当前中国房地产制度下“鬼城”的产生与应对措施研究摘要：“鬼城”是近年来我国部分地区城市发展中出现的一个突出问题，主要分布在城市新城区，并开始由三线以下城市向一线城市部分城区扩展。“鬼城”的产生，是地方政府激进型城市发展规划的必然结果，也与市场的过度炒作、地区人口集聚空间较少等原因有着直接的关系。解决“鬼城”问题 ，其根本要立足发展这一主题，通过地方经济、产业布局的不断完善，并辅之以有效的市场调控来实现。关键词：“鬼城”；房地产；地方政府；人口集聚一、引言“鬼城”是近年来我国一些地区出现的房地产市场极端过度发展的情况，其最主要的表现就是区域内新建房屋大量空置，无人居住，或居居民极少。“鬼城”的产生是一段时期以来，部分地区片面推进城市化建设速度，不合实际进行房地产市场开发的结果，其对地区房地产市场乃至国民经济的健康发展都产生了十分不良的影响。因此，如何缓解“鬼城”危机，促进城市化与房地产开发的健康发展 ，就成为我国城市建设的重要课题。目前，对于“鬼城”的相关问题，我国学者也进行了一系列的研究。例如，程宗良（2013）就指出地方政府扭曲的政绩观是导致“鬼城”出现的根本性原因，并给地方经济发展、财政收支带来了巨大的负面影响[1]。陈远宏（2013）则认为“鬼城”的本质是房地产泡沫的一种表现，因此，解决“鬼城”的发展问题，其核心也在于加强房地产市场的调控，特别是房地产投资的遏制[2]。二、我国“鬼城”的发展现状 （一）“鬼城”的概念“鬼城”只是我国部分地区，由于房地产过度开发所形成的无人居住的城区。目前，我国的“鬼城”从东部沿海地区到西部内陆地区都有广泛的分布，东部沿海地区以辽宁营口、江苏常州等地区为代表，内陆地区则以内蒙古鄂尔多斯与山西神木等地为代表。可以说，鬼城已经不仅仅是一个地区的发展问题，而是成为了宏观经济整体发展必须解决的问题。（二）我国“鬼城”的分布特点总体来看，我国“鬼城”的分布主要具有以下几方面的特点： 1、是集中于新城区。这是各地“鬼城”存在的一个十分突出的特点，以神木为例，其“鬼城”的分布就位于县城西北部的新城区，大量的房地产建设项目与空置房产导致这一地区成为了全国著名的“鬼城”。而营口、常州市也十分类似，“鬼城”也集中在新城区2、是三、四线城市分布较多，并逐渐向一线城市扩展。从目前“鬼城非分布来看，其主要集中三线城市或四线城市，例如上文提到的营口、常州、神木等地都属于三线以下城市。而 2013 之后，以天津响螺湾、深圳大亚湾为代表的一线“鬼城”也开始出现，说明了我国“鬼城”分布正在进一步扩散。3、“鬼城所在区域的经济发展速度较快。以营口为例，其位于辽宁沿海经济带与沈阳经济区两大国家战略的重叠区，近年来的经济发展速度一直位居全省领先地位。而上面提到的山西神木，作为西北地区的一个普通县城，凭借着丰富的煤炭资源迅速成为经济快速发展的地区。三、“鬼城”形成的原因“鬼城”是当前我国房地产市场发展亟待解决的问题之一，它的产生有其深刻的宏观与微观原因。 总体来看，“鬼城”产生的原因主要包括以下几个方面。（一）地方政府急功近利的“扩城规划”从目前我国“鬼城”的分布特点来看，其主要集中于城市周边的新城区，而之所以会出现这种情况，地方政府急功近利的扩城规划是其最为重要的原因。对于很多存在“鬼城”地区而言，在经济快速发展的大背景下，地方政府对于未来地区经济发展的信心日益增强，预期也逐渐膨胀，直接导致地方政府对城市建设的要求不断提高，而这种提高更多的是集中在量上，也就是新建城区的规模[3]。同时，很多地方政府片面的认为经济发展等同于城市扩张的思想，在他们看来，经济的崛起会必然带动人口的集聚，因而需要加大城市的开发建设力度对于未来的经济发展也有很大助益。但实际上，城市的扩张并不仅仅决定于经济的发展水平，人口的集聚也并不以经济发展水平为唯一依据，以美国硅谷为例 ，其发展水平位居全美前列，但城区规模却远远比不上其他地区。（二）市场的过度炒作从“鬼城”产生的责任来看，政府的错误政策是导致“鬼城”产生的主导原因，而市场的过分炒作则是“鬼城”产生最大的辅助性原因。以鄂尔多斯为例，其房地产市场的膨胀一方面是新城建设的大规模推进，另一方面，当地房地产市场的炒作也是不可忽视的重要因素。