞争机制，提高物业管理水平和服务质量。3、简述我国房地产法的基本原则：答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合原则。5．简述乡镇企业建设用地的管理。答：乡镇企业建设用地是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡镇村公共设施、公益事业建设所使用的土地。乡镇企业包括农村集体经济组织投资兴办企业，或与其他单位、个人以及土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，乡镇企业用地审批权，在县级以上地主人民政府，由于集体所有土地权限于本集体经济组织成员所有，因此集体经济组织举办乡镇企业，只能使用本集体所有的土地，也正因为如此，《土地管理法》没有规定乡镇企业用地单位必须作出补偿。乡镇用地的使用权不得转让但连同乡镇企业场房和附属设备可以转让，单位必须作出补偿。件；19、简述房地产法的基本原则答：①土地公有原则；②土地有偿使用原则；③十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则；④房地产综合开发原则；⑤城镇住房商品化原则；⑥宏观调控与市场调节相结合的原则；25.简述土地使用权转让的方式：答：买卖、赠与和交换 3 种；房地产法模拟练习题一、单项选择题1、有权制定房地产法规的是（C）A.建设部 B.广州市政府 C.某自治县人民代表大会 D.湖南省政府2、房地产法律关系的主体不包括（D）A.中国建设银行 B.清华大学 C.正在服刑的张三 D.某公司财务科3、房地产法律关系的客体不包括（C）A.土地 B.房屋 C.知识产权 D.行为4、根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中“一书两证”是指选址意见书、建设用地规划许可证和（C） 37．土地增值税的征税范围为（国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物）38．当事人不服城市房屋拆迁纠纷的行政裁决，向人民法院起诉的，应不迟于接到裁决之日后的（3 个月）39．《城市房地产管理法》是处理土地使用权出让纠纷的依据之一，它开始施行于（1995 年 1 月 1日）40．违反土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的。（在一审诉讼期间已补办批准手续的，可以认定合同有效）41．在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在（原土地使用者的权利,义务是否转移）42．租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关（登记）43．某村民于 1999 年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是（县人民政府）44．城镇居民按标准价购买公房后，其对所购房屋享有的权利是（拥有部分产权，可以继承）45．承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应（继续履行）46．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以（加收 20%的土地闲置金）47．房地产开发企业的资质等级有（5 级）48．在我国设立房地产开发企业依法应实行（到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案）49．“三通一平”的“三通”是指（将开发区以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场）50．拆除临时建筑（必须由建设者在批准的使用期限内拆除，对未超过批准期限的临时建筑则为合法建筑拆迁时给予适当补偿，）51．如果房屋的产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与（房屋的产权人和使用人协商）52．北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议（违法）53．房地产抵押合同的生效时间为（登记）54．企业为职工交纳的住房公积金的月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。新参加工作的职工从参加工作的第二月开始缴存住房公积金，月缴存额为为职工本人自己缴纳金额的同等数额，单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金，月缴存额为为新调入职工自己缴纳金额的同等数额55．当职工离、退休时，其积累的住房公积金本金余额。（可以提取）56．职工的住房公积金利息（归职工所有）57．物业管理服务企业的管理权源于（委托合同）58．关于涉外商品房的内、外销售，（内销售指向国内销售其购买着为国内的各种单位或公民个人；外销售是指向境外销售，其购买着为国外或港奥台的企业、其他组织或个人）59．涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方；工商业用房的租赁，须提前（6 个月）60．场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素，由所在地的（省、自治区、直辖市人民政府规定，并向对外经济贸易部和国家土地主管部门备案）。61．在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件向有关管理部门申请定点。该有关管理部门是（规划管理部门）62．根据《城市房地产管理法》的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋（不属于担保范围）63．房地产协会的性质是（自律性组织）64．从 1999 年 1 月 1 日起，新增建设用地的土地有偿使用费应专项用于（耕地开发）65．在下列各种建设项目用地中，可以采用划拨方式使用土地的是（①国家机关用地《中共各级 A.建设工地规划许可证 B.施工规划许可证C.建设工程规划许可证 D.总体规划设计许可证5、下列不属于民事性质房地产关系的是（B）A.房屋抵押 B.房屋拆迁 C.房屋买卖 D.房屋继承6、房地产协会的性质是（A）A.自律性组织 B.行政性组织 C.经营性组织 D.技术性组织7、《农村土地承包法》通过于（B）A.2002 年 6 月 1 日 B.2002 年 8 月 9 日C.2002 年 6 月 1 日 D.1998 年 6 月 1 日8、下列关于承包期的说法不正确的是（C）A.耕地承包期限为 30 年 B.草地承包期限为 30-50 年C.耕地承包期限最长不超过 70 年 D.特殊林地承包期经批准可以延长9、关于土地承包经营权的保护，下列说法正确的是（A）A.承包期内，遭遇自然灾害而需调整的，发包方可以调整承包地B.承包期间，承包方全家迁入小城镇落户的，应当依照法律规定收回其土地承包经营权C.承包方依法、自愿交回的土地必须用于调整承包地D.承包方在承包期内交回承包地，经过三年以上时间，可以再要求承包土地10、下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是（D....）A.土地承包经营权采转包、转让方式流转的，必须经发包方同意B.土地承包经营权采互换方式流转的，必须登记，否则无效C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同D.土地承包经营权采出租方式流转的，应当报发包方备案11、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前＿＿年的平均年产值的＿＿倍（..D.）A.两 8—10B.两 6—10C.三 8—10D.三 6—1012、下列关于临时用地，说法不正确的是（B）A.两种情况下可以申请临时用地：建设项目施工和地质勘查B.国家对于临时用地的补偿费有统一的规定，土地使用者与所有者应遵守国家规定C.临时使用土地的使用者不得在临时用地上修建永久性建筑物D.临时使用土地的期限一般不超过 2 年13、对于转移登记时间限制，建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定为自事实发生之日起＿＿内。