关于物业管理招投标问题的探讨摘要：随着社会主义市场经济的发展与住房制度改革的深化，一个适应房地产业的物业管理新生事物自 20 世纪 80 年代初在中国大地上诞生以后，便显示出强大的生命力。作为房地产经营管理和现代化城市管理的重要组成内容，物业管理行业在很短的时间内迅速发展起来，其发展速度之快，从业人员之多，也出乎国人的预料。可以说物业管理已成为现代城市的朝阳产业，成为综合体现专业化、社会化、市场化、企业化经营与管理的一个新型服务部门。由于改革开放后中国房地产业迅速发展，房地产市场日益完善，目前我国房地产市场已进入了平稳发展、相对成熟的阶段，这为我国物业管理的发展创造了良好的条件。关键词：物业管理；招投标一、物业管理招标投标的定义招标投标在国外经济活动中，已是常用的一种竞争性交易形式，其内容涉及较广，如建筑工程中勘察、设计、施工、监理、装潢；政府的大宗采购；整套机电设备的订货等等。物业管理中的招标投标还是近期开展起来的，其目的是加快物业管理市场化，引入竞争机制，提高物业管理服务水平。如何开展这项工作，搞好招标投标，真正发挥竞争机制作用，是业主、物业管理企业以及政府都十分关心的事情。物业管理招标投标实质上是围绕着物业管理权的一种交易形式。（一）物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞 投，从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。（二）物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。物业管理实行招标投标，是业主（开发商）择优选定管理者。投标企业通过竞争取得对物业的管理权。业主（开发商）和物业管理企业遵循市场经济规则进行双向选择，通过招标投标和签订承包管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上规范承发包双方的行为，协调和保障双方的利益。二、物业管理招标投标的意义物业管理招标投标在国内的开展与普及，对推动我国物业管理行业良性竞争，培育和发展物业管理市场有着极其重要意义，主要体现以下几个方面：（一）推动物业管理市场化进程在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。按照市场经济的发展规律，企业经营的目的应当是最大限度地获取利润。物业管理活动也是一种商品经济活动。物业管理权的取得也应遵循市场规律，符合商品经济的基本原则，因此必须摒弃计划经济色彩的物业市场管理模式，树立“竞争主体”的意识和角色定位，并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额，企业才会有生命力。通过物业管理的招标投标，才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。也才能保 证公平竞争和等价交换这两大社会主义市场经济基本原则在物业管理行业中的实现。（二）明确责任，减少矛盾由于物业管理招标单位在招标文件中，对所要管理的房屋、设施、设备、场地环境等内容做了详细的具体的规定，并对服务质量、服务水平、服务收费也提出了相应要求，物业管理企业根据招标文件中的条件、要求以及自身企业的实力、水平来制定标书。应该说最终企业所送的竞标书是企业经过反复研究、深思熟虑的产物。所以招标投标后签订的合同，明确了双方的权利和义务，以及履约保证和违约赔偿的办法，因而有利于物业管理的开展，减少了矛盾的产生。（三）促进物业管理企业自身建设在物业管理市场化以后，物业管理企业之间的竞争将日趋激烈。招标投标就是竞争，为了在物业管理市场中保持自己的优势，各个物业管理企业不断总结经验，不断改进管理降低成本，在进行管理服务过程中不断进行管理创新、项目创新。竞争一方面促进管理水平的提高，深化了服务意识，提供了优质服务，提高了企业自身的素质和综合竞争能力；另一方面，竞争也促进了物业管理新方法和手段的推广，从而推动整个行业的发展。（四）推动物业管理行业整体水平的提高目前我国物业管理水平整体性不高，许多城市物业管理企业数量多，管理的规模小，成本费用高，多数企业还处在亏损状态下经营，这对于物业管理整体水平的提高极为不利。因此，只有通过对物业管理的招标投标，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，通 过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争交流，最终将带领行业及其他企业共同进步和提高。三、物业管理招投标环境规范化的建议与措施（一）加大物业管理招投标立法力度物业管理招标投标是市场主体行为，是平等的契约关系，不能完全用行政手段干预，必须使用法律手段。我们需要一套适应市场经济的需要，既有基本法，又有若干配套实施细则相结合的招标投标法律制度。《中华人民共和国招标投标法》的颁布实施，对于规范招投标行为起到了很大的促进作用，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招标活动，所以对于物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部也制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，在一年多的实践过程中也暴露出了不少的问题，而关于业主委员会成立后的物业管理招投标活动，国家更未出台相关的法律法规。因此应加大物业管理招投标立法力度，首先应完善已有的相关法律法规和管理办法，组织专家反复研讨在操作过程中遇到的实际问题，对原有的条文进行增加、调整和修改，使之更具有可实施性，并将“暂行办法”上升到“法”的高度予以固定。其次，当前国家出台的有关招投标的法律法规，作为国家大法，是起总体约束作用的，当然不可能具体到操作细节上，而操作细节恰恰是违规违法者突破国家大法约束的实际切入点。因此，我们完全有必要从实际出发，制定具体的实施细则，把住操作细节的关口。