物业管理关系中的业主权利及其法律保护一、业主范围的法理分析业主这一概念在各国、各地区的法律规定中并不统一，其范围也存在差异。我国专业的物业管理事业才刚刚起步，有关这方面的法律规定还很不完善。2003 年 9 月 1 日正式实施的《物业管理条例》将业主这一概念规定为“房屋的所有权人”。按照这一规定，业主的范围就包括对未出售房屋享有所有权的房地产开发商、已经取得房屋所权的物业买受人（或称购房人）。这样一来，对物业买受人的权利义务条款对房地产开发商也同样适用，房地产开发商由此具备了经营者和消费者的双重身份。这种规定对物业管理实践中的混乱局面并无益处，业主的权益仍然得不到保障。为理清物业管理关系中的各种法律关系，保障业主权利，我们有必要对现有业主概念进行反思，对业主的范围做一理性分析。业主范围的规定还要考虑物业管理关系中主体的协调。如果说，只要对物业享有所有权就是业主，那房地产开发商也可能成为业主，这样的业主范围未免过宽。在目前许多物业管理企业都归属于房地产开发商的情况下，房地产开发商在物业管理中既扮演开发商的角色，又充当业主身份，同时还是物业管理服务的提供者。如此一来，物业管理关系中的主体问题就没办法澄清，引起各方权利义务关系的混乱，各个主体间的利益也无法加以平衡。最终的结果，只能是开发商一方说了算，而将真正的业主置于极端不平等的地位，其利益得不到保护。但如果业主的范围规定得过窄，就会有一部分人被排除在法律保护的大门之外，同样无法达到法律公平、公正的目的。二、现有法律规定对物业管理关系中业主权利保护的缺陷（一）业主的范围问题。 《条例》明确规定“房屋的所有权人为业主”。“从法律上说，这样规定没有任何问题，谁是所有权人，谁当然是业主。但问题是，规定必须与物业管理的实际联系起来。在物业管理中，房屋从交付之日起，无论是否已经实际入住，‘购房者’就要交纳物业费，但此时他还不是‘业主’，因为所有权并未转移到他的名下。”这一规定显然不利于在物业管理中对购房人权益的保护。正如本文第一章第二节、第三节所述，为了保护业主与非业主使用人的合法权益，应当在物业管理实践中赋予承租人 、借用人、典权人等非业主使用人和部分产权所有人与业主同等的地位，而对于物业未售出部分的所有权人房地产开发商，应当进行区别对待。（二）业主大会的运作问题。《条例》第 12 条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。”同时还规定，“业主大会作出决定 ，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。”这些规定只提到业主的投票权，但并没有给出业主投票权的依据，这里的1/2 和 2/3 究竟是指投票业主的人数还是投票业主所享有的物业面积数？《条例》完全没有明示。另外，因为业主本身的积极性、因工作等因素参加大会的困难性等问题，要这么多的人同时出席一个会议在实践中存在一定难度。如果不能达到法定人数，就不能召开业主大会，业主的权利也就没有办法行使。（三）业主委员会的法律地位问题。《条例》并没有规定业主委员会作为民事主体的法律地位，它仍然是一个群众性团体。“如果业主 委员会没有明确的法律地位，将导致广大业主寻求司法救济维权的可能性落空，而且业主委员会没有明确的法律地位，还会致使业主委员会与物管公司所签订的《物业服务合同》成为无效合同”。 [17]这样一来，业主委员会的设置也就形同虚设，不能发挥它维护业主权利的作用了。并且，《条例》第20 条规定：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”既然业主委员会和居民委员会都是群众性自治组织，居民委员会是没有权力指导、监督业主委员会的。这一规定显然是对两者法律关系的一种误解。三、完善我国物业管理立法以保护业主权利的对策（一）明确业主的建筑物区分所有权人地位建筑物区分所有权是当代民法一项基本的不动产所有权制度，已被英美法系和大陆法系各个国家和地区作为现代物业管理理论的基础纳入到民事立法中。“据不完全统计，建筑物区分所有权已成为法国、德国、日本、意大利、奥地利、英国、美国、瑞士、加拿大、新加坡、澳大利亚诸国以及我国台湾、香港地区的一项重要法律制度。”尽管《条例》事实上已经采纳了建筑物区分所有权制度，但其自始至终都没有提到建筑物区分所有这一概念。（二）完善业主大会的运作规则业主大会是业主团体的最高权利机构和决策机构，其运行规则关系到整个业主权利的实现。业主大会运行规则中最关键的规则是表决规则。世界各国对表决权形成依据的规定各不相同，主要有人头数原则、价值原则和面积原则三种。人头数原则是指无论业主拥有的物业面积是多少，每位业主都只拥 有一票投票权，其典型代表是德国。这种不顾业主对物业共有份额的多寡而给予每个业主相同投票权的规定显然不尽公平。价值原则是依据业主拥有物业价值与全部物业价值之比确定业主投票权，物业价值越高，投票权也相应越大，这种方式在实践中比较少见，法国是其代表。面积原则是以业主拥有物业面积的大小来确定业主投票权的多少，典型的代表是日本和新加坡。而瑞士则结合人头数原则和面积原则，规定业主团体的决定权除投票权过半数外，还须拥有专有面积过半数的业主同意。为了防止人头数原则可能引起的以多欺寡现象，同时又避免面积原则可能导致的一票定乾坤、侵害小业主权益的现象，我们可以借鉴瑞士的做法，将两个原则加以结合运用，采取“双过半原则”，即投票人过半数和投票业主拥有物业专有面积过半数的原则。（三）明确业主委员会的法律地位一是具有法人资格的团体。以法国和新加坡为代表。这一由住宅所有权人自动组成的共同体并不需要办理专门的登记，每个区分所有人当然成为团体的成员。而我国的业主委员会还需要通过业主的选举才能组成。二是不具有法人资格的团体。以德国和我国台湾地区为代表。业主委员会不是由房屋所有权人当然结成，而是由业主通过业主契约予以确认。因为其不具备法人资格，当然不能进行诉讼活动。（四）明晰房地产开发商在物业管理中的义务首先，房地产开发商与业主属于物业管理服务合同的同一方当事人，都是物业管理企业提供物业管理服务的对象。因为《条例》第 34 条规定：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”所以，房地产开发商同业主只能作为一个整体来选择物业管理企业。因此，房地产开发商同业 主一样，也应该享有接受物业服务的合同权利和承担交纳物业管理服务费用等的合同义务。其次，房地产开发商同业主内部应该就物业管理事项，对双方权利的行使进行协调。作为部分物业的所有权人，开发商也应该参与业主大会并行使表决权，并依据人头数的原则享有一个投票权，同时按照其物业的面积享有面积原则中相应比例的投票权。这样一来，上文所提“双过半原则”的实施就能实现双方利益的平衡，既防止众多业主联合起来侵害开发商的利益，同时也防止了开发商一股独大侵害众多业主的利益。参考文献：〔1〕史尚宽，物权法论,中国政法大学出版社,2009.〔2〕高富平，物权法论,中国法制出版社,2010.〔3〕米健等，澳门法律,中国友谊出版公司,2009.〔4〕陈跃东，房地产法学,南开大学出版社,2007.