（B）A.1 个月 B.3 个月 C.6 个月 D.1 年14、公用建筑面积不包括（D）A.值班警卫室 B.垃圾道 C.楼梯间 D.阳台15、房地产中介服务不包括（B）A.房地产咨询 B.房地产代理 C.房地产价格评估 D.房地产经纪16、根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发商超过出让合同约定的动工开发日期满_____未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_____的土地闲置费。（B）A.6 个月 20%以下 B.1 年 20%以下C.6 个月 20%以上 50%以下 D.1 年 20%以上 50%以下17、房地产交易的形式不包括（B）A.房地产转让 B.房地产开发 C.房地产抵押 D.房屋租赁18、对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件，下列说法正确的是（C）A.按照出让合同约定已经支付 80%土地使用权出让金B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的 35%以上C.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，应以形成工业用地或者其他用地条件D.转让房地产时房屋已经建成，应当协助受让人取得房屋所有权证书19、关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，判断正确的是（C）A.须经省人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准B.土地使用者不可以是个人 C.必须依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押收益抵交土地使用权出让金D.实际运行中必须办理土地使用权出让手续20、关于租赁合同的变更、解除和终止，下列说法不正确的是（A）A.当事人可以解除租赁合同的唯一情形是不可抗力导致合同无法继续履行B.拖欠租金累计 8 个月，出租人可以收回房屋而终止合同C.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人D.公有住宅用房无正当理由闲置 1 年，出租人可以终止租赁合同21、对于公房出售的特点，描述准确的是（D）A.公房出售的对象是职工个人B.公房出售的售价只有成本价C.公房出售时，考虑各种优惠政策，主要是职工个人的资格D.公有住房出售给职工家庭后，其产权应归属于家庭全体成员22、下列各项服务中，不属于针对性的专项服务的是（A）A.绿化管理 B.代住户保管车辆及保养、清洗C.餐饮 D.代办人寿保险23、业主委员会的法律性质是（D）A.企业法人 B.社团法人 C.机关法人 D.非法人组织24、物业公司的管理权源于（B）A.法律规定 B.业主的委托C.业主委员会的授权 D.开发商的委托25、在业主委员会成立之前，物业管理公司由（B）A.首批业主选聘 B.开发商选聘C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘26、借款人申请个人商业用房抵借比不得超过＿＿，贷款期限最长不得超过＿＿，所购商业用房应为＿＿（C）A.60%15 年现房 B.75%10 年现房或预售房C.60%10 年现房 D.75%15 年现房或预售房27、狭义的房地产税包括（A）A.城镇土地使用税 B.个人所得税C.营业税 D.城市建设维护税28、耕地占用税的征税范围不包括（D）A.菜地 B.园地C.前三年内曾用于种植农作物的土地 D.荒山、荒坡29、外商投资企业需缴纳的税是（D）A.城镇土地使用税 B.耕地占用税C.固定资产投资方向调节税 D.房产税30、我国涉外商品房实行（B）A.内、外销登记 B.内、外销审批C.内销登记、外销审批 D.内销备案、外销登记31、非法转让土地的，由＿＿人民政府土地行政管理部门没收违法所得（A）A.县级以上 B.同级 C.上级 D.省级32、根据《土地管理法》的有关规定，当事人对有关国家机关就土地所有权和使用权的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起多少时间内向人民法院起诉？（B）A.15 天 B.30 天 C.45 天 D.60 天33、依照《土地管理法》的有关规定，单位之间土地所有权和使用权的争议由下列哪个国家机关来处理？（A）A.县级以上人民政府 B.县级以上人民政府土地管理部门C.乡级以上人民政府 D.乡级人民政府土地管理部门34、《行政复议法》第 30 条规定，根据国务院或者省级人民政府对行政区划的勘定、调整或者征 用土地的决定，下列哪级人民政府确认土地等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决？（A）A.省级政府 B.市级政府 C.县级政府 D.乡级政府35、城镇土地使用税的计税依据是（B）A.土地增值额 B.纳税人实际占用的土地面积C.纳税人实际占用的耕地面积 D.固定资产投资项目的实际完成的投资额36、下列关于农用地转为建设用地的批准权限中，不正确的是（B）A.湖南省人民政府批准的道路、管线工程，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准B.县人民政府批准的建设项目涉及农用地转为建设用地时，应经上级人民政府批准C.国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地时，由国务院批准D.在土地利用总体规划范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由原批准土地利用总体规划的机关逐次批准37、根据土地利用总体规划，不应当优先划入基本农田保护区的包括（B）A.铁路、公路等交通沿线的耕地B.需要退耕还牧、还林、还湖的耕地C.城市周边的耕地D.村庄、集镇建设用地区周边的耕地38、狭义的土地使用权包括（B）A.土地承包经营权B.以房地产开发建设为目的而取得的土地使用权C.土地租赁权D.土地收益权38、《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的（D）A.50%以上 B.60%以上 C.75%以上 D.80%以上39、基本农田保护区以＿＿为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同＿＿农业行政主管部门组织实施。（A）A.乡（镇）同级 B.乡（镇）上级C.县同级 D.县上级二、多项选择题1、狭义的房地产业包括（ABD）A.城市房地产开发 B.城市房地产交易 C.城市房地产保护D.开发经营成片土地 E.房地产管理2、下列房地产交易中，属于二级市场的是（AC）A.土地出让后抵押 B.房屋使用后租赁 C.房地产开发经营D.土地使用后抵押 E.土地使用权出让3、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的（ABD）A.拆迁关系 B.征用关系 C.转让关系D.土地用途管制关系 E.抵押关系4、下列土地中可以属于农村集体所有的包括（BCDE）A.城市市区的土地 B.农村的土地 C.宅基地D.自留地、自留山 E.城市郊区的土地5、《农村土地承包法》的空间范围包括（ABCDE）A.农民集体所有的土地 B.国家所有依法由农民使用的土地C.耕地、林地、草地 D.荒山、荒沟、荒丘、荒滩E.其他依法用于农业的土地6、土地承包经营权的流转应当遵守的原则有（ACDE）A.平等协商、自愿、有偿B.改变土地的农业用途必须经流转双方协商一致C.流转的期限不得超过承包的剩余期限 D.同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权E.不得改变土地所有权的性质7、房屋共有具有以下特征（ABCD）A.主体有两个或两个以上B.客体是同一项房产C.对外关系中，房屋各共有人共同作为单一的权利主体D.对内关系中，房屋各共有人对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务E.