企业不同的定价方法中国企业在激烈的市场竞争中，往往不知所措盲目定价，企业定价混乱，不仅伤害了企业的长期盈利能力和品牌树立，而且严重干扰了市场秩序，导致价格波动频繁、剧烈，企业更加无所适从，造成市场企业间的恶性循环。追根究底，造成企业定价混乱，定价盲目跟风的一个重要原因是企业定价缺乏理论指导，通常是根据市场经验和决策者的一人想法而决定企业定价。本文以房地产企业定价机制为例进行研究，对房地产企业定价机制、影响因素及相应的解决对策等作一些初步的探讨。一、房地产定价的相关概念（一）地价我国实行土地公有制，出让和转让的是土地使用权，故而土地价格也是以土地使用权出让、转让作为基础，是土地权利和预期收益的购买价格，化其实质就是地租，是土地所有权在经济上的实现形式，出让那个土地使用权是其权利特征土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，山土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为)。因而，我们平常所说的“地价”并不是指上地所有者向上地需求者让渡土地所有权所获得的收入，即买卖土地的价格，而是出让土地所对应的土地使用权价格，和理论中的地价有本质的区别。具体到我国的房地产行业和土地市场，地价同样意味着不同的内容，具体要看其体现作用。（二）房价房价，是指特定时间段内房产的市场价值，其不仅包括房屋所有权价格，还包括而是指上地使用权价格，是二者之和，即房地产的价格。房价具有两个特点，一个是时点性，一个是权益性 ，即房产受让方在某一时点为取得出让房地产进而获得相应权益而支付的价格。房地产价格的形成受到房地产的有用性、稀缺性和有效需求的影响，同时其价格高低不受不动产即期收益的影响，而是取决于不动产的预期收益，所以大部分房地产投资者在投资时，主要考虑该房地产将来所能带来的收益或效用。二、房地产定价机制阐述（一）房地产定价机制房地产定价机制即房地产价格形成机制，在整个房地产经济中，房地产价格机制并不是单独作用，而是与市场机制、计划机制等共同作用，发挥价格形成、调节等功能。房地产价格的形成 ，具有特殊的形成机制，其内容主要包括:价格的形成方式、形成基础以及影响形成的因素；采用何样的价格形式以及各形式间的相互关系，比如，出让价与出租价的关系，租售比范围的合理确定 ；价格结构与商品房的比价关系；价格体系的产生及其变动；单一商品房价格和行业价格总水平的 变化情况及其制约因素；如何制订、调整及管理市场价格，包括管理中各类手段(如行政手段、经济手段、法律手段等)的相互联系；房地产价格与其他经济杠杆的关系及联系；房地产价格对社会再生产的调节等。以上是对房地产价格形成机制诸多要素的简单列举，其实房地产市场价格机制的构成要素还有很多，而且如此繁多的各个要素之问并不是相互割裂互不影响的，而是相互联系 、互相作用，形成统一的房地产价格形成机制，在房地产经济运行中的对房地产价格起到产生、制约和调节作用。（二）房地产定价机制的作用机理作为商品之一，房地产价格形成机制的作用机理与普通商品的价格机制作用机理尤其相似之处。市场总是通过供求关系来形成一定的平衡的，而价格机制的作用就是在于利用其形成的相对理性价格来促成这种平衡的形成。通过调整所形成的价格水平，房地产投资商与消费者之间的利益关系就能相应的进行调整进而达到相对的平衡。当房地产价格过高时，对于开发商来说就有了高额甚至暴利的利润空间，而此时，作为买方的消费者就会被市场的高价格损害相当程度的利益 ，消费者的相对购买力也会一定程度的降低，导致消费者的实际购买力于购买需求之间差距进一步拉大。当价格高到一定程度，即达到不为大部分消费者认可的高价格时，势必会影响房产的销售量，也就抑制了房地产商获取高额利润的可能。此时的市场就会形成一定程度的供需不平衡局面 ，而为了避免供需矛盾继续保持或扩大，价格机制就会开始发生作用，表现在市场会调低价格，重新调节开发商与消费者间的利益关系使其达到新的平衡，即将开发商提供的价格调节到消费者能够接受的范围，使购买意愿变为实际交易，并将这种购买平衡在相对一段时期内维持下去。