西南大学培训与继续教育学院课程考试试题卷课程名称【编号】：房地产经营管理【9087】 A 卷考试类别：大作业 满分：100 分下列题目中选择其中五个题目，按论述方式作答，每题 20 分：一、什么是房地产投资？房地产投资的特征有哪些？ 答：房地产投资:房地产投资是指将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更大收益的投资行为。由于未来的报酬尚未发生，存在较大的不确定因素，房地产投资可能带来巨大的收益，同时也伴随着很大的风险，这是所有投资之共性。房地产投资的特征1、投资巨额性房地产业是一个资金密集型行业，少则数十万元，多则数千万元，甚至数十亿，因此对任何一项房地产投资都需要认真地分析，慎重地决策。2、投资回收期长房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽可能避免风险损失。3、流动性差房地产是一种非流动性资产，其销售过程复杂，拥有者很难在短期内将房地产兑换成现金。如果急于变现，有可能使投资者遭受巨大的经济损失。4、抵御通货膨胀影响能力强由于房地产具有不可移动性和相对耐久性以及人们对房地产需求的日益增长，使房地产具有价值增值特点，而使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。5、受政策影响大政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策和财政税收政策等。而房地产在很大程度上影响着国民经济的发展，也推进政策的不断修订。6、影响房地产投资的风险因素多世界局势、经济、法律法规、地理环境等因素，都可以给房地产造成政策风险、经济风险、自然环境风险等。7、金融作用强巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖于金融部门的支持。房地产商品的消费- 1 - 也有赖于金融部门的抵押贷款。金融机构的参与几乎成了房地产经济持续发展的关键。8、投资回报率高高风险带来高收益，房地产投资回报率高的主要原因在于房地产投资额巨大和伴随着高风险，若项目成功，投资者可获取高额收益。在房地产投资决策时，往往是投资回报率的高低决定了投资方案的取舍。二、代理客户置业流程中如何了解客户需求和置业目的？答：作为代理客户置业的经纪人首先要确实知道客户的全部需求，才能前往客户认为理想的地区去物色房屋。客户的需求包括想买的房屋类型及式样、产权状况以及房屋的特点。经纪人还要知道上述需求当中哪些是必须的，哪些是想要的。其次要明确置业者的购房目的，即用于自用、保值还是投资。（1）自用。若是自用，所要考虑的是地点和环境、房屋的大小与格局以及购房者的经济承受能力。（2）保值。若是保值，就是说有一笔资金投在房子上，房子用来出租。若是用贷款购房 ，需用租金支付贷款本息；若全是用自有的资金则租金就为购房者增加了一笔固定收入。（3）投资。若是投资，房子的选择就十分重要。①应该选择租金高的房屋。②应选择转手容易、地段好且前途看好和脱手容易的房屋。③应选择投资以增值为主，出租以收取租金为辅且增值性高的房屋。三、商品房销售的一般流程包括哪些步骤？答：商品房销售的基本步骤① 购房人通过代理商、媒体等渠道寻找合适楼盘；② 购房人查询该楼盘的基本情况；③ 购房人与房地产开发商订立商品房买卖合同；④ 进行交易过户备案登记。四、房地产信托与房地产投资信托有何区别？答：一是业务范围不同。房地产信托可以包括各类型房地产商业信托和金融信托，而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。二是资金运用形式不同。信托机构既可以融通资金，也可以融通财物；房地产投资信托基金主要是进行资金运用。三是当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地产投资信托基金业务- 2 - 的当事人除了上述三者外，还必须有一个保管者。四是体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系；而房地产投资信托基金则是指一种集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织，依据的则是投资公司法或者投资基金法。五、市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业？答：1、价格优势企业都会不断地为增加其盈利水平而努力。如果市场营销人员能够向其表明物业在租金上具有竞争力，能显著地减少其经营成本支出，同时又能满足其业务发展的需要，则肯定会引起这些公司的兴趣。2、物业本身的素质租户非常重视其所承租物业所处位置的交通通达程度、公用设施的完备情况及使用成本为租户提供的服务内容及收费标准、物业管理水平的高低、建筑室内空间布置的灵活性和适应性等。3、良好的声誉就商业价值而言，声誉是一种可以推销的商品。声誉良好的物业的租金肯定会比较高，但也会使租户的商业机会增加，从而大大提高其营业额。4、经济实用对于一些中小型租户来说，房屋的豪华程度和优越的地理位置并不一定是其选择物业时要考虑的主要因素。所以，市场营销人员宣传物业空间的经济实用，就显得非常重要。- 3 -