共有人转让自己的权利须经全体共有人同意8、表明土地权属的土地证书包括（ACD）A.国有土地使用证 B.国有土地所有证 C.集体土地所有证D.集体土地建设用地使用证 E.集体土地使用证9、对房地产开发用地的“土地”，理解错误的是（BC）A.房地产开发用地，即进行基础设施和房屋建设的用地B.房地产开发用地是指取得开发用地的所有权C.不仅包括城镇国有土地，也包括集体所有的土地D.出让的仅仅是地上所有权，土地的地下资源和埋藏物归国家所有E.房地产开发用地仅取得开发用地的使用权10、国有企业改革中涉及划拨土地使用权，应根据不同形式和具体情况，分别采取＿＿的办法予以处置。（ABCD）A.国有土地使用权出让 B.国有土地租赁 C.保留划拨用地D.国家以土地使用权出让作价入股 E.国家以土地所有权出让11、行政划拨取得土地使用权的范围包括（ABC）A.国家机关用地和军事用地 B.城市基础设施用地 C.城市公益事业用地 D.国家的交通、水利项目用地 E.国家引进的重点外资项目12、房地产转让、抵押的一般原则包括（ACE）A.房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让B.房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权分别转让C.房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押D.房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权分别抵押E.房地产转让、抵押时，房屋的所有权及土地使用权都同时转让、抵押13、关于商品房预售，下列判断正确的是（ADE）A.房屋预售，必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.房屋预售，必须持有建设工程规划许可证或者施工许可证C.按提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的三分之一以上D.按提供预售的商品房，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的四分之一以上 E.预售房屋，必须已经确定施工进度和竣工交付日期14、已购公有住房和经济适用房有下列情形之一的，不得上市出售（CDE）A.产权共有的房屋，所有共有人同意出售的B.已经抵押且经抵押权人书面同意转让的C.以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的D.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的E.产权共有的房屋，仅部分共有人同意出售的15、住房开发贷款的开发项目必须具备的“四证”，包括（ABCD）A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证 E.集体用地许可证16、经批准可免征耕地占用税的包括（ABC）A.飞机场跑道和停机坪用地 B.炸药库用地 C.敬老院用地D.生活困难农户用地 E.行政机关用地17、外商投资企业用地取得方式包括(ABCD)A.通过出让方式取得土地使用权 B.土地使用权作价入股方式C.通过租赁厂房和场地的方式取得D.通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权E.通过转让方式取得土地所有权18、房地产关系中承担民事责任的方式主要有(ABCDE)A.停止侵害，排除妨碍，消除危险B.返还财产，恢复原状，修理、重作、更换或退回C.赔偿损失D.消除影响，恢复名誉，赔礼道歉E.违约金19、房地产纠纷依其法律性质可以分为(AC)A.民事性质的房地产纠纷 B.刑事性质的房地产纠纷C.行政性质的房地产纠纷 D.商事性质的房地产纠纷 E.物权性质的房地产纠纷20、解决房地产纠纷的法律依据包括(ABE)A.法律法规 B.规章 C.政策 D.判例 E.司法解释21、土地使用权的原始取得的方式主要有(AB)A.有偿出让 B.行政划拨 C.转让D.抵押权的实现 E.民事执行22、下列关于土地利用总体规划的审批，说法正确的(AB)A.全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准B.湖南省的土地利用总体规划，报国务院批准C.长沙的土地利用总体规划，由湖南省人民政府批准D.乡土地利用总体规划，可以由省级人民政府授权的县人民政府批准E.某市人口 80 万，其土地利用规划须报国务院批准六、案例分析题1、某市大西北化工厂为扩大生产规模，拟投资 5000 万元建一个分厂，向该市人民政府申请用地40 亩（以出让方式取得土地使用权），经市人民政府批准使用城市规划区内属于 A 村集体所有的土地40 亩（其中基本农田 10 亩）。为保证按时使用土地，该工厂与 A 村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由 A 村向工厂出让土地 40 亩，土地使用权出让金 2000 万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为 60 年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。请根据上述用地合同，回答下列问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）市人民政府批准该化工厂用地 60 年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该化工厂应该怎样取得土地使用权？答：（1）该土地使用权出让合同无效。因为，按照我国有关法律规定，集体所有的土地，必须先依法征收为国有，其土地使用权才能出让。土地使用权的出让方只能是代表政府的土地管理部门。本案中，A 村直接向化工厂出让土地使用权是违法的，所以是无效的。（2）市人民政府批准该化工厂用地 60 年是不合法的，因为，按照我国有关法律规定，工业用地最高年限为 50 年。（3）该化工厂取得土地使用权的合法方式应该是：首先由国务院办理农用地转用审批手续，同时办理征地审批手续，将集体土地变为国有土地，然后再将土地使用权出让，化工厂缴纳土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，取得土地使用权。2、江河市第二中学位于该市商业繁华地段。学校在未经土地管理部门批准的情况下，拆掉临街的一栋教学楼，利用原教学楼的部分基地和部分操场用地，修建了一栋占地近 1 亩的 5 层商业大楼，全部用于出租经商。问题：（1）本案中，该市第二中学的行为是否合法？为什么？（2）对该市第二中学的行为，应该如何进行处理？答：（1）在本案中，该市第二中学的行为不合法。理由是：第一，未经批准，非法改变土地用途和非法出租。按照法律规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。该市第二中学 将原教学楼的部分土基和部分操场用地用做修建商业大楼，并且用于出租经商，属于非法改变土地用途和非法出租的行为。第二，划拨的土地使用权在改变用途时，应当依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金。（2）对该市第二中学的行为，处理方法是：第一，依照法定程序签订土地使用权出让合同，补办变更土地使用权手续。第二，用租金、抵押所获得的收益抵交或用其他收益缴纳土地使用权出让金。第三，没收该中学的非法所得，并处以罚款。3、江河市政府讨论决定在本市云潭乡大王村兴建一个建材工业区，市委常委、副市长联席会议在听取有关汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定审批的情况下，市城建办主持建材工业建设办公室与大王村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室批准大王村建材工业加工区办公室征用土地 50 公顷，其中基本农田 5 公顷，其他耕地 20 公顷，其他土地 25 公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿费用 3000 万元。问题：（1）市政府的批准征地行为是否合法？为什么？（2）你认为本案应如何处理？