三、房地产定价机制的影响因素分析（一）宏观影响因素1.经济发展水平经济发展水平具有周期波动的特征，而作为国民经济的重要组成部分，房地产经济极其定价机制受宏观经济周期波动影响很大，一般来说，宏观经济周期与房地产价格波动周期在相当程度上具有一致性的特点，从二者相对间的关系来说，宏观经济周期略晚于房地产周期2.居民收入水平居民收入水平直接影响居民对住房的需求。居民实际收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。收入增加对房地产价格的影响程度，取决于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。（二）微观影响因索1.土地价格土地价格的直接影响着商品房的价格，主要体现在三个方面:一是随着土地市场的招拍挂制度 日趋完善，土地价格在房地产成本中所占的比重越来越大，成为了房地产成本的重要组成部分，一般情况下，地价一般占有 60%左右的比重；二是土地价格的地租属性会受到“级差地租，，变化的影响，而级差地租又会受经济发展水平和城市建设规模等因素的影响而调整，由于土地资源的不可复制性导致土地资源不断减少，级差地租的影响会逐步增强；三是受城市国际化、城市功能分区和城市规划的调整等政策因素，区域性地价产生了明显变化。2.区位区位，不仅指房地产所处的地理位置，同时还包括房地产项目与周边环境的空间联系，它是影响房地产价格制定的重要影响因素，不同区位的的房地产价格往往差异很大。无论是房地产所有者或使用者的生活满足程度、经济收益还是社会影响，都受到房产区位优劣的直接影响。3.基础设施无论是住宅、商业还是工业，房地产的使用者都需要完善的市政设施和公共配套设施，周边基础设施和配套的好坏在很大程度上影响着房地产价格。例如对于好区位的住宅项目，除了必备的水、电等市政基础设施，学校、超市甚至医院、图书馆等公也都是房地产价格的重要影响因素，同时也是房地产价格制定时的重要考量因素，其房地产价格相对于配套设施较差区位的房地产价格会有一定程度的提高。四、房地产企业价格定价机制的完善与发展（一）注重房价收入比注重房价收入比，建立起与城镇居民收入水平相对应的价格参考体系。因为目前价格仍是困扰消费者购房的决定因素，房价太高就会把生意挡在门外，如果企业适当降价或者给子消费者一定好处的话，企业既可盘活资金，又可拉动住房消费，从而获得更大的经济效益。（二）细分住房市场合理细分城镇住房市场，重新定位商品房的供给结构，在做好市场调查的同时，量体裁衣做好企业定位和价格定位，保证企业的可持续发展。（三）合理控制企业利润空间合理控制企业利润空间，深度挖掘成本控制能力，增强企业抗风险能力。现阶段的房地产企业利润相对于其投入成本来说还属于高利润行业，但从国外发展情况以及长期发展趋势来看，房地产产业作为国民经济重要支柱产业其利润率必将相对回归到国民经济整体水平，现阶段开发企业合理的控制利润空间，不谋求暴利，宏观上是促进行业健康发展，体现支柱产业对国计民生的支持，客观上也为将来利润空间回归后保持企业有效竞争力做好充分准备。五、结束语房地产一市场的健康发展对国计民生有着重大影响，为达到这一目的，就需要协调好供需关 系。房地产价格机制正是能维持和调节这一供需平衡的有效工具，并最终促进房地产市场的健康发展。充分发挥房地产市场价格机制的调控作用，离不开政府和企业的支持，政府应进一步加强有关价格的立法工作，继续完善市场竞争机制，而对于房地产企业，应该加强对市场尤其是从需求角度对购房者的调查工作，开发出真正符合市场需求的产品。六、参考文献〔1〕林素钢.宏观调控背景下的，护国房地产价格分析.南通大学学报，2011.〔2〕李珍贵.实证研究证明:房价上涨带动地价升高.国土资源，2012.〔3〕杨继瑞.中国经济改革三十年:房地产卷，西南财经大学出版社，2013.〔4〕吕萍，周滔.土地城市化与价格机制研究，中国人民大学出版社，2014.