再次，在国家某些正式法规出台之前，我们政府主管部门应 结合各地的实际情况先制订一个本省市的物业管理招投标暂行规定，明确一些常规性的基本要求和操作程序以便使参与者有章可循，对于在招投标过程中常常出现的种种违规现象必须一一界定 ，并声明惩处措施，同时尤其要指出的是应在规定中提出必须要有公正机关参与招投标工作的全过程。（二）加快政府职能的转变在物业管理招投标活动中，政府所扮演的角色对于招投标的顺利开展起着至关重要的作用。在我国当前招投标市场尚未完全成熟，政府行政主管部门很多时候参与了本该不属于其职责范围的招投标的组织工作和投标企业的推荐工作。结果，要求招标的企业不一定能够找到“意中人”，而被推荐的投标企业也并非完全是最适宜招标项目的；有的时候政府还会参与投标方案的评判或者发表倾向性意见，对评委打分产生了影响；还有的时候会因地方保护的意识而造成对招投标过程的干预。最后，造成了行政主管部门没有更多的时间和精力去做好招标过程的监督工作，使招投标工作失去公正性和不能按市场的法则去实现。为了物业管理招投标的健康发展，应加快政府职能转变的步伐，避免过多的行政干预，禁止政府官员担任评委，或左右评委打分。政府应积极扮演指导和监督的角色，使物业管理招投标充分市场化，设立专门的招投标管理机构来负责指导和监督物业管理招投标的工作。这样的机构应采用政府领导，行业主管部门负责，政府有关部门参与，各司其责的综合性管理体制来实施对招投标的服务和管理。在建筑工程领域早就成立了各种招投标管理机构负责引导和监督招投标工作。南京市建设工程招投标管理办公室以及建设工程 交易中心就是这种经市人民政府批准成立，为工程建设招投标活动提供办理有关手续的固定交易场所。同样为了规范公路建设招投标，2003 年南京市交通局将交通工程项目的招投标管理工作从建设工程招投标管理办公室中剥离出来，成立了独立的交通行业与产业项目招标投标管理办公室 ，随后又成立了南京市交通招投标中心。随着物业管理行业的不断发展，物业管理招投标的逐步走上正轨，我们也有必要成立专门的、规范化的物业管理招投标管理机构，该机构应能为物业管理招投标交易各方提供设施齐全、服务规范的招投标场所，提供现场发布和查询与招投标相关的各类信息，提供物业管理管理方面的法律、法规和政策咨询服务，提供从报名、资格预审、开标、评标定标、合同备案等一系列与物业管理招投标程序相关的服务。同时该机构还应担负起对招投标活动的监督的职责，审查招标人资质，审批招标单位的招标申请和进场交易申请，负责核查招标条件 、招标方式、招标工作程序，审定招标文件，复核资格预审结果，现场监督标前会议的召开及开标评标过程，核准中标结果，对合同的签订进行协调和审查等。随着工作的进一步开展，应充分发挥信息时代网络的作用，建立对外的开展工作和咨询服务的信息网站，通过网络发布招标公告、行业快讯、政策法规、企业简介等信息，改善目前许多由于信息不对称带来的招投标中的不规范现象。（三）培育和发展招投标代理机制《中华人民共和国招标投标法》为招标代理服务中介机构给出了非常明确的法律地位：“招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构与行政机 关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。”同时，也为招投标代理服务中介机构指出了经营原则：“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。”招标代理机构的社会中介组织的性质，决定了它不受任何部门的领导，但要向委托人负责，接受委托人和投标人的监督，还要接受政府和社会的监督，也受到执业资质考核和职业操守的约束。因此，可以更好地体现招标的高度规范性、透明度建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中也有“招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜”的提法。由此可见，在物业管理服务委托项目的招投标市场中，物业管理专业的招标代理机构是有其明确的法律地位的。物业管理的市场化运作在全国还属于新生事物，物业管理作为服务企业的一种产品或者物业业主的消费品，其特性、特点、产品构成、产品标准和产品功能尚未成熟和成形并被广大消费者所认识和接受。在什么是物业管理服务的关键过程和关键节点这个问题上，对于从事物业管理服务的企业来说，目前尚未被充分的认识，而对于物业管理招标方开发商、业主委员会来说，更是难以抓住这些关键过程和关键节点。当前市场上，由于对物业管理从事专门研究的人士大多数都集中在物业管理企业，又缺少专门从事物业管理招标代理的中介服务机构来为招标方提供根据项目特点和专业要求等内容的代理服务，因此，只能使当前物业管理的大部分招投标活动，其活动形式模仿建筑行业，而在物业管理招标委托服务内容等专业方面的要求又相对粗略。最后造成投标方不能充分体现其投标方案的真正价值所在，而招标方也无法选择到优秀的物业管理企业。 对于众多的物业管理企业来说，尤其是现阶段的中小型物管企业，同样也由于缺乏经验而无法在投标中充分展示企业的优势和特点，发挥企业的核心竞争力。因此，作为完善物业管理招投标环境的一部分，成立相应的物业管理招投标代理机构具有一定的必要性。（四）加强对投标人的保护以潜在投标人（物业管理企业）作为调查对象的前期调查，充分反映了目前物业管理企业在参与招投标过程中面临着种种困难。在招投标中，招投标双方通常会有一些合理的约定或限制，但是由于物业企业之间激烈的竞争，使投标者处于弱势，一些招标单位常常提出一些不恰当的规定或有一些不合适的做法，这些做法有悖于招投标的基本原则，一定程度上挫伤了物业管理企业参与投标的积极性。政府主管部门有义务制定措施，在物业管理招投标实施过程中加强对投标人的保护。参考文献[1] 叶天泉．再论我国物业管理可持续发展战略[J]．中国房地产，2023（1）[2] 刘全根．物业管理前期介入和管理辅助系统的研究[D]．东南大学，2024[3] 黄安永．现代房地产物业管理[M]．南京：东南大学出版社，2023