答：（1）市政府的批准征地行为不合法。理由是：按照法律规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的或者其他土地超过 70 公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征地应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。本案中，大王村建材工业加工区办公室征用土地 50 公顷，其中基本农田 5 公顷，其他耕地 20 公顷，其他土地 25 公顷，所征用土地的批准权分属国务院和省级人民政府，市政府办公室无权审批。因此，市政府的行为属于越权批地的行为。（2）对于市政府的越权行为,按照法律规定,其批准文件无效；对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的,以非法占有土地论处。4、原告：刘某被告：县房产管理局个体户刘某自 2000 年 5 月至 2005 年 3 月在未签订书面租赁协议的情况下，一直租赁县房产管理局的房屋开饭店，2005 年 4 月，房管局以房屋改建为由让刘某搬出，并承诺开发后由刘某优先承租，后房管局未对房屋改建并在未通知刘某的情况下，2005 年 6 月将房屋卖给了王某，刘某得知情况后，向房管局要求同等条件下优先购买，双方因此发生纠纷，刘某诉至法院，问题：刘某是否享有优先购买权。答：刘某不享有优先购买权。按照《城市房地产管理法》的有关规定：房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同。约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。由此可以看出，签订书面房屋租赁合同并向房产管理部门登记备案，是房屋租赁双方必须要履行的法律手续。本案中，刘某长期租赁房管局的房屋，双方已形成房屋租赁关系，可是双方并未按照有关法律规定签订书面租赁合同并办理房屋租赁登记手续，因此双方的租赁关系不具有法律效力，在这种情况下，刘某自然不能享有法律规定的“优先购买权”。5、原告：刘某被告：王某案由：房屋买卖纠纷2005 年原告刘某经朋友介绍，决定将坐落于江河市的一幢私有房屋卖给王某。5 月 5 日，在中间人张某、李某在场的情况下，刘某与王某签订了房屋买卖协议，约定房屋价款为 8 万元，王某当天即向刘某交付了 5 万元，在王某未交齐房款时，刘某即表示反悔，曾拒收王所欠的房款，但在后来，经中间人说合，刘某又接受了王交给他的 3 万元房款，5 月 17 日，在王某要求刘某办理房产转移手续时，刘以卖房时未通知四邻，四邻已向他提出意见为由，正式通知王房子不卖了。王认为双方已签订了协议，且按协议约定交付了房款，房屋产权就是自己的。2005 年 6 月 10 日，王某强行搬入了该房，2005年 7 月 2 日，刘某向法院提起诉讼，要求判令房屋买卖无效，王某搬出该房。在诉讼期间，王将房屋进行了整修。问题：（1）刘某与王某之间的房屋买卖行为是否有效？为什么？（2）本案应如何处理？答：（1）刘某与王某之间的房屋买卖行为无效。根据我国法律的规定，房屋买卖必须办理产权转移变更手续，在本案中，刘某虽与王某签订了房屋买卖协议并收取了房款，但未办理产权过户手续，也未将房屋交给王某使用，故双方的房屋买卖行为无效。（2）应判令双方的房屋买卖行为无效，王某退出强占的房屋。6、原告：刘某被告：王某2004 年 8 月 20 日，王某向刘某借款 45000 元，双方签订了借款抵押协议并办理了登记，约定于2005 年 4 月 20 日还本付息，王某以其所有的一幢二层楼房作为借款抵押物。借款期满后，刘某多次向王某催还借款，王某始终借口推脱不还。2005 年 7 月 21 日，王某又将上述抵押房屋连同附属物品以 42000 元的价格变卖给了张某，并办理了房屋产权转移手续。刘某得知情况后即向法院起诉，要求判令王某与张某之间的房屋买卖关系无效。问题：（1）刘某与王某之间的借款抵押协议是否有效？（2）王某与张某之间的房屋买卖行为是否有效？（3）本案应如何处理？答：（1）王某与刘某之间的借款抵押协议是双方当事人的真实意思表示，且内容合法，形式要件也符合法律规定，故借款抵押合同有效。（2）根据我国担保法规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在本案中，王某未依法转让抵押物，故其与张某之间的房屋买卖行为无效。（3）应判令王某与张某之间的房屋买卖行为无效，刘某可就抵押物优先受偿。7、江河市人民政府把经国家有关部门批准的红苗住宅示范小区列为重点建设项目。实施该项目需要征收红苗村集体土地 250 多亩。村民刘某承包的 4.2 亩责任田（从事花木栽培）也属于被征收的范围。为保证征用工作顺利进行，该市各级部门组成项目征地办公室，组织实施征地工作。被征地的大部分村民协助征地，腾出了被征用土地，而刘某迟迟不退还承包的土地，理由是征地办公室给与的征地补偿没有达到其要求。问题：（1）本案中，刘某的土地承包权是否应受到保护，为什么？（2）征地办对刘某的土地承包权的保护，可以采取哪些补偿办法？（3）刘某如对补偿措施不服，可以采取哪些法律救济措施？答：（1）按照法律规定，农民的土地承包权受法律保护。所以，本案中，刘某的土地承包权应该受到保护。但是，在国家建设征用土地时，被征用者应当从全局利益考虑。（2）征地办对刘某土地承包权的保护，可以采取以下措施：一是由村委会另外划拨一块集体土地作花木移接用。二是对花木合理评价后进行适当补偿。（3）对补偿标准如有争议，刘某可以提请县级以上地方人民政府协调解决，协调不成，由批准征用土地的人民政府裁决；刘某也可以直接向人民法院提起诉讼。8、某市某房地产公司准备在老城区里兴建商品房，需要拆迁位于中山三路芳草园的一片旧房。甲是拆迁地段的住户之一，芳草园 13 号之一、之二两套住房都是他名下所有的物业。13 号之一是自住，之二出租给乙居住。拆迁协议约定：采取产权调换的补偿方式，商品房建成后住户回迁；过渡期限从2004 年 7 月 1 日到 2005 年 3 月 31 日。在搬迁过渡方式方面，甲自行安排住处，乙则由房地产公司提供周转房。此外，房地产公司还与被拆迁人就补偿金额、安置面积、违约责任等内容达成协议。后由于房地产公司方面的原因，商品房直到 2006 年才落成，被拆迁人的回迁时间为 2006 年 5 月 10 日。请回答：（1）房地产公司应如何与甲、乙就芳草园 13 之一、之二的两套拆迁房屋签订拆迁协议和拆迁安置补偿？（2）如房地产公司与被拆迁人在签订拆迁协议时就补偿金额、房屋面积、安置问题等经协商达不成协议的话，应如何解决？（3）自 2004 年 7 月 1 日至 2006 年 5 月 10 日期间，甲、乙可获得的拆迁安置费有哪些？答：（1）甲既是 13 号之一的所有人，又是使用人，故房地产公司应与甲签订拆迁协议；甲是 13号之二的所有人，乙是使用人，故房地产公司应与甲签订拆迁协议，与乙签订安置协议。（2）当拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决；被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起 15 日内向人民法院起诉。（3）甲可获得的拆迁安置费包括：搬家补助费、临时安置补助费（从 2004 年 7 月 1 日到 2005 年 3月 31 日）、增加的临时安置补助费（从 2005 年 4 月 1 日到 2006 年 5 月 10 日）。乙可获得的拆迁安置费包括：搬家补助费、适当的临时安置补助费（从 2005 年 4 月 1 日到 2006 年 5 月 10 日）。9、某国家重点大学王教授（享有住房补贴）在 2005 年 10 月与 A 房地产开发公司订立了购买住房的合同，合同约定住房价款为 50 万元，王教授在 2006 年 2 月已进行首付 5 万元，并向 B 银行申请个人住房贷款 30 万元。王教授与 B 银行签订了书面抵押合同，王教授以所购自用住房价值的百分之八十用于抵押，B 银行向王教授发放了贷款。但在抵押期间，王教授为了解决经济上的临时困难，在未通知 B银行的情况下又将所购自用住房抵押给个体户张某。请问：（1）依据《个人住房贷款管理办法》，本案中的王教授是否符合借款人的条件？为什么？（2）案例中的抵押行为是否符合法定程序？为什么？答：（1）王教授不符合借款人条件。