房地产风险管理摘要：随着我国城镇住房改革制度的不断推进，房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业，尤其是近几年，房地产业的发展更是达到一个前所未有的高潮。但是在房地产业高速发展的背后，其所带来的风险也随之增加。因此，为降低风险，房地产企业深入研究如何识别在经营过程中所面临的风险,并进而采取措施加强对风险的管理和控制，是当前房地产企业迫切需要解决的现实问题。关键词：房地产；企业；风险管理一、房地产企业风险管理概述（一）、房地产项目开发在实施和运作经营过程中，因其投资金额大、建设周期长和不可移动等特点，导致房地产项目在项目立项、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在着大量的不确定因素，使得房地产企业原定计划和方案受到诸多因素干扰，原定目标不能如期实现。这些具有不确定性的内部和外部干扰因素，我们称之为风险。房地产企业为降低风险，不断增加企业利润，必须采取相应措施识别风险并加强风险管理。（二）、房地产业风险特征：1、风险具有多样性。在房地产项目开发过程中往往存在着诸多种类的风险。有应对国家调控政策的风险，有项目决策阶段的风险，有土地获取阶段的风险，有项目投资阶段的风险，有产品设计阶段的风险，有项目建设阶段的风险，有成本控制层面的风险，有法律方面的风险，有租售管理阶段的风险，等等。2、风险存在于整个项目运作过程中，而不仅仅是在实施阶段。如技术设计中存在的疏漏，可行性研究报告中的方案错误，市场调查覆盖面窄，施工过程中物料涨价 ，自然灾害发生，气候变化，资金运作欠缺等。3、风险具有一定规律性。因为房地产项目的环境变化和 项目实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律可循，是可以提前进行预测的。二、房地产企业风险管理现状（一）、缺乏对宏观经济变化的研究。从近些年房地产业在我国的迅猛发展来看，房地产业赫然已发展成为国家的支柱产业。不过，由于近些年遭受金融危机和全国宏观经济环境的影响，房地产企业的收益正在逐年减少，进而导致房地产业的风险越来越大。究其根本原因是缺乏对国家经济调控政策和宏观经济变化环境的解读和研究。如何有效加强风险管理并尽可能地防范和降低风险，成为房地产企业当前面临的重中之重。（二）、缺乏风险管理组织机构。当前，大多数房地产企业的风险管理都是由董事长一手操作实施，由于个人决策失误等原因，难免产生很多不利影响，产生一些不必要的风险。这种做法缺乏合理性和科学性，导致房地产企业的风险管理范围大大缩小。加之房地产企业员工的风险管理意识不强，不能使风险管理成为一种企业文化深入到企业各个方面，导致风险管理经验和资料无法共享，也就无法使其在企业内部得到传递。（三）、房地产企业对房地产市场价格认识不足，不能及时冷静地预测房地产业的潜在风险。观察国际房地产市场历次危机，无不与房地产价格严重偏离其内在价值有关。如果房地产企业不能冷静预测这种潜在风险、及时调整房价促进房产销售、调整自有土地储备量，而是一味追求利润最大化，就很容易导致房地产企业资金链条的断裂，甚至是诱发房地产业危机。三、房地产企业风险管理的意义（一）、有助于提高房地产企业对房地产项目开发过程中风险的识别，在开发实施过程中不断增 强风险理念。房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多，加强风险管理有助于房地产企业识别风险，认清风险本质，适应现时房地产开发市场充满变化和不确定性的环境，以保证房地产项目的成功 。（二）、有助于房地产企业建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产企业风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。（三）、有助于减小房地产企业利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的稳定。有效的风险管理，可以避免因风险事件突发引起对房地产企业巨大的财务冲击，并在风险事件后获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和稳定经营。（四）、有利于提高房地产企业的经济效益。风险管理以最小成本获取最大风险管理效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目的经济效益的目标。（五）、有助于房地产企业更好地为企业员工提供安全保障和安全措施，消除员工们的后顾之忧，提高企业员工的积极性和创造性，同时也有助于房地产企业更好地履行社会责任，并在公众面前树立良好的社会形象。（六）、有助于房地产企业建立和加强与银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。一个能充分防范风险的房地产企业总是会受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。（七）、有利于政府利用风险机制进行宏观调控，调节和促进房地产业的发展。风险机制通过风险报酬的诱惑力和风险损失的压力，作用于房地产企业，调节房地产开发地域、开发物业类型和开发时机，促进房地产企业加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。 四、房地产企业风险管理识别及策略房地产企业风险产生的原因可以分为自然原因和人为原因，笔者在这篇文章主要探讨房地产企业在项目实施过程中人为原因造成的投资风险，即项目建设决策风险和工程管理风险。项目定位投资风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的。但是在实际实施过程中，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，便很容易产生非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中最大的风险，属于项目建设的决策性失误风险。因此，房地产企业在项目运作中，要有效加强识别风险的能力，以便及时规避风险。为此，房地产 企业决策层必须由具备合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。工程管理的风险。工程管理的风险大多是指房地产企业的内在风险。主要风险来自技术风险和管理失误的风险。技术风险已被众多房地产企业所认识和重视，如房地产企业对设计院的选择，对设计方案的内部评审与优化等。工程管理风险主要表现为两大类：主要管理者失误的风险及技术管理人员失误的风险。为此，房地产企业要合理设计组织构架，正确用人，通过企业实现职业经理人制度并加以解决完善。避免技术管理人员的失误风险，管理者首先要侧重于对工程技术人员进行综合素质考察 ，其中专业技术水平、道德品质是关键，注重工作能力而不是学历，对工程技术人员要专业明确、职责 分明。五、结语房地产项目管理的建设是一个周期比较长的过程，项目的投资金额大、不可移动性、不可重复性等特点和运作过程中诸多不确定因素，构成了房地产项目过程中的各种风险。从某种程度上来讲，房地产项目建设运作的过程实际上就是规避风险、管理风险的过程，而风险管理需要依靠房地产企业的团队力量、管理水平、知识水平和管理经验等进行的，房地产项目实施过程中每种风险的防范、缓和 、转移都是房地产企业综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对房地产企业经营目的和效果的不利影响。参考文献〔1〕张建华.房地产开发企业存在的问题及对策建议[J].企业经济.2016(02).〔2〕张伟雄.房地产项目的风险管理研究[J].华南理工大学学报.2015（11）.〔3〕魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].商业会计.2016（12）.〔4〕杨帆.金融危机下房地产企业风险管理研究[J].天津大学学报.2015（07）.〔5〕王军.房地产企业风险管理研究[J].武汉理工大学学报.2015（10）.