房地产开发项目投资成本管理研究房地产开发是开发企业的投资活动。注重开发项目的经济效益是房地产开发企业投资行为的荩本准则。然而，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中获得更高的经济利润，就要小断加强成本管理 ，实行成本控制。房地产开发项目成本控制是房地产项目管理内容的重要组成部分，具体来说就是在开发项目工程建设的令过程中，根据项目的投资目标，对项目实施经常性的监控，针对影响项目投资的各种凶素采取一系列技术、经济，组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目利润目标的实现。一、可能导致项目投资失控的因素分析（一）项目可行性研究的深度不够。在进行项目的町行性研究时，收集的基础数据不足或不准确，采用的分析方法和计算方法不恰当，导致项目可行性研究的可靠性不足，这样在项目实施后，势必造成被动和投资失控。这是项目决策阶段的问题。（二）设计阶段所作的投资计算突破投资计划目标。在项目规划方案设计、初步设计和施工图设计过程中，设计人员对项目布局、建筑造型、结构形式，材料及设备选择等方面，不注意经济性设计 ，而开发企业义缺乏对设计过程的审核，常常导致项目计划投资额的增加。（三）项目的设计变更引起费用的增加。开发企业要求改变原有项目的使用性质，提高其功能，或是提高项目装修设计和设备水准，或足扩大原有建设规模，增加项目工程最，都会引起项目建设费用的增加。（四）项目实施过程中不可预见因素的发生。由于房地产开发时间周期长、涉及范围广，开发企 业要面临一系列千变万化的不可预测因素的影响。诸如气候变化、产生不可抗拒的自然灾害，与勘察报告不同的地质条件，引起地基处理费用的增加等，都会导致项目的计划投资失误。（五）项目施工不能顺利进行引起费用增加。如果项目施工小能顺利进行，就会增加项目的建设成本，使项目建设投资额增加。有较多因素可能妨碍项目施工的顺利进行，如设计师不能按时提交施工图纸，交通运输、供水供电等条件没有事先摸清，结果不能满足施工要求；开发企业自身没能及时做出必要的决策；地方管理机构拖延审批时间等。二、项目成本控制的主要措施（一）投资决策阶段成本控制的主要措施坚持按工程建设决策程序办事。在项目投资决策阶段要做三件大事，第一是分析使用者需要，确立项目的合理功能；第二是研究满足功能要求的方案，并从中选优；第三是可行性研究。项目决策阶段应循序渐进，争取把不合适的项目在第一、第二阶段中就淘汰，尽量不发生后一阶段费用，这就需要坚持按决策程序办事的原则。在进行项目论证研究或签订项目论证研究合同时，应考虑以下三点：第一，提前终止部分论证研究丁作，就是说如果前一阶段结果已经（现明确的可行或不可行(尤其是不可行的)结果时，应及时简化或终止进一步研究论}正；第二，应确定决策阶段费用的限额，并根据工作质量对费用额度进行调整，第三，通过广泛开展招标竞争选择论证研究单位，适应项目决策阶段论证研究专业化要求，充分利用社会性的上程决策论证咨匈机构。（二）设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。特别是初步设计阶段对项目经济成本的影响达到70％～95％，交际上，当初步设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视初步设计，以避免“先天不足”。具体措施有：推行标准设计，择优选择设计单位。推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。开展限额设计，有效控制造价。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施上图设计及概算。严格控制设计变更．以保证投资限额不轻易突破。并利用同类建筑工程的技术经济指标进行科学分析 ，比较，优化设计，降低工程造价。（三）招投标阶段的成本控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中进行成本控制，业主方应注意加强以下几点：做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响_[程造价的各种凶素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。理低价者中标。目前推行的 T 程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免 投标单位以低于成本价恶意竞争。（四）施工阶段的成本控制施工阶段足资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产企业的盈利目的决定项目投资必须灾现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：抓好合同管理，减少丁程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程。变更实行有效控制．针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔成利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，减少不必要的工程费用支出．避免投资失控。