因为依据《个人住房贷款管理办法》，享有购房补贴的以个 人承担部分的百分之三十作为购房的首期付款，案例中，王教授个人承担的部分是 20 万元，那么，王教授应首付 6 万元才符合条件。（2）不符合。以下几点均违反了相关法律规定。A、以房产作抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托借款人办理有关保险手续，案例中双方均没有办理保险手续。B、借款人以所购自用住房抵押的，必须将住房价值全额用于抵押，案例中王教授仅以住房价值的百分之八十用于抵押，不符合法律规定。C、以房地产抵押的，签订抵押合同之后，还须到规定的管理部门办理抵押登记手续，本案当事人未办理登记手续。D、抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。10、李某是 A 市人，现在该市一家外商投资企业工作。2005 年 12 月，李某与该市星星房地产公司签订了一份《房屋买卖协议》，首期已付款 30%。现在，其打算向银行贷款买房。请问：（1）李某向银行贷款还须具备什么条件？（2）如果李某用所买房屋作抵押，则其应对抵押物负哪些义务？答：（1）李某还须具备的条件是：第一，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；第二，有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位和个人作为保证人。第三，贷款人规定的其他条件。（2）如果李某用所买房屋作抵押，其对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管，并且富有维修、保养、保证完好无损的责任，随时接受贷款人的监督检查。11、大明公司将经营用房转让给旺达公司，转让价 100 万元，法定扣除项目共计 40 万元；将一处仓库赠送给广发公司；出租部分临街用房获取租金 6 万元。问题：（1）大明公司将一处仓库赠送给广发公司的行为是否应缴税，如果缴税，应缴什么税？（2）大明公司应缴的房产税是多少？答：（1）应该缴纳契税；（2）大明公司应缴的房产税＝60000×12%＝7200（元）新补充题目（2010 年 10 月考试）物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权.城市房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称.业主大会的职责是：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他切实保护耕地是土地管理法立法的目的，把它作为一项基本国策定格于法律中，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。为实现这目，设立了一系列具体制度：1 从规划上保证总量平衡 2 实行土地用途管制制度 3 实行占用耕地补偿制度，实行基本农田保护区制度 5 禁止闲置和荒芜耕地。 党政机关、各民主党派、各级政协工会、共青团、妇联等》和军事用地《不包括军队用于房地产开发的用地》；②城市的基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地）66．物业管理委托合同的当事人，一方为物业管理服务公司，另一方为（业主或者业主委员会）67．当事人申请房屋拆迁纠纷行政裁决的，行政机关应当在收到申请书之日起多少日之内做出裁决（30 日）68．我国土地利用年度计划管理的重点是实行（建设用地总量控制）69．房地产法律关系的主体包括（参加房地产法律关系的当事人，包括国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人）70．某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占有耕地 3 亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置三年零三个月。对其应进行的处罚是（无偿收回）71．根据《城市规划法》的规定，建设单位在城市建设中必须取得（建设规划许可证）72．根据我国《土地管理法》的规定，集体土地中允许设定抵押权的是（有建筑物及其附着物）73．下列属于房地产项目管理的是（立项管理、施工管理、竣工管理）74．根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的（6-10 倍）75．房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（优先购买权）76．住宅房屋拆迁作价补偿的标准，当事人（以当地房地产市场评估的办法确定）77．平房作为公有住房销售的是（错误的）78．职工对其以标准价购买的公有住房，不享有（全部产权）79．物业管理的内容不包括（A 常规性的公共服务 B 针对性的专项服务 C 委托性的特约服务）80、物业管理的原则。(1)业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则。(2)物业管理公司实行合同聘用的原则。(3)社会化管理、企业化经营原则。(4)由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。81．下列关于业主委员会的表述，是业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。是业主大会的执行机构。是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构，应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管机关备案。二、多项选择题1.被拆迁人可能是（A.房屋的所有人）（B.房屋的使用人）（C.房屋的代管人）（D.房屋的管理人）（E.房屋的承租人）2．发生以下情况时应当办理房地产权属登记。房地产主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属的行为，例如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决、抵押、典当、扩建、翻建、改建、添建、部分拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落地适用范围的增减，更正登记、遗失登记、新建登记、限制登记、更换管理人登记、更名登记和他项权利登记、总登记、转移登记、变更登记和其他登记。3．《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了以下方式。（抵押）（质押）（保证）（公积金贷款）4．外商投资企业用地，不论其来源如何，都应缴纳场地使用费。其中（土地补偿费）（拆迁费）（人员安置费）（道路管线等公共设施分摊的投资费）5．税收在形式上具有以下特征（强制性）（固定性）（无偿性）6．房地产法的调整对象包括（土地房屋财产关系）（土地利用和管理关系）（城市房地产开发经营关系）（城市房地产管理关系）（城市物业管理服务关系）7．根据我国《土地管理法》的规定，农民集体对其拥有的土地不得用于非农业建设的行为包括（出让）（出租）（抵押）8．根据我国有关法律规定，下列房屋中属于共有的是（两个以上的主体对同一房屋共同享有所有权）9．关于城镇土地使用税的说法，正确的有（对使用国有土地的单位和个人征收的一种税）10．解决房地产纠纷的法律依据有（法律文件）（司法解释） 11．房地产法律关系包含以下要素（主体）（客体）（内容）12．《土地管理法实施条例》将国有土地有偿使用的方式界定为以下几种：（原始取得）（传来取得）13．土地使用权传来取得的方式主要有（转让）（抵押权的实现）（民事执行）（继承）（赠与等）14．房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有以下的功能：（产权确认功能）（公示功能）（管理功能）15．按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为（单项开发）（小区开发）（成片开发）16．根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权的乡办企业转让土地使用权的条件是（土地管理法规定符合土地利用总体规划）（依法取得建设用地）（因破产、兼并等情况而致使土地使用权依法发生转移的），不受集体土地使用权不得转让的限制。