房地产开发项目投资成本管理研究一、项目成本管理的目标 传统的成本管理只注重本企业的发生成本，是局部、静态的成本管理，多强调事后控制，导致总成本增加，从而最终传递到用户中去，造成资源浪费。成本管理除了考虑开发企业自身的利益，还要顾及参与开发的其他合作企业利益，本文认为成本管理应当体现以下目标以顾客为中心，将顾客作为起点和终点。房地产开发要实现从产品到资金的成功一跳，获取开发利润，其产品必须得到顾客的认可。因此，从前期的市场调查到产品的设计直至物业管理，开发企业都要以满足顾客需求为目标，实现最终到顾客手中的开发产品总成本最优，实现企业与顾客目标的统一。 努力实现各合作企业最终成本最优。整体开发成本与各合作企业最终成本之间是整体与局部的关系。成本管理就是要通过各合作企业之间的协调，在实现自身战略目标的基础上达到 1+1 2 ﹥ 的效果，尽量降低整个开发过程上的资源消耗。 提高各合作企业的核心竞争力。成本管理要强调通过优势企业之间的联盟，从战略，利用自身的资源优势，发挥各自的优势，取长补短，做好本企业的擅长业务，提升核心竞争力，从而形成双赢的局面。二、房地产开发中成本管理现状概述我国房地产业自改革开放以来经过 20 多年的发展，取得了世人瞩目的成就。已成为我国国民经济的支柱产业。特别是从 1999 年开始．货币化分房推进了商品房交易的市场化进程。同时．伴随中国 经济每年两位数的增长。城市化进程快速发展。加之中国传统的住房私有观念及居民投资渠道的狭窄居民的潜在购房需求(包括自住需求和投资需求)被充分释放出来。在强大的购房需求的推动下。自2005 年来房地产市场基本处于供不应求的状态。从 1 998 年开始。投向房地产业的资金一直以两位数的速度递增．gf]2006 年已突破 2 万亿大关．房地产行业已开始出现泡沫。自 2007 年下半年以来．房地产一级、二级市场成交量持续降低。面对困境，房地产开发企业必须把房价降低到合理的水平。方能重新激发人们的购买欲望。而在房价下降的背景下。要保持较高的利润率．房地产企业必须重视项目成本管理．因为房地产开发项目占用资金巨大。项目成本管理对企业有着举足轻重的意义。具体来说。我国房地产开发中成本管理存在相应的问题可分为以下几点。（一）不重视决策阶段的成本控制决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少。但整个项目的成本控制起着非常重要的作用。它将直接影响一个项目的成败。房地产开发企业因决策造成的“失误”在有增无减地出现，大量的开发资金损失也在有形和无形之中。（二）招标投标没有真正起到成本控制的作用。建设工程实行招投标．有利干降低工程造价．缩短工期。提高工程质量。促进公平竞争．防止腐化现象的产生。但据统计眉前房地产项目真正实施招投标的不足 60％。招投标工作推进不理想，原因很复杂。因此，工程招投标依然若隐著现未能全面登场．没有起到成本制的作用。（三）只重视施工阶段的成本控制．不重视设计阶段的成本控制。房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。开发企业普遍存在的一个锗觉是：工程成本主要含在施工阶段的。一砖一瓦”中， 加强监{空，就可大量节约成本。为了做到这一点发展商经常费尽心血．采取多项措施。但是发展商却忽视了对设计阶段的成本控制。往往将设计费一压再压认为这就是节约成本。三、投资决策阶段的成本管理此阶殷是开发项目的成败关键，国内外研究表明：—个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达蛩 J30％左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址和项目建设方案。但是长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响．很多开发企业缺乏决策阶段成本管理意识．通常采用的是以事后核算为主的静态成本模式。没有明确系统的成本管理目标。要想在竞争日益激烈的地产市场获得较大的经济效益。首先要在企业管理中树立竞争意识。对土地获取、项目定位等几个重要决策环节．做好科学全面的系统分析。使之达到行之有效。对项目开发要有详细的评估和预算。针对项目的特点及相关影响．因素制定相应的目标成本和目标收益．多做调查研究。在可能的情况下。要让目标成本尽可能详细．甚至包括不可预见的成本支出及风险。这样便于实施过程的核查和控制。在项目立项上。要做好调查研究。并收集大量的市场信息 。要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素。可以根据市场价格采取拟定目标利涸的办法来推算项目的目标成本。再将目标成本按期问费用和开发成本进行分类和分解、预定支出计划．让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。 四、设计阶段的成本管理设计质量对成本控制影响深远就房地产而言．房地产建筑工程的设计涉及到建筑、结构、给水排水、园林、采暖通风、强弱电、信息工程、光学声学等专业。任何一个专业的设计质量不达标。都将 留下不同程度的隐患，导致竣工投入使用后．建设方随时者阿能会投人不菲的维护费用，增加不可预见的建造成本。那么在设计中，一定要通过技术分析、经济评价、多方案比较来选择设计方案。通过多方案比较。可直接排除超概算投资的方案，使项目的性能与费用之比最优。力求在技术先进条件下的经济合理。在经济合理基础上的技术先进。同时在资金有约束的情况下。建设单位也可以采用限额设计．控制开发项目的成本投人。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口．又能促使设计师采用更经济合理的设计方案。从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均耍通过计算来确定。 五、施工阶段的成本管理施工阶段是资金投入的最大阶段。是招投标工作的延伸．是合同的具体化。加强旋工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生。三超”现象三超”的超额必须由企业的赢利来弥补。如果控制失，衡-会使企业经营亏本。因此。房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作有以下几点。（一）合同管理在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价．施工单位往往采取。低价中标。索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要傲到事前把关．主动监空．严格审核工程变更．计算各项变更对总投资的影响．从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必耍的工程费用支出，避免投资失空：同时做 好月度工程进度款审宪避免投资失控。工程进度款的审栈对经监理方确定的工程量。按合同约定的计价依据．套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。（二）技术控制对主要施工技术方案傲好论证的基础上．广泛应用新材料、新工艺、新办法等等。想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计．材料费一般占直接工程费的 709 左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低．因此，选用新工艺、新材料．是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。（三）工程进度管理控制建设工程进度不仅能确保工程建设项目按预定的时间交付使用。而且有利于效益的实现。因此。房地产企业要根据建设工程的具体情况。制定进度控制措施以确保进度控制目标的实现。在管理中。及时核实工程进鹿统计工程量。核准增减工程量，提出增减工程量方案并及时调整工程计划安排 。对于不合格工程和手续不齐全项目不予计量签证，不予以支付进度款。参考文献：〔1〕《建设工程项目管理》丁士昭主编中国建筑工业出版社出版时间：2014 年 5 月；〔2〕《工程项目管理》成虎著中国建筑工业出版社出版时间：2011 年 6 月；〔3〕《施工企业项目管理》杨永英编著中华工商联合出版社出版时间：2011 年 4 月；〔4〕全国建筑业企业项目经理培训教材编写委员会，施工项目成本管理,2014(04)。