我国现行住房保障制度的问题与改革我国住房制度货币化改革处于起步阶段，在改革过程中由于经济、区域发展不平衡、市场制度不完善等诸多因素的限制，中低收入阶层由于受支付能力的制约，他们在住房市场逐步被边缘化了。为实现国家制定的小康住宅目标，在保障地产市场可持续发展的同时，必须重点解决中低收入阶层住房困难问题。住房是百姓安身立命之所。以人为本、关注民生已成为构建社会主义和谐社会的主旋律。建立完善的社会住房保障体系，解决好中低收入家庭的住房问题，涉及到政府和社会各个方面。我国城镇住房制度改革至今己有近三十年的历史，住房商品市场化机制已初步确立，在住房市场上个人消费已成为主体，但随之而来的中低收入阶层的住房购买力问题也日益凸现。适宜的住宅是他们赖以生存栖息的基本生活条件，解决得不好会成为社会动荡不安的源头。因此政府应承担起住房保障的社会责任，从各个方面解决中低收入家庭住房问题。虽然人们已普遍意识到住房保障的必要性和紧迫性，但很多方面认识的还不够透彻和清晰。一、我国住房保障制度存在的问题（一）廉租房制度存在的问题虽然国家去年底发布的《廉租住房保障办法》已将廉租住房适用对象范围由之前的“城镇最低收入家庭"扩大到“城市低收入住房困难家庭一，使更多有住房困难的低收入人群进入保障范围内，但仍有如流动人口、农村进城务工群体等住房弱势群体不在其列。这类群体对我国的城市建设和发展都作出了特殊的牺牲和积极的贡献，他们急需住房福利方面的保障，但是现在却处于制 度的灰色地带，不能不说是我国城市住房保障制度的极大的疏忽。随着城市化进程的加快，这个群体还将不断地扩大，如果不对他们的住房问题给以充分的重视，这将给城市的发展带来不小的冲击，而问题不及早地得到解决，拖得越久、越退延，所付出的代价也将越大。其次就低收入的标准如何定性，居民的收入状况如何确定，这是资格审查不可回避的问题，这一点关系到有限的保障资源能否切实的用到实处的大事。随着廉租房分配对象范围的逐步扩大 ，根据各地居民收入情况划分一个合理的收入线并据此科学地确定廉租对象就变得日益紧迫，而且收入线划分后，还存在一个如何监督收入变化的问题。（二）资金来源不足、渠道有限从理论上看，目前的资金来源渠道包括年度财政预算安排的廉租住房保障资金、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 、政府的廉租住房租金收入、社会捐赠及其他方式筹集的资金等。但从已开展廉租房试点的城市的实际运作来看，各地都是以住房公积金增值收入和财政拨款为主的。而在一些经济欠发达的城市 ，由于经济发展水平不高，财政实力不足，无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴。例如包头，如果采取租金补贴的方式，政府每年需补贴 8642 万元。实际情况是，市财政在非常困难的情况下只拨付了 50 万元作为廉租住房资金补贴，解决的 143 户仅占全市符合廉租住房标准家庭的 O．4％。而且，住房公积金增值的收益本身就不多，在提取公积金过后，再加上一些管理费用已所剩无几。而社会捐赠的资金更是少之甚少。（三）经济适用房制度存在的问题 依照去年底出台的新《经济适用住房管理办法》，我国经济适用房制度的保障主体为城市低收入住房困难家庭，这个范围的界定虽然解决了之前范围过大，中高收入者排挤中低收入者享受优惠的问题，但同时，也把中等偏低收入阶层挡在了经济适用房的成为了夹心层。所谓夹心层，以前主要是既买不到经济适用房又够不着廉租房标准的低收入家庭和中低收入家庭，以及既买不起商品房又够不着(或买不到)经济适用房标准的中等收入家庭。如今，由于经济适用房将只向低收入家庭供应，那么未来必将出现新的“夹心层’’既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中等偏下收入家庭，而这部分家庭在社会中所占的比重相当大。尤其是在像北京、上海这样的大城市，大量中等偏下收入者被迫加入“高房价的购房群体"，一方面导致“房奴一人数扩大，加大了社会不和谐因素；另一方面这种超越经济支付能力的购买，放大了房地产市场畸形需求，反向助推了房价的迅猛涨势。的初衷，让业界感到“经济适用房并不经济。二、进一步完善我国住房保障制度的建议（一）对廉租房制度的改进廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要有步骤地加快城镇廉租房制度的建设。首先，扩大廉租房制度的覆盖面，尚未建立廉租房制度的城市，必加快步伐，并合理确定和公布近几年的廉租住房建设规模。次，对于建设资金的缺乏，政府应尽快出台相关优惠政策，以吸引更多的企业及民间资金参与其中，使廉租房建设得以稳步地发展。再者，对于廉租房的供给，除了由单位和政府新建一批符合要求的出租屋以外，还可以将最低收入者的现有住房、旧公房、或者由政府购买私人拥有的符合廉租房要求的住房纳入到廉租房的组成部分，同时通过土地审批、税 费减免等方式鼓励企业、个人和房地产开发商参与修建廉租住房，丰富房源。这样还可以减轻政府因为建设廉租房而要承担的财政压力。最后，建立特殊目的的运作主体。一些住房问题较大的大中城市，可由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租房制度的运营实施和管理。（二）对经济适用房制度的改进一方面，鼓励地方自主决策。住房是不动产商品，并不是可以在全国范围内自由配置的资源。因此，地方自主决策有两种含义：一是今后中央有关部委可以对地方进行财力支持，但不再下达具体的经济适用房投资建设计划。二是各个地方则按照本地实际需要，自主决定是否安排及安排多少经济适用房建设。住房社会保障是政府的职责，中央政府虽然减少了干预各地住房社会保障的具体事务，却要把地方住房社会保障的落实情况作为考察地方工作成绩的依据，这样，地方的自主权是大了，但责任也重了。另一方面，改变补贴方式。既然大量建设经济适用房有可能会出现大面积低收入人群聚集区，不利于人民生活和社会和谐，那么不如变实物为资金，改变补贴的方式，改“补砖头一为。补人头一，将政府对经济适用房建设过程中的各种优惠量化为货币补贴，直接发放给符合补贴条件的家庭。例如，日照市将政府划拨的经济适用房用地，交由国土资源部门通过挂牌、招标、拍卖的方式供应土地市场，将土地所得净收益划归财政专户储存，作为住房困难户购房补贴费用，然后由符合条件的住房困难户自主购房之后直接领取住房经费补贴。而江苏省南通市从 2000 年起就基本停止了经济适用住房的建设，而改为对中低收入人群进行住房补贴。此外，为了提高经济适 用住房政策的实施效果，保证住房补贴能真正使中低收入者获得实惠，还应该实行住房补贴申请制，公开申请条件和标准，帮助符合条件的低收入者方便快捷地进行补贴申请。同时，设立定期复核制度，对原来享受补贴的低收入者进行重新审核，看其收入水平是否已经提高，是否仍然符合补贴条件。参考文献：〔1〕曾俊骏．长沙市住房保障体系研究[D]．万方数据库：湖南大学，2010.〔2〕尹珂．城镇住房保障制度问题及对策研究[D]．万方数据库：西南大学，2010.〔3〕褚超孚．城镇住房保障模式及其在浙江省的应用研究 [D]．万方数据库：浙江大学，2012.