17．设立房地产开发企业必须（有自己的名称和组织机构）（有固定的经营场所）（有符合国家规定的注册资本）（有足够的专业技术人员）（法律行政法规规定的其他条件）18．房屋拆迁补偿的方式有（货币补偿）（房屋产权调换）19．关于房产税，下列说法正确的有（广义的房产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用使用税、耕地占用税、房产税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所的税、外商投资企业和国外企业所的税、个人所得税等）（狭义的房地产税指房地产为课税依据或着主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税固定资产投资方向调节税、房产税、和土地增值税。）20．外商投资企业用地，都应缴纳场地使用费，包括（征用土地补偿费）（原有建筑物的拆迁费）（人员安置费）（配套设施分摊费用）21．房地产法律关系的客体包括：（土地）（房屋）22．我国房地产市场的特征有（综合功能）（多级市场）（法定形式）（国家干预）（使用的期限性）23．国有土地的使用一般具有如下特征（权力的派生性）（客体的有限性）（取得的法定性）（使用的期限性）24．依照房屋所有权的主体不同，房屋可以分为如下几种（公房）（私房）（外产房）（中外合资房）（其他性质的房屋所有权）25．现代物业管理是一种有别于传统房产管理的新型管理模式，具有以下特征：（是民事关系）（基于服务合同而产生）（具有补偿性）三、填空题1．房屋方面，我国存在三种所有权，即全民所有、集体所有和（私有）。2．土地复垦实行“谁破坏、（谁复恳）”的原则。3．房地产权属登记的功能包括产权确认功能、公示功能和（管理功能）4．房地产开发应当做到经济效益、社会效益与（环境效益）相统一。5．拆迁补偿的形式有货币补偿和（房屋产权调换）。6．房地产交易包括转让、赠与和（继承）三种形式。7．房地产刑事法律责任是人民法院通过（刑事审判）法律程序判决的。8．共有房产分为（共同共有）和按份共有两种形式。9．出租人出卖房屋时，应提前（3 个月）承租人。10．具体进行物业管理的行为主体是物业管理（服务）公司。11．按照土地资源状况和土地利用总体利用规划，将土地分为建设用地、农用地和（未利用地）。12．物业管理服务公司在《物业管理条例》中的称为“物业（管理服务）合同。”13．房屋共有的形式包括共同共有和（按份共有）。14．按房地产开发的目的不同，可分为经营性开发和（自用性开发）。15．拆迁当事人包括拆迁人和（被拆迁人）。16．房产交易是指房地产产权的变更与（转移），包括房地产转让、抵押与租赁。17．外国人（依法）可以在我国境内拥有房屋产权。18．房地产法律责任中的刑事责任，是根据犯罪主体、犯罪主观方面、犯罪（犯罪客体）和犯罪客观方面四个要件来确定。 19．仲裁具有简便、灵活和专家办案等特点，故成为解决房地产（纠纷）的主要形式之一。20．房地产（违法）行为是指违反国家有关房地产管理法律法规的行为。21．房地产是土地和（房产）的总称。22．土地法律关系调整方法包括（民事性的方法）和管理性的方法。23．房屋所有权包括四项权能，即占有、使用、收益和（处分）。24．按房地产开发规模不同，可分为单项开发、小区开发和（成片开发）。25．被拆迁人的基本权利有补偿和（安置）。26．房地产（交易）是指房地产产权的变更与转移，包括房地产转让、抵押和租赁。27．具体进行物业管理的行为主体是物业管理（服务）公司。28．住房（公积金）管理委员会主任应当由具有较高社会公信力的人士担任。29．（城镇）土地使用税对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。30．狭义的房地产民事责任是指违法或（违约）后，依法应承担的民事法律后果。31．在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即国家所有制和（集体所有制）。32．房产（现售）是指房产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房屋价款的行为。33．处理房地产相邻关系应遵循的原则是有利生产、方便生活、团结互助和（公平合理）。34．按房地产开发的范围不同，可分为新城区开发和（旧城区开发）。35．拆迁人的基本义务是给被拆迁人补偿和（安置）。36．外国人（依法）可以在我国境内拥有房屋产权。37．房地产民事责任是指违法和（违约）后，依法应当承担民事法律后果。38．贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不超过（20 年）。39．税收有三个基本特征，即固定性、强制性和（无偿性）。40．房地产抵押范围包括主债权、（利息）、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。41．土地增值税的税率采用（四级）级超额累进税率。42．经批准开山填海整治的土地和改造的荒弃土地，从使用月份起免缴土地使用税（5 到 10）年。43．国有土地使用权转让合同的转让方，应当是依法取得（国有土地使用证）的土地使用者。44．对违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用数量较大，造成大量耕地毁坏的，处（5）年以下有期徒刑，并处或者单处罚金。45．国有土地使用权出让属于房地产的（一）级市场。四、名词解释题1、建设用地:是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，军事用地等，广义上是指已利用土地中的一切非农业生产用地。2．房地产交易:是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁。3．物业管理:是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。4．房地产税收：广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。5．拆迁当事人：是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。6．房地产权：指房地产权利人对房地产享有的实际支配和控制的权利7．房地产相邻权:即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处理权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。8．房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。9．个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。10．涉外房地产：广义的指涉外房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素。狭义的是指房地产法律关系的客体——房屋、土地位于我国境内，主体具有涉外因素。11．农村土地承包经营权；是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一 定处分的权利。12．房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。13．商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。14．经济适用房开发贷款：是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。15．房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。这里所说的“当事人”，既可以是公民、法人和其他组织，也可以是政府、政府下属房地产主管部门及其他行政机关。16．基本农田:是指按照一定时期和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。17．房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。18．