2005 年，鄂尔多斯的居民住宅均价还仅为每平方米 1000 元左右，而在 2011 年房价最高的时期，鄂尔多斯的房价水平为每平方米 15000 元至 2 万元，价格甚至比一些沿海地区的二线城市还要高。市场的炒作对于房地产市场的影响还不止局限于房价方面，其更像是市场膨胀的催化剂，随着市场炒作的不断进行，房价水平不断上涨，引诱着大量的资本投入到这一地区进行房地产的开发，直接导致了地区房地产市场开发规模的 迅速膨胀，并最终导致了“鬼城”的产生。（三）人口集聚空间不足这是“鬼城”产生的另一个重要原因。城市的发展依托于经济的崛起，经济的崛起会促进城市的发展，这是近现代以来城市扩张发展最为显著的特点。然而，随着现代经济发展水平的不断提高，生产方式的快速升级，劳动力在企业生产中的使用量也大幅降低，传统的单纯通过企业入驻带动人口增长的方式已经难以达到其原有的效果。同时，从我国具体的国情来看，虽然我国目前的城市化水平还较低，还有着以亿计的城市人口需要转移进城，但我国本身布局的城市数量也较多，城市之间的间隔相对较小，使人口转移的选项多元化，这就直接导致了很多城市在新建完新城区之后，却没有相当的居民购置、入住。例如，营口虽然是一个人类发展指数很高的地区，对于人口具有着很强的吸引力，但辽宁本身就是一个人口总量少，而人口城市率较高的地区，没有足够的转移人口来进行移民。四、应对“鬼城”产生的对策措施（一）调整城市发展规划鬼城的产生是激进型城市化的产物，因此，解决“鬼城”的发展问题，其根本在于调整地区不合实际的城市发展规划。要立足于本地区经济、社会发展的实际情况，从地区因素、人口因素、区位因素、经济因素等各种因素出发，全面调整地区城市化发展规划，对激进式的开发项目要及时叫停。要努力提高城市开发的质量，加强社会公共服务设置的建设，在降低城市扩张速度的同时，提高城市化的质量和水平。（二）控制房地产投资规模 从“鬼城”房地产市场的发展现状上来看，大量的存量房产已经形成了较大的资源浪费和市场供给，因此，在这种情况下，减少房地产投资总量，促进已有项目的消化就成为了“鬼城”发展的必然选择。要从土地审批的角度，对房地产开发项目进行有力约束，控制房地产市场开发规模，特别是“鬼城”所在的新城区的开发规模。地方政府可以尝试采取政府接盘的方式，低价承接部分存量房产并以廉租房等形式供外来务工人员或困难人员居住。（三）加快促进存量房销售“鬼城”改变的关键在于能否对大量空置的存量房产进行消化。从我国“鬼城”的产生来看，人口聚集能力不强是一种一个重要原因，而“鬼城”人口聚集能力差与三线城市本身的知名度不足也有着密切的关系。因此，在改变“鬼城”面貌的过程中，需要加强对当地房地产项目的宣传力度，特别是对外宣传力度，通过跨市、跨省的推介活动，积极吸引外地居民到新城区置业定居。要从户籍改革方面着手，给外地移民的购置提供方面，以促进存量房产的销售。（四）加快周边产业基础布局提高人口集聚能力是改变“鬼城”面貌的根本措施。因此，利用好新城区已有的城市基础条件，加快周边产业布局就显得尤为重要。要加大对外开放、招商引资的力度，吸引企业到新城区投资，利用企业带动人口在新城区的入住。可以从城市均衡发展与绿色发展的角度，将老城区部分企业向新城区转移，促进新城区整体经济发展基础条件的改善，增加人口吸引力。可以尝试利用当前一线城市生活压力较高的机遇，直接针对高端人才开展创业移民的活动，利用人才来发展产业，特别信息服务这类高新产业。 结论“鬼城”是我国房地产市场过度发展的客观产物，它的存在不仅造成了巨大的资源浪费，也严重威胁了地方经济的健康发展。解决“鬼城”问题，其根本要立足发展这一主题，通过地方经济、产业布局的不断完善，并辅之以有效的市场调控来实现。对于其他并没有出现“鬼城”现象的地区而言，其也需要以此为鉴，修正自身城市发展规划，加强市场调控，防止类似问题的再次发生。参考文献[1] 程宗良. 政绩冲动:“新区”频变“鬼城”[J]. 新产经. 2013(12)[2] 陈远宏. “鬼城”探秘揭露“鬼城”成因,抑制房地产泡沫蔓延[J]. 山西高等学校社会科学学报.2013(12)： [3] 刘恒玲. 新城缘何成“鬼城”浅析我国城市化怪现象[J]. 科技创新导报. 2013(25)