商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售又称“卖楼花”。19．住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。20．房地产违法行为：是指违法国家有关房地产管理法律、法规的行为。21．房产税：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。22．业主大会：是指物业管理区域内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。。23．业主委员会：是指在物业管理区域内代表全体业主实施自制管理的组织。是业主大会的执行机构。是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。24．房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二是房地产关系复杂，涉及面广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。所以，应把房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。25．土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护和产生的各种经济关系。26．经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。五、简答题1、简述我国现阶段土地使用制度的特点？43答：①国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；②土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；③国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；④建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用的要件。2、国有土地使用权出让的法律特征是什么？113答：①土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。②权利的有期性和有限性。土地出让权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。3、处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？80答：①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须 依法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。4、在哪些情况下职工可以提取自己的住房公积金？P226答：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②离休、退休的；③完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；④出境定居的；⑤偿还购房贷款本息的；⑥房租超出家庭工资收入的规定比例的。5、简述土地使用权终止的几种情况。P46答：①因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。②土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依据法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。6、简述房产开发企业设立的条件。P122答：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国家规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。7、简述房地产法律关系的构成要素。P24答：（一）主体：主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。（二）客体：客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，他们属于不动产。（三）内容：内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。8、简述房产税的主要内容。P239答：是指以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。广义的是指房地产经营中涉及的税。狭义的是指以房地产为课税依据或者主要以房地产经营流转行为为计税依据的税。包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房地产税、契税合土地增值税。9、简述房产税收效益的主要内容答：1、保护税本，培育税源。3、税率设计要适当。3、提高资源配置的效率。10．我国现阶段房屋拆迁的基本原则有哪些？P136答：（一）符合城市规划：城市规划是建设城市和管理城市的基本依据。城市房屋拆迁的实施，理所应当符合城市规划的要求。（二）有利于城市旧区改造：城市房屋拆迁与城市旧区改建密切相关。城市旧区，是城市在长期历史发展和演变过程中逐步形成的进行各项政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。（三）有利于生态环境改善：生态环境是指人类生存和发展的基本条件，是经济、社会发展的基础。改善生态环境，实现可持续发展，是我国现代化建设中必须始终坚持的一项基本方针。（四）保护文物古迹：在拆迁过程中必须保护文物古迹，就是要做到建设与保护并重。保护文物古迹，是开展科学研究工作的需要。同时，保护文物古迹，对于继承社会主义精神文明，有着重要的意义。11．简述建筑物区分所有权的组成。答：建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。建筑物区分所有权的组成包括建筑物区分所有权的专有部分和建筑物区分所有权的共有部分。建筑物区分所有权的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。它由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共用，属于区分所有人共有的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定某专有部分成为共有部分。12．简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。答：一、维护国家主权原则：在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。二、平等互利原则：平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利。三、统一管理原则：主要表现在：（1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；（2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。（3）土地使用权统一进行有偿转让。13．简述我国现阶段城镇住房制度改革的基本原则。答：（一）国家、集体、个人三者共同负担的原则：坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则，包括三层含义，必须全面理解，统一把握。1。对待住房建设，国家、集体、个人都要有投资 2。国家 在住房改革后并不是卸下自己的社会责任。3。国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资（二）租、售、建并举的原则（三）统一政策下的因地制宜、分散决策的原则（四）新旧机制转换的原则14．简述契税的征税对象。答：征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。其中，土地使用权转让不包括农村集体土地承包有、经营权的转移。15．简述个人住房贷款的条件。答：借款人应是具有完全民事行为的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享有购房补贴的以不低于所购住房价款的 30％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的 30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。16．我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？答：依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。（1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。（2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。（3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。（4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。（5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。（6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。17．我国对于外商投资成片土地开发经营设定了哪些必要的限制？答：（1）向外商出让的只是土地使用权，没有所有权，土地所有权仍属于国家。（2）出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。（3）开发企业依法自主经营，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他开发企业的关系是商务关系。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营性活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。开发区域的行政管理、司法管辖、口岸管理、海关管理等分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管辖。18．简述我国房地产法的基本原则。答：1、土地共有原则 2、土地有偿使用原则 3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4、房地产综合开发原则 5、城镇住房商品化原则 6、宏观调控与市场调节相结合的原则19．简述城镇住房制度改革的基本内容。答：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济使用房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。20．简述建筑物区分所有权的法律特征。答：1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。 21．土地增值税法定扣除项目有哪些？答：1、取得土地权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。2、房地产开发的成本、费用。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。3、经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括纳税人在装让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。转让时缴纳的教育费附加可以视为税金扣除。5、财政部规定的其他扣除项目。依据规定，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为基数，加计 20％的扣除额。六、论述题1、试论述基本农田保护方面的法律责任。P285答：（一）非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违法基本农田保护条例规定，有下例情况之一的，依法从重给予处罚：（1）未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。以上所称“从重”处罚，应当在《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的处罚限度以内做出，不能另立新的标准。（二）应划入基本农田保护区而不划入的责任。对应当划入基本农田保护区的耕地，立法上做出了明确的规定。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。但行政处分代替不了改正错误，应当划入基本农田保护区的耕地仍须限期划入。（三）破坏基本农田保护区标志的责任。违法基本农田保护条例的规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政管理部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处 1000 元以下罚款。（四）非法占用基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，占用基本农田建窖、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废气物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费 1 倍以上、2 倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（五）侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。2、试分析物业管理服务企业与业主委员会之间的关系。答：1、物业管理服务企业和业主委员会的法律地位；2、物业服务企业与业主委员会的合作；3、业主委员会对物业服务企业的监督权，（一）物业管理服务企业依合同实施物业管理。在物业管理中，业主才是物业管理的主体，决策人是业主委员会，物业管理服务企业实际上是其雇员。（二）物业管理服务企业是独立的企业法人。物业管理服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的平等关系，没有隶属关系。（三）物业管理服务企业与业主委员会合作。在管理物业的过程中物业管理服务企业经常要和业主委员会发生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理服务企业大交道，由此而产生了它们之间的合作关系。3。我国房地产法的基本原则。答：房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普通指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，我国房地产法的基本原则有：①土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展，土地不仅是资源，而且是资产，我国实行了土地社会主义公有制，我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。②土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度，农村集体经济组织经过批准，可以彩土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地、保护耕地就是保护我们的生命线，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为，要坚持实行土地用途管制制度。④房地产综合开发利用